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Nils Vinck, « head of capital markets », Cushman & Wakefield France : une hirondelle ne fait pas le printemps… une nuée assurément !

Chroniquesautres

le 07 Juin 2018

Dans cette nouvelle chronique (mensuelle), Nils Vincks, « head of capital markets » de Cushman & Wakefield France, démontre pourquoi le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise hexagonal peut conforter sa consolidation à l’échelle européenne et mondiale…

A quasiment mi-parcours de l’année 2018*, un peu plus de 7,5 milliards d’euros ont été investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités), un chiffre en hausse de 38% d’une année sur l’autre. Voici de quoi raisonnablement nourrir des espoirs sur un volume de fin d’année qui devrait se situer entre 26 et 28 milliards d’euros, confortant la consolidation du marché français à l’échelle européenne et mondiale.

Quelques nuages sont, récemment, venus légèrement assombrir cette perspective positive : une remontée de taux d’intérêt et obligataires d’ici la fin de l’année dans le cadre de la normalisation des politiques monétaires tant en Europe qu’aux Etats-Unis ; un ralentissement au second semestre de la collecte des SCPI-OPCI, grand animateur du marché en 2017 avec 9,5 milliards d’euros d’acquisitions, une révision à la baisse des perspectives de croissance de l’économie française troublée par les mouvements sociaux. Ces éléments invitent à la vigilance à court ou moyen terme ; pour autant, ils ne nous semblent pas de nature à venir contrarier la trajectoire porteuse du marché et ce, pour plusieurs raisons…

Des levées de fonds records

Ainsi, les volumes de levées de fonds en immobilier d’entreprise ont établi un nouveau record en 2017 avec 435  milliards de dollars, dont 130 milliards de dollars pour l’Europe, selon notre dernière étude « Great Wall of Money ». Dans ce contexte porteur, la France pointe au 7ème rang mondial et au 3ème rang européen en terme de destination préférée des investisseurs avec un volume de 18 milliards d’euros de capitaux d’ores et déjà levés.  Mieux encore, Paris, et plus généralement l’Ile-de-France, se classe 2ème derrière Londres comme métropoles les plus actives en terme d’investissement en 2017. Le phénomène de métropolisation de l’activité économique et humaine devrait continuer d’alimenter la demande des entreprises dans les grands « hubs » tertiaires au sens large et donc, par voie de conséquence, celle des investisseurs institutionnels.

Un « spread » toujours positif

Par ailleurs, dans un contexte de taux de rendement immobilier au plus bas quelle que soit la classe d’actifs en Europe, le fameux « spread » avec les taux obligataires est encore positif, mais plus encore, nettement plus élevé que sa moyenne sur 10 ans. L’analyse est intéressante dans la perspective d’une remontée des taux de la dette des pays ; elle suggère une forme de résilience des taux immobiliers et nous prémunit d’une décompression importante et brutale des rendements immobiliers.

Un potentiel de croissance bridé

Sans compter que la comparaison des volumes d’investissement en immobilier entre la France et ses deux grands rivaux que sont le Royaume-Uni et l’Allemagne, montre un différentiel important – quasiment le double -, alors même que le stock « investissable » est de taille comparable. Elle révèle, en fait, le potentiel de croissance du marché français, aujourd’hui bridé dans son expression par un taux de rotation plus faible des actifs immobiliers. Doit-on encore le rappeler le parc de bureaux francilien est le plus important en Europe ; il représente le double de celui du Grand Londres et se démarque de son concurrent d’outre-Manche par la diversité de son tissu locatif et son dynamisme (2,7 millions de mètres carrés placés en 2017 et des projections à 2,8 millions de mètres carrés en 2018). Le développement du Grand Paris Express, l’accueil des JO en 2024 sont, à ce titre, autant d’autres éléments qui pourraient « booster » l’activité du marché de l’investissement en France et, ainsi, réduire les écarts avec le Royaume-Uni et l’Allemagne.

Enfin et surtout, la communauté des analystes immobiliers en Europe relève régulièrement un effet Macron tant sur l’économie nationale, aujourd’hui mieux orientée, que sur la perception de notre pays dans le monde. Deux « road shows », l’un au Moyen-Orient, l’autre en Asie, m’ont récemment permis d’apprécier l’image positive de la personnalité de notre nouveau Président et son impact sur les investisseurs étrangers. Particulièrement sensibles à ce sujet, ils pourraient donc être encore plus entreprenants dans un avenir proche ; ils n’ont représenté que 37% du volume d’investissement en France en 2017, assez loin de leur record de 2007 (47%).

Si une hirondelle ne fait pas le printemps….une nuée assurément.

Nils Vinck

* Article rédigé sur la base des données de janvier-mai 2018

Nils Vinck

Directeur du département capital markets de Cushman & Wakefield

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/06/2018

La mort du Crédit Foncier ou la fin d’une époque

On l’avait annoncé, avec une certaine avance il y a un peu plus de vingt ans, après la perte du monopole des prêts d’accession, mais cette fois, la nouvelle semble incontestable : le Crédit Foncier va disparaître.

Ainsi va s’achever une histoire commencée au début du Second empire, en 1852 : le départ, il y a quelques mois, de Bruno Deletré (devenu le patron de la Caisse d’Epargne Alsace-Lorraine-Champagne-Ardenne) et l’arrivée de Benoît Catel, un banquier issu du sérail BPCE, étaient déjà des signes avant-coureurs. Ce dernier d’ailleurs laissait entendre, en privé, la difficulté de trouver un « modèle économique » à une banque mono-activité, dans un contexte, extrêmement concurrentiel, de taux très bas. Laurent Mignon, qui a pris ses fonctions il y a juste quinze jours à la tête du groupe BPCE, a donc décidé de tourner la page : il est toujours plus facile de « tailler dans le vif » lorsque l’on débarque. C’est chose faite.

La question bancaire se règlera sans doute au sein du groupe : restent les filiales très immobilières. Quid du devenir de Crédit Foncier Immobilier (qui repris en son temps l’activité d’Ad Valorem créé par Stéphane Imowicz) et qui fédère les métiers de la transaction et de la gestion avec l’expertise, qui fut longtemps le « fleuron » de la maison (on trouve encore sur le site de CFI, cette phrase superbe : « pour les collaborateurs de Crédit Foncier Immobilier – Expertise, être le premier expert de France est une fierté ») ? Ce morceau intéressera peut-être quelques acteurs du secteur… Pour la Socfim (qui s’intitule, non sans raison, « la banque des promoteurs »), l’intégration au groupe BPCE est déjà largement entamée : la mort du Foncier ne devrait pas avoir de conséquences directes. Même chose pour Locindus, acquis par le Foncier il y a plus de dix ans.

Cette disparition donnera « un coup de vieux » supplémentaire à tous ceux qui, comme l’auteur de ces lignes, ont connu « la grande époque » du Foncier : celle où, précédé d’un huissier (à chaîne s’il vous plait), on pénétrait dans le magnifique bureau du gouverneur ou d’un de ses deux sous-gouverneurs (!), dans un somptueux hôtel particulier de la rue des Capucines. Le départ de tout ce monde à Charenton avait constitué la première étape de ce qui, aujourd’hui, obéit à une logique économique et conjoncturelle sans appel.

Portrait

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