Chargement

Nils Vinck et Vanessa Zouzowsky (Cushman & Wakefield) : Investissement et commerces : en demi-teinte en 2017, mais…

- Le - par Nils Vinck et Vanessa Zouzowski

Voici la nouvelle chronique (mensuelle) de Nils Vinck. Le directeur du département capital markets de Cushman & Wakefield la signe, cette fois, avec Vanessa Zouzowsky, responsable de l’investissement commerce. En effet, les deux spécialistes font valoir que si le volume d’investissement dans les commerces sera loin d’atteindre le « point haut » de 2014 faute d’actifs sur le marché, ce volume devrait augmenter en 2018. Explications…

 

" Depuis le point haut atteint en 2014 avec 6,4 milliards d’euros de cessions, la tendance est clairement au ralentissement sur le marché de l’investissement en commerces.

Un volume qui se contracte en 2017

Ce mouvement observable depuis 2015 s’est très nettement accentué en 2017: ainsi, au terme du 3ème trimestre, on ne compte que 2 milliards d’euros de transactions, soit 14 % du volume total investi. Ce ratio tranche très nettement avec la moyenne de 22% relevée entre 2009 et 2016. L’explication est double. Premièrement, l’arrivée à terme des politiques d’arbitrage des fonds d’investissement et de quelques grandes foncières prive, de facto, le marché de sa nécessaire rotation des actifs ou de portefeuilles d’un volume significatif : 16 transactions au-dessus de 100 millions d’euros en 2014, contre 18 en 2015, 9 en 2016, puis 3 en 2017. Cette raréfaction des grands " deals " est particulièrement vraie pour les centres commerciaux, où la pénurie d’actifs est récurrente. A ce phénomène viennent aujourd’hui s’ajouter quelques tentatives de cessions d’actifs qui ont été reportées (ou retirés) du marché ; les aspirations initiales des vendeurs en terme de prix n’ayant pas toujours rencontré l’adhésion des candidats acquéreurs, pourtant encore nombreux sur ce segment. Il n’en fallait pas moins pour voir les volumes de cessions/acquisitions se contracter et le 4ème trimestre, bien que promettant un sursaut d’activité, ne pourra renverser cette tendance. L’année 2017 devrait donc s’achever sur un montant total d’investissement voisin de 3milliards d’euros, ramenant le marché à sa performance observée de 2010 à 2013.

Confiant quant à une nouvelle accélération en 2018
Quelques éléments de réflexion et une observation fine du comportement des investisseurs en commerces permettent d’être confiants quant à une nouvelle accélération du marché en 2018, sans pour autant pouvoir rivaliser avec le niveau record de 2014. Quelques foncières ont, en effet, décidé la cession d’actifs emblématiques pour l’année prochaine. Les " marketing " malchanceux en 2017 font actuellement l’objet d’un reconditionnement et d’une réflexion plus aboutie sur les valorisations. Il ne faudrait donc pas enterrer trop vite les commerces physiques à l’aune d’un e-commerce toujours plus florissant. Pour preuve le " black friday " qui va propulser le montant des achats en ligne à plus de 80 milliards d’euros en 2017 ! Les boutiques, centres commerciaux et " retail parks " connaissent une ère de mutations profondes pour accompagner au mieux leurs enseignes locataires. Les valeurs des baux devront intégrer cette nouvelle donne ; en attendant, elles sont actuellement sous une pression importante et d’autant plus que les performances des centres commerciaux et autres pieds d’immeubles voient la lente et inexorable érosion des chiffres d’affaires. Les enseignes revoient aussi leur " business plan " et n’hésitent plus à changer de stratégie pour capter le client, mettant ainsi fin à un développement tous azimuts de leurs points de vente. Sur la base d’analyses marketing sophistiquées, elles jouent alors d’un mélange savant entre tous les formats du commerce physique, e-commerce, " marketplace ", " pop up " éphémères et autres. Dans ce contexte, les investisseurs n’ont d’autres choix que de suivre au mieux ces nouvelles tendances qui peuvent parfois conduire à des décotes importantes sur la valeur des actifs dont la liquidité n’est plus assurée par défaut d’enseignes locomotives.

Nils Vinck-2

Un retour en force des cessions de centres commerciaux
Selon nos premières estimations, le volume d’investissement pourrait dépasser les 4 milliards d’euros en 2018, avec un retour en force des cessions de centres commerciaux. Quatre actifs de ce type représentant un volume plus d’un milliard d’euros sont aujourd’hui en phase initiale de commercialisation pour un " closing " attendu au 1er semestre 2018. L’engouement des investisseurs pour les " retail parks ", mais également pour les magasins d’usine, destination " retail " et tourisme de plus en plus répandue, devrait également soutenir les volumes d’acquisitions en 2018 et ce, malgré une compression continue des taux de rendement " prime " pour cette typologie d’actifs.

Les investisseurs sont d’ailleurs toujours aussi nombreux à s’intéresser aux actifs de commerces : tant français qu’européens, mais aussi nord-américains ou asiatiques, tant fonds d’investissement qu’OPCI/ SCPI, tous les deux déjà détenteurs d’une part de marché supérieure à 30 % en 2017. Quelle que soit leur typologie, leur appétence pour les actifs " core " est toujours de mise, mais elle se heurte à une quasi pénurie de produits. Les stratégies " value added " ont actuellement la côte chez les investisseurs pour peu que les " capex " nécessaires au repositionnement des actifs ne soient pas dissuasifs et que l’actif en question ait une vraie cohérence en terme d’offre commerciale. Manquent toujours à l’appel les vrais opportunistes ! Ils sont pourtant la solution aux situations les plus désespérées… "

Nils Vinck et Vanessa Zouzowski

Chargement