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Surtaxe tertiaire en Ile-de-France : les contours

- Le - par Vincent Faurie

« Depuis un an maintenant, la taxe additionnelle sur les mutations de locaux tertiaires en Ile-de-France est applicable. En vigueur depuis le 1er janvier 2016, ce n’est qu’un an plus tard que nous parvenons à en préciser les contours » souligne Vincent Faurie. Notaire chez Cheuvreux, il apporte ces précisions…

Pour rappel, la taxe additionnelle est prévue à l’article 1599 sexies du Code Général des Impôts (CGI). Son taux est de 0,6 % applicable au prix de vente hors taxe. Elle vise les mutations à titre onéreux d’immeubles sis en Ile-de France et ayant la nature de bureaux, commerces ou stockage.

S’agissant d’une taxe applicable uniquement aux mutations immobilières, les notaires se sont retrouvés en première ligne pour apprécier son impact, d’autant qu’ils sont solidaires de la fiscalité applicable aux actes qu’ils reçoivent.

Votée et appliquée dans la précipitation, sans indications de la part du fisc, les premiers mois ont donné lieu à quelques tâtonnements et prises de risque de la part des notaires et de leurs clients.

Les locaux concernés

Une première évidence s’est rapidement imposée : la taxe ne s’applique qu’aux mutations d’immeubles. Le CGI utilisant le terme " locaux ", la taxe n’est pas applicable aux mutations de terrains ou de parts sociales.

S’est ensuite posé la question des locaux concernés. Le CGI fait un renvoi à l’article L.520-1 du Code de l’Urbanisme relatif à la taxe pour création de bureaux. Ce dernier article fait lui-même référence à l’article 231ter du CGI relatif à la taxe annuelle bureaux. La tentation était donc grande d’aligner le champ d’application de la surtaxe à celui de la taxe annuelle sur les bureaux. Mais le renvoi n’est que partiel et ne vise que les 1°, 2° et 3° du III de l’article 231 ter. Il n’est ainsi pas renvoyé aux exceptions du V. La mutation d’un local exonéré de taxe annuelle bureaux peut ainsi donner lieu à la perception de la surtaxe, par exemple un bureau de moins de 100 m2 ou un entrepôt de moins de 5 000 m2.

Et les opérations de promotions ?

S’agissant des opérations de promotion immobilière, la surtaxe était sans objet dans la majorité des cas " simples " consistant en une acquisition de terrain nu suivi d’une revente d’un immeuble neuf. Les deux mutations sont en dehors du champ d’application de la taxe.

Toutefois, les opérations de promotion sont également menées sur des fonciers à requalifier, que ce soit au travers d’une démolition-reconstruction ou via une restructuration lourde.

Dans ces hypothèses, se posait la question de l’application de la surtaxe lorsque le foncier acquis comportait des constructions à usage tertiaire à démolir ou requalifier par l’acquéreur, lequel prenait un engagement de construire en ce sens. La place notariale a rapidement pris position pour la non-application de la surtaxe dans ce cas. Cette position a été confirmée en avril 2016 par l’administration à l’occasion d’une mise à jour du BOFIP (paragraphe 110 BOI-ENR-DG-60-10-20-20160406).

Suite à cette clarification, la dernière inconnue majeure dans l’application de la surtaxe concernait les opérations dites " marchand ", c’est-à-dire celles avec un engagement de revendre dans les cinq ans pris par l’acquéreur.

La logique voudrait que cette surtaxe de 0,6 % s’applique aux acquisitions avec engagement de revendre. Nous ne sommes pas, ici, dans une exonération de droits d’enregistrement comme pour l’engagement de construire mais dans un simple taux réduit à 0,71498 %.

Pas de surtaxe pour les opérations " marchand "

Pourtant, en juin 2016, une rumeur s’est diffusée affirmant qu’un rescrit particulier excluant l’application de la taxe additionnelle à une opération avec engagement de revendre aurait été émis par l’administration. Très rapidement — trop rapidement ? — sur cette simple rumeur et sans instruction opposable de l’administration, la place notariale a cessé d’appliquer la surtaxe dans ces situations.

L’administration vient, enfin, de prendre une position officielle sur le sujet. Elle ne manquera pas de rassurer tous les notaires et acquéreurs ayant signé des acquisitions avec engagement de revendre sans avoir appliqué la surtaxe.

Cette prise de position publique prend la forme d’une réponse ministérielle datée du 6 décembre 2016 (question n°95848). L’argumentaire de l’administration est assez critiquable, mais pour une fois favorable aux assujettis : pas de surtaxe applicable en cas d’engagement de revendre.

La pratique notariale anticipée dès mi-2016 est donc officiellement confortée depuis fin 2016.

Reste maintenant à ceux qui ont été rétrospectivement trop prudents à se faire rembourser par le fisc. Les acquéreurs ayant pris un engagement de revendre et ayant payé la surtaxe peuvent tenter d’obtenir la restitution des 0,6 % versés à tort. L’issue de cette réclamation n’est, par nature, pas certaine, mais une telle demande devrait trouver un écho favorable compte tenu de la prise de position récente de l’administration.

Encadre Surtaxe tertiaire ile de france

Vincent Faurie

Notaire chez Cheuvreux

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