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Emmanuel Schreder (Catella) : «  tous les feux au vert » …

Interviewsautres

le 27 Mar 2018

Avec un milliard d’euros de transactions signées au 1er trimestre et deux milliards d’euros sous promesse ou en « négociations avancées », sans parler des nouveaux mandats (voir notre Immomail du 19 mars),  Catella démarre l’année sur les chapeaux de roue après des résultats 2017 « records » dans certaines activités . Et dans un marché où « tous les feux sont au vert » comme le souligne Emmanuel Schreder, même s’il « faut nuancer le paysage », Catella poursuit son développement, comme le précise le co-président de la société, qui annonce le lancement d’une nouvelle activité de… promotion dans la logistique. Il en dit plus…

Un mot sur le marché de l’investissement tel qu’il s’est présenté en  2017 ?

S’il est resté important, le volume total investi dans l’immobilier d’entreprise au sens large s’est inscrit en légère baisse de 3 %, résultant essentiellement d’une diminution significative des investissements dans les actifs de diversification du type hôtellerie et santé. Le volume total demeure, malgré tout, parmi les records des vingt dernières années. Face à une demande exceptionnelle, on s’aperçoit que le marché hexagonal ne franchit pas la barre des 30 milliards d’euros car il n’y a, tout simplement, pas assez d’actifs proposés sur le marché. Ce qui explique que les collecteurs d’épargne s’intéressent aux marchés étrangers. Bref, la demande exprimée n’a pas trouvé son entière contrepartie sur le marché français. Et donc, ce marché reste d’une taille modeste par rapport à ceux du Royaume-Uni ou de l’Allemagne, sans parler des Etats-Unis.

L’an passé, les investissements en bureaux ont largement dominés l’activité, avec également une forte croissance des placements dans la logistique. En revanche, les investissements dans les commerces ont nettement fléchi compte tenu de l’absence d’opérations de grande taille, qu’il s’agisse de centres commerciaux ou de portefeuilles.

L’ouest, La Défense et Paris ont été les marchés plébiscités, parallèlement à une bonne croissance en régions.

Quant aux rendements, nous avons constaté une compression en périphérie comme en régions, les rendements parisiens étant restés, de leur côté, plutôt stables, à des niveaux très bas, autour de 3 % dans le « prime » parisien…

Et depuis le début de l’année ?

Si l’on se réfère à l’ambiance du Mipim, l’optimisme est généralisé. Rares sont les périodes où tous les feux sont au vert. Globalement, tous les acteurs du marché ont envie de faire et les banques sont présentes pour les accompagner, ainsi que les fonds de dettes pour des financements spécialisés ou mezzanines. Et un vent nouveau souffle dans les voiles locatives, ce qui encourage les investisseurs à réaliser des anticipations quant à la croissance des valeurs locatives. L’un des grands thèmes de réflexion de 2018/2019 sera, d’ailleurs, de déterminer jusqu’où les loyers augmenteront face à des taux de vacance particulièrement bas et à la raréfaction de l’offre de bureaux de qualité. Cependant, ce tableau demande à être nuancé…

De quelle manière ?

Nous constatons une baisse significative de la collecte au titre de l’assurance-vie. Une évolution qui serait notamment liée à l’impact de la loi Sapin 2 (qui rend moins faciles les conditions de sortie, ndlr). Parallèlement, la collecte des SCPI ralentit. Certes, elle a atteint un record de 6 milliards d’euros l’an passé, mais si 3,7 milliards d’euros ont été collectés au 1er semestre, 2,3 milliards seulement l’ont été au second. De même pour les OPCI grand public, qui ont collecté 1,9 milliard d’euros au second semestre après 2,7 milliard au premier. Ici, il faut certainement voir les conséquences de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ndlr). Bien entendu, des collectes en baisse signifient un appétit moindre sur le marché de l’immobilier…

Pourtant, ce n’est pas le constat que nous dressons à l’issue du premier trimestre. Par ailleurs, cette situation ne constitue pas un réel sujet d’inquiétude dans le cadre d’un marché de l’investissement où l’offre est loin d’être pléthorique et où il apparaît que les opérations « off market » sont presque aussi nombreuses que les consultations ! Au contraire, un moindre appétit entraînerait une moindre pression sur les taux de rendement qui, s’ils poursuivaient leur baisse, pourraient faire entrer le marché dans une situation délicate… S’agissant des diverses collectes, il faut simplement vérifier que leur baisse ne soit pas structurelle.

A propos d’évolution, comment voyez-vous le marché se conduire sur l’ensemble de l’année ?

Compte tenu du décalage sur 2018 de la signature d’opérations initiées l’an passé, les résultats du 1er trimestre seront bons. Il sera surtout intéressant d’observer comment évolue l’offre au 2ème et au 3ème trimestres. Pour l’instant, les grosses opérations sont peu nombreuses sur le marché et leur taille unitaire plus restreinte que l’année dernière. Néanmoins, nous anticipons à nouveau un volume conséquent investi cette année, en espérant une stabilisation des taux de rendement.

Quels résultats pour Catella dans ce marché ?

Catella France a réalisé un bon exercice 2017 avec une activité record dans le résidentiel et en expertise et de solides performances en commerce comme dans l’investissement en régions. Pour ce qui concerne l’activité de transaction en bureaux en Ile-de-France, l’activité a été correcte, en sachant que, côté investissement, la signature de plusieurs opérations a été reportée sur début 2018. C’est ainsi que nous avons signé pour un milliard d’euros de transactions au cours des trois premiers mois de l’année. Auquel s’ajoute un volume d’un milliard d’euros de promesses que nous signerons au cours du 2ème trimestre, ainsi qu’un autre milliard d’euros d’opérations qui font l’objet de négociations avancées ou sous exclusivité et qui devraient être débouclées au cours des deux derniers trimestres de l’année. Autant dire que notre exercice en cours se présente sous les meilleurs auspices en terme de volume placé. Compte tenu de l’activité de nos confrères, le volume investi cette année s’annonce donc à nouveau important.

Des exemples de transactions bouclées l’an passé ?

Nous avons participé, par exemple, à la vente, en Vefa, à Blackstone de « Chapelle Internationale », une opération de 33 000 m2 de bureaux à la Porte de la Chapelle ; à la cession, par Gecina à BNP Paribas Reim, des 15 000 m2 de « Dock en Seine », à Saint-Ouen (93) ; à la vente à Generali des 22 000 m2 de « Cœur Marais », ainsi que du « 146 Haussmann » ou encore à celle à Primonial Reim d’un hôtel Hyatt réalisé par Kaufman and Broad près de Roissy… Nous avons également conseillé Gecina dans l’acquisition d’Eurosic.

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Notre stratégie vise toujours à étendre les activités de notre plate-forme de services et de transactions. Dans ce cadre, Catella Asset Management a quitté nos locaux de la rue de Lasteyrie pour s’installer à l’angle de la rue Pierre Charron et des Champs-Elysées. A la fois parce que notre activité d’asset management se développe, mais aussi parce que notre activité résidentielle nécessite que nous poursuivions nos recrutements compte tenu des résultats enregistrés tant dans la vente en bloc qu’à la découpe. Par ailleurs, un autre axe de développement concerne la logistique. Nous allons lancer une activité de promotion et, bien sûr, nous commercialiserons ces produits en exclusivité. Et ce, afin de répondre à la demande des logisticiens et chargeurs, ainsi qu’à celle des investisseurs, l’actif logistique correspondant à un vrai besoin et requérant de réelles compétences. Catella Logistique interviendra principalement dans l’Hexagone et, accessoirement, en Allemagne et en Espagne.

Bref, nous poursuivons notre développement protéiforme en exploitant des niches qui recèlent un potentiel de création de valeur. Ce qui nous permet de multiplier nos services tout en restant opportunistes…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Valérie Garnier

le 19/09/2018

La Défense : 60 ans et toujours sexy !

L’histoire se passe dans un pavillon situé en banlieue parisienne, en l’occurrence Courbevoie. Une ville en plein bouleversements, consécutifs aux travaux d’urbanisme monumentaux qui y sont engagés, tout comme à Puteaux et Nanterre, pour que le futur quartier de La Défense voit le jour.

Les camions, les pelleteuses, les marteaux-piqueurs, les grues et le bruit incessant que forme l’ensemble, dressent le décor du film de Pierre Granier-Deferre, d’après un roman de Georges Simenon, intitulé « Le Chat ». Nous sommes en 1971 et le quartier de La Défense, qui a été inauguré avec l’ouverture du Cnit en septembre 1958, s’apprête à émerger. Courbevoie, Puteaux et Nanterre vivent leurs derniers jours de « petites banlieues parisiennes ».
Après moultes rebondissements, péripéties et crises diverses, La Défense n’a eu de cesse de se développer, de se construire et même se déconstruire !
Pour faire face à l’obsolescence de nombreuses tours, un « Plan de Renouveau de La Défense » est lancé en 2006 par Nicolas Sarkozy, alors président de l’Epad. Il prévoit la construction de 850 000 m2 de bureaux supplémentaires, dont 350 000 en démolition-reconstruction ; 100 000 m2 de nouveaux logements et la réalisation de grands équipements.

En 2007, l’EPGD est créé pour gérer et promouvoir le quartier d’affaires. En 2010, l’EPGD change de nom pour devenir Defacto, tandis que l’Epad fusionne avec l’Epasa, aménageur de la Zac Seine-Arche, pour devenir l’Epadesa.

En janvier 2018, Defacto et l’Epadesa décident, à leur tour, de fusionner et la nouvelle structure, en charge de gérer, d’aménager et de promouvoir le quartier se nomme alors Paris La Défense.

Aujourd’hui, Paris La Défense fête ses 60 ans ! Historiquement, il s’agit du premier quartier d’affaires européen ; le quatrième le plus attractif au monde, selon le baromètre d’attractivité EY-ULI 2017 ; un territoire de 564 hectares, dont 31 d’espaces piétons ; 500 entreprises sont implantées, dont 41 % d’origine étrangère ; 75 % de sièges sociaux. La Défense, c’est aussi 3,5 millions de mètres carrés de bureaux dans plus de 70 tours, dont 10 000 m2 d’espaces de coworking ; 180 000 salariés ; 42 000 habitants et 45 000 étudiants. La Défense continue de se moderniser autour de nouvelles gares et développe des infrastructures au service des habitants afin de s’intégrer et répondre aux exigences et aux ambitions du Grand Paris. Bref, La Défense est loin d’avoir achevé son évolution urbaine !

Portrait

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