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Emmanuel Schreder (Catella) : «  tous les feux au vert » …

Interviewsautres

le 27 Mar 2018

Avec un milliard d’euros de transactions signées au 1er trimestre et deux milliards d’euros sous promesse ou en « négociations avancées », sans parler des nouveaux mandats (voir notre Immomail du 19 mars),  Catella démarre l’année sur les chapeaux de roue après des résultats 2017 « records » dans certaines activités . Et dans un marché où « tous les feux sont au vert » comme le souligne Emmanuel Schreder, même s’il « faut nuancer le paysage », Catella poursuit son développement, comme le précise le co-président de la société, qui annonce le lancement d’une nouvelle activité de… promotion dans la logistique. Il en dit plus…

Un mot sur le marché de l’investissement tel qu’il s’est présenté en  2017 ?

S’il est resté important, le volume total investi dans l’immobilier d’entreprise au sens large s’est inscrit en légère baisse de 3 %, résultant essentiellement d’une diminution significative des investissements dans les actifs de diversification du type hôtellerie et santé. Le volume total demeure, malgré tout, parmi les records des vingt dernières années. Face à une demande exceptionnelle, on s’aperçoit que le marché hexagonal ne franchit pas la barre des 30 milliards d’euros car il n’y a, tout simplement, pas assez d’actifs proposés sur le marché. Ce qui explique que les collecteurs d’épargne s’intéressent aux marchés étrangers. Bref, la demande exprimée n’a pas trouvé son entière contrepartie sur le marché français. Et donc, ce marché reste d’une taille modeste par rapport à ceux du Royaume-Uni ou de l’Allemagne, sans parler des Etats-Unis.

L’an passé, les investissements en bureaux ont largement dominés l’activité, avec également une forte croissance des placements dans la logistique. En revanche, les investissements dans les commerces ont nettement fléchi compte tenu de l’absence d’opérations de grande taille, qu’il s’agisse de centres commerciaux ou de portefeuilles.

L’ouest, La Défense et Paris ont été les marchés plébiscités, parallèlement à une bonne croissance en régions.

Quant aux rendements, nous avons constaté une compression en périphérie comme en régions, les rendements parisiens étant restés, de leur côté, plutôt stables, à des niveaux très bas, autour de 3 % dans le « prime » parisien…

Et depuis le début de l’année ?

Si l’on se réfère à l’ambiance du Mipim, l’optimisme est généralisé. Rares sont les périodes où tous les feux sont au vert. Globalement, tous les acteurs du marché ont envie de faire et les banques sont présentes pour les accompagner, ainsi que les fonds de dettes pour des financements spécialisés ou mezzanines. Et un vent nouveau souffle dans les voiles locatives, ce qui encourage les investisseurs à réaliser des anticipations quant à la croissance des valeurs locatives. L’un des grands thèmes de réflexion de 2018/2019 sera, d’ailleurs, de déterminer jusqu’où les loyers augmenteront face à des taux de vacance particulièrement bas et à la raréfaction de l’offre de bureaux de qualité. Cependant, ce tableau demande à être nuancé…

De quelle manière ?

Nous constatons une baisse significative de la collecte au titre de l’assurance-vie. Une évolution qui serait notamment liée à l’impact de la loi Sapin 2 (qui rend moins faciles les conditions de sortie, ndlr). Parallèlement, la collecte des SCPI ralentit. Certes, elle a atteint un record de 6 milliards d’euros l’an passé, mais si 3,7 milliards d’euros ont été collectés au 1er semestre, 2,3 milliards seulement l’ont été au second. De même pour les OPCI grand public, qui ont collecté 1,9 milliard d’euros au second semestre après 2,7 milliard au premier. Ici, il faut certainement voir les conséquences de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ndlr). Bien entendu, des collectes en baisse signifient un appétit moindre sur le marché de l’immobilier…

Pourtant, ce n’est pas le constat que nous dressons à l’issue du premier trimestre. Par ailleurs, cette situation ne constitue pas un réel sujet d’inquiétude dans le cadre d’un marché de l’investissement où l’offre est loin d’être pléthorique et où il apparaît que les opérations « off market » sont presque aussi nombreuses que les consultations ! Au contraire, un moindre appétit entraînerait une moindre pression sur les taux de rendement qui, s’ils poursuivaient leur baisse, pourraient faire entrer le marché dans une situation délicate… S’agissant des diverses collectes, il faut simplement vérifier que leur baisse ne soit pas structurelle.

A propos d’évolution, comment voyez-vous le marché se conduire sur l’ensemble de l’année ?

Compte tenu du décalage sur 2018 de la signature d’opérations initiées l’an passé, les résultats du 1er trimestre seront bons. Il sera surtout intéressant d’observer comment évolue l’offre au 2ème et au 3ème trimestres. Pour l’instant, les grosses opérations sont peu nombreuses sur le marché et leur taille unitaire plus restreinte que l’année dernière. Néanmoins, nous anticipons à nouveau un volume conséquent investi cette année, en espérant une stabilisation des taux de rendement.

Quels résultats pour Catella dans ce marché ?

Catella France a réalisé un bon exercice 2017 avec une activité record dans le résidentiel et en expertise et de solides performances en commerce comme dans l’investissement en régions. Pour ce qui concerne l’activité de transaction en bureaux en Ile-de-France, l’activité a été correcte, en sachant que, côté investissement, la signature de plusieurs opérations a été reportée sur début 2018. C’est ainsi que nous avons signé pour un milliard d’euros de transactions au cours des trois premiers mois de l’année. Auquel s’ajoute un volume d’un milliard d’euros de promesses que nous signerons au cours du 2ème trimestre, ainsi qu’un autre milliard d’euros d’opérations qui font l’objet de négociations avancées ou sous exclusivité et qui devraient être débouclées au cours des deux derniers trimestres de l’année. Autant dire que notre exercice en cours se présente sous les meilleurs auspices en terme de volume placé. Compte tenu de l’activité de nos confrères, le volume investi cette année s’annonce donc à nouveau important.

Des exemples de transactions bouclées l’an passé ?

Nous avons participé, par exemple, à la vente, en Vefa, à Blackstone de « Chapelle Internationale », une opération de 33 000 m2 de bureaux à la Porte de la Chapelle ; à la cession, par Gecina à BNP Paribas Reim, des 15 000 m2 de « Dock en Seine », à Saint-Ouen (93) ; à la vente à Generali des 22 000 m2 de « Cœur Marais », ainsi que du « 146 Haussmann » ou encore à celle à Primonial Reim d’un hôtel Hyatt réalisé par Kaufman and Broad près de Roissy… Nous avons également conseillé Gecina dans l’acquisition d’Eurosic.

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Notre stratégie vise toujours à étendre les activités de notre plate-forme de services et de transactions. Dans ce cadre, Catella Asset Management a quitté nos locaux de la rue de Lasteyrie pour s’installer à l’angle de la rue Pierre Charron et des Champs-Elysées. A la fois parce que notre activité d’asset management se développe, mais aussi parce que notre activité résidentielle nécessite que nous poursuivions nos recrutements compte tenu des résultats enregistrés tant dans la vente en bloc qu’à la découpe. Par ailleurs, un autre axe de développement concerne la logistique. Nous allons lancer une activité de promotion et, bien sûr, nous commercialiserons ces produits en exclusivité. Et ce, afin de répondre à la demande des logisticiens et chargeurs, ainsi qu’à celle des investisseurs, l’actif logistique correspondant à un vrai besoin et requérant de réelles compétences. Catella Logistique interviendra principalement dans l’Hexagone et, accessoirement, en Allemagne et en Espagne.

Bref, nous poursuivons notre développement protéiforme en exploitant des niches qui recèlent un potentiel de création de valeur. Ce qui nous permet de multiplier nos services tout en restant opportunistes…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Arthur de Boutiny

le 24/04/2018

HQE, BREEAM, Leed et consorts…

Lancé en novembre, le label Intairieur se propose de mesurer et contrôler la qualité de l’air à l’intérieur des bâtiments. « On sait désormais que l’air intérieur est cinq à dix fois plus pollué qu’à l’extérieur (…) et est responsable de près de 20 000 décès prématurés par an en France, tandis qu’on estime à 19 milliards d’euros son coût socio-économique ». Ce protocole de valorisation de la qualité de l’air intérieur va être repris par Bouygues Immobilier pour son programme « Oreka », à Bayonne (64). On le voit, les labels et autres certifications deviennent de plus en plus nombreux et, pour le commun des mortels comme pour les professionnels, il devient difficile de s’y retrouver.

Acermi, BBCA, BiodiverCity, Biosourcé, BREEAM, CSTBat, Eco Artisan, Effinergie, Habitat et Environnement, Leed, Minergie, NF HQE, Passivahaus, Qualitel, Well… Citer les quelque 4 000 normes se rapportant au bâtiment serait fastidieux et tiendrait de la liste de Prévert, mais le Grenelle de l’Environnement, la Cop21 et l’Accord de Paris ont fortement favorisé la multiplication des certifications, qui sont pour près de 98 % d’entre elles d’application volontaire et résultent d’une stratégie. Une trinité se détache néanmoins : HQE, BREEAM et Leed.

Outre les questions de chauvinisme, entre la norme française HQE, l’anglaise BREEAM et l’américaine Leed, il y a, bien sûr, le souhait d’attirer des entreprises internationales dans les bureaux. HQE se focalise sur l’éco-construction, l’éco-gestion, le confort et le santé et permet de bénéficier des labels d’Etat de HPE (haute performance énergétique) et BBC (bâtiment basse consommation) ; délivré par Certivéa, il est bien plus cher que celui de ses concurrentes, un coût à relativiser par rapport aux coûts d’investissements mobilisés sur ces projets. BREEAM se focalise, quant à elle, sur 10 thématiques environnementales, rend obligatoire le recrutement d’un écologue et a pour elle un process de certification allégé et un coût bas. Quant à Leed, encore timide dans l’Hexagone, elle a pour elle une saisie du dossier simple sur une plate-forme en ligne, mais a contre elle des références, des normes et des produits peu reconnus en Europe, tout en rendant incontournable le « commissioning » : ce processus d’assurance de la qualité, qui s’étend sur toute la durée des étapes de développement, réalisation, mise en service et exploitation du bâtiment, est un pré-requis pour l’obtention de la certification. Les sujets traités par ces certifications étant les mêmes, les acteurs de l’immobilier choisissent de plus en plus souvent la triple certification.

Si les certifications tiennent de la forêt vierge, il faut néanmoins remarquer que leur emploi de plus en plus massif est une preuve évidente de l’intérêt des professionnels de l’immobilier pour le développement durable et une adéquation des bâtiments à de tels objectifs… Comme si la complexité des labels était proportionnelle à celle du défi de l’écologie…

Portrait

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