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Ludovic Delaisse (Cushman & Wakefield) : « Une pression sur les valeurs locatives »

- Le - par Thierry Mouthiez

Avec une part du marché locatif de près de 30 % en grandes transactions sur le premier semestre dont, notamment, la commercialisation des tours Duo, le département agence France de Cushman & Wakefield a le vent en poupe. Et son directeur, Ludovic Delaisse, compte bien poursuivre. Au programme : développement des services et recrutements. Le conseil en dit plus…

Quel regard portez-vous sur le marché locatif tertiaire francilien depuis le début de l’année ?

Selon les derniers résultats non finalisés à l’heure où nous écrivons ces lignes, le volume de la demande placée s’élève à plus de 1,15 million de mètres carrés à fin juin, soit un niveau équivalent par rapport à la même période en 2016, année où l’activité locative avait déjà été dynamique. Les transactions portant sur des surfaces supérieures à 5 000 m2 affichent un volume proche de 430 000 m2, en augmentation de près de 18 % par rapport à 2016, avec, néanmoins, un point d’attention lié à un ralentissement sensible au 2ème trimestre. 2017 s’annonce donc comme un bon cru en la matière. Paris continue à attirer les utilisateurs avec environ 497 000 m2 commercialisés et une activité, bien sûr, marquée par la prise en location par Natixis des tours Duo, une transaction de près de 90 000 m2 réalisée par Cushman & Wakefield. Plus globalement, le dynamisme se vérifie dans l’ensemble des secteurs géographiques hormis La Défense qui enregistre un ralentissement de l’ordre de 50 % du volume commercialisé dans son périmètre. Mais le quartier d’affaires rattrapera, sans nul doute, son retard au cours des mois à venir…

La demande reste particulièrement dynamique, notamment concernant les grandes surfaces, avec comme caractéristique générale la centralité et la recherche, par les utilisateurs, d’un produit immobilier qui est de plus en plus appréhendé comme un outil de développement de leur activité à travers une proximité de leurs clients, une attractivité vis-à-vis des talents et, surtout, une organisation portée sur la mixité des compétences au sein de l’entreprise. L’objectif vise à générer un développement en créant des espaces proches de l’esprit et de la notion du coworking…

Et l’offre ?

En terme d’offre, la raréfaction se poursuit avec, aujourd’hui, 3 565 000 m2 de bureaux disponibles en Ile-de-France, marquant un recul de 7 % en un an. Cette baisse est particulièrement significative dans Paris intra-muros avec un volume d’offre de 572 000 m2, en recul de 19 %. Mais, il convient de rester très prudent dans l’analyse. En effet, ce phénomène de rareté en 2017 sera de courte durée car, d’ores et déjà,
un volume important d’offres arrive sur le marché parisien : 1,4 million de mètres carrés sont livrables entre 2017 et 2021. Néanmoins, la rareté de l’offre actuelle conjuguée à la dynamique de la demande entraîne une pression sur les conditions locatives avec une réduction des mesures d’accompagnement dans les quartiers d’affaires les plus prisés et une hausse des loyers de présentation. Nous pensons tout-à-fait envisageable d’enregistrer des transactions dans Paris affichant un loyer facial à 850 euros (HT, HC) du mètre carré et supérieur à 550 euros (HT, HC) du mètre carré à La Défense… Cependant, cette évolution ne sera pas générale. Les secteurs qui souffrent d’un manque d’attractivité ne verront, très certainement, aucune amélioration de leurs conditions locatives mais, à l’inverse, une pression liée à la durée du vide locatif. Compte tenu des critères de recherche des utilisateurs, l’agrégation de la localisation et de la qualité de l’immeuble constituent les éléments essentiels qui garantiront le succès d’une commercialisation.

Quels résultats pour Cushman & Wakefield dans ce marché ?

Il s’agit, pour le département agence de Cushman & Wakefield France, du meilleur début d’année jamais réalisé avec une part de marché de 30 % en terme de volume au 1er semestre. Et la tendance pour le trimestre à venir reste similaire avec quatre opérations de plus de 5 000 m2 en cours de signature sur le mois de juillet et une dizaine de transactions significatives dans le créneau des surfaces jusqu’à 5 000 m2. Outre Natixis sur les tours Duo, la plus grande transaction locative jamais réalisée dans une capitale européenne, nous pouvons citer Orange Business Service sur 18 000 m2 dans " Cœur Défense " ; Huawai pour 11 700 m2 dans " Arc de Seine " (13ème) ; Chloé sur 2 678 m2 au 28, rue de la Baume (8ème) ; Metropole TV sur 1 106 m2 au 48, rue de la Victoire (9ème) ; Shiseido sur 1 900 m2 à Levallois-Perret (92) ; De Facto sur 1 590 m2 dans " Cœur Défense " ; la Fédération Française de Football sur 1 100 m2 dans la tour Montparnasse (14ème) ; ERCG sur 1 080 m2 à Montigny-le-Bretonneux (78) ; Top of Travel sur 700 m2 dans " Le Cityscope ", à Montreuil (93) et, tout récemment, l’IFPASS (Institut de Formation de la Profession de l’Assurance) sur 4 300 m2 dans " Le Stratège ", à Puteaux (92).

Et en terme de demandes suivies ?

Aujourd’hui, l’agence gère près de 2 000 recherches, représentant un volume global de 4,2 millions de mètres carrés. Avec l’appui de notre département conseil utilisateurs, nous gérons de nombreuses recherches exclusives qui, sans nul doute, prendront position en 2017. Ce nombre (et volume) ne cesse de croître grâce à une démarche pro-active de nos collaborateurs, une stratégie marketing dynamique et, également, la mise en place de notre site internet d’annonces (immobilier.cushmanwakefield.fr) qui " révolutionne " la communication digitale de la profession ! En terme d’offre, nous avons sous mandats de commercialisation 938 immeubles, représentant un cumul de 2,5 millions de mètres carrés, soit une hausse de 15 % en un an. Les équipes ont su rapidement s’organiser et démontrer à nos clients que Cushman & Wakefield est aujourd’hui l’un des leaders du conseil en immobilier d’entreprise…

tour duo portrait

A propos de l’équipe, quel développement ?

Aujourd’hui, les équipes (de Cushman & Wakefield et DTZ, ndlr) sont totalement fusionnées et véhiculent la même ambition et les mêmes motivations de poursuite du développement. L’effectif de l’agence regroupe, actuellement, 120 professionnels, auxquels s’ajoutent une soixantaine de collaborateurs en régions. Nous avons recruté une quinzaine de nouveaux collaborateurs depuis le début de l’année et une dizaine nous rejoindront d’ici la rentrée de septembre. A ce propos, nous venons de recruter Olivier Taupin, qui prend la direction de l’équipe bureau 0/5 000 m2 sur l’Ile-de-France (voir " Les infos Immoweek " en page 8 et 9, ndlr). Ce recrutement majeur illustre notre volonté d’accélérer notre présence sur ce segment. Sa complémentarité avec Nicolas Coutant, directeur des grands comptes Ile-de-France, va nous permettre de réaliser notre objectif d’acquérir une couverture exhaustive du marché avant la fin de l’année. Cet objectif est aussi partagé dans les régions où nous renforçons nos équipes sur Lyon, Marseille et Nice et développons avec efficacité notre partenariat quotidien avec nos franchises (voir pages suivantes)…

Plus généralement, quelle stratégie de développement ?

Aujourd’hui, nous sommes structurés et identifiés comme faisant partie des leaders du marché. Il s’agit, cependant, d’une première étape car nous visons prioritairement le développement d’un service transactionnel qui génère et développe une forte plus-value pour nos clients investisseurs et utilisateurs. En effet, nous avons la conviction que les outils technologiques et les " news tech " vont devenir, à terme, nos principaux concurrents ! Si nous souhaitons éviter qu’ils ne se substituent au métier d’intermédiation, l’une de nos priorités doit être de développer un service plus complet afin d’enrichir le métier parfois galvaudé de " broker ". Nous avons donc entrepris une réflexion approfondie sur notre métier de conseil qui doit prendre en compte un ensemble de paramètres dont, par exemple, les attentes futures de nos clients, la technologie qui ne cesse de nous " challenger ", l’émergence de nouveaux profils d’entreprises, mais aussi l’évolution de nos propres collaborateurs et talents dans leur fonctionnement et leur manière d’appréhender notre métier. L’ensemble est totalement en ligne avec notre slogan " révéler l’immobilier " !

De manière opérationnelle et à court terme, nous avons créé un département " business development " composé de huit collaborateurs aux profils de haut niveau, dont la mission consiste à définir une nouvelle démarche et des outils différenciants, qui seront mis à disposition de nos consultants afin d’apporter un service à forte valeur ajoutée…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

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