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Michèle Raunet (Notaire associé Cheuvreux) : Appels à projets : les enjeux juridiques

Points de vueautres

le 23 Mar 2018

Les appels à projets se multiplient, y compris au niveau international. Cependant, il s’agit d’un « modèle en voie de définition », qui « bouleversent profondément les façons de faire » souligne Michèle Raunet. Notaire au sein de l’Etude Cheuvreux, elle fait valoir qu’en matière juridique, « les enjeux sont considérables et nécessitent de se poser les bonnes questions pour y réfléchir tant dans nos pratiques que d’un point de vue législatif et réglementaire ». Ce qu’elle fait ici…

« Le lancement d’Inventons la Métropole du Grand Paris 2 sera l’un des événements majeurs du Mipim. Reinventing Cities, qui a été lancé en janvier, est un succès in- ternational (19 villes concernées dans le monde entier). Il y a quelques jours égale- ment, une grande ville d’Asie venait m’in- terroger sur ces appels à projets dans l’in- tention d’en lancer un. Réinventons Paris est dans sa seconde édition après le succès phénoménal de la première. Les aména- geurs et les collectivités locales lancent ou vont lancer des appels à projets (Paris Ba-tignolles Aménagement, la Semapa, Eta- blissement Paris Saclay, Saint-Germain- en-Laye, Angers, Nice, Bordeaux…).

Les bonnes questions

Ce nouveau mode de cession du foncier répond, de toute évidence, à un besoin des collectivités publiques pour construire la ville de demain. Il s’agit d’une formidable idée, source d’un bouillonnement incroyable dans tous les domaines qui touchent la Ville ! Toutefois, de nombreuses voix s’élèvent parmi tous les acteurs : architectes, urbanistes, promoteurs… pour pointer les difficultés et inconvénients de tels appels à projets. C’est tout à fait normal : le modèle est en voie de définition et bouleverse profondément les façons de faire. Par ailleurs, participer à ces consultations nécessitent beaucoup d’investissements de la part des opérateurs et acteurs privés et impliquent chez eux très souvent des réorganisations.

A chaque édition, les acteurs essayent de s’améliorer et de tirer les conséquences des difficultés rencontrées dans les éditions précédentes.

En matière juridique, les enjeux sont considérables et nécessitent de se poser maintenant les bonnes questions pour y réfléchir tant dans nos pratiques que d’un point de vue législatif et réglementaire. Depuis maintenant trois ans à l’Etude, nous sommes pris dans la tourmente des appels à projets : établissement des règlements de consultation avec les collectivités publiques, les réflexions sur les innovations juridiques à mettre en place avec certains opérateurs lorsque nous sommes dans une équipe qui répond à un appel à projets, les négociations de contrats plus ou moins simples d’un côté ou d’un autre, d’ailleurs en fonction des projets. Maintenant pour nous et c’est essentiel, est venu le temps du bilan et des questionnements.

D’un point de vue de la pratique juridique, trois temps doivent être distingués, qui vont soulever des questions différentes :

• celui de la consultation ;
• celui de la contractualisation ;
• celui de l’exécution du projet de l’exploitation dans le temps de l’ensemble immobilier réalisés.

Ces trois temps sont extrêmement importants. Ils sont interdépendants. La réussite des appels à projets passe par leur prise en compte dès l’origine.

La consultation

A ce stade, il est fondamental, d’une part, que la collectivité publique qui porte le projet connaisse le mieux possible les biens objet de l’appel à projets et, d’autre part, qu’il soit donné à l’opérateur le plus d’information possible : études de sols, calendrier et phasage, contraintes du site… Plus les règles du jeu sont posées, plus la contractualisation sera ensuite aisée. Il peut être envisageable de lancer une consultation sans avoir l’intégralité des éléments. Mais il est important, dans ce cas, de la phaser en fonction des différentes informations qui vont arriver. L’imprécision dans la demande et dans la réponse génèrent, très souvent, beaucoup de frustrations et d’incompréhensions dans les négociations.

La contractualisation

De toute évidence, c’est une des innovations majeures en matière juridique. Le contrat de vente est, en effet, en train de devenir un outil déterminant pour construire la ville. En pratique, c’est ce contrat qui va comprendre tous les engagements, contrôles et sanctions quant à la réalisation et à la sécurisation du projet, ainsi que la sécurisation de tous les éléments financiers. Il va garantir que le prix proposé correspond à la réalité du projet réalisé.

Cette situation soulève de nombreuses questions aux enjeux juridiques importants : • d’un contrat à exécution instantanée (qui épuise immédiatement ses effets une fois conclu), la vente dans ces hypothèses devient un contrat à exécution successive. En effet, les clauses d’affectation, les clauses liées aux innovations ou les clauses d’intéressement vont avoir une durée de vie pouvant aller jusqu’à 20 ans. Se pose d’ailleurs, dans ce cadre, la question du contrôle de toutes ces clauses par les collectivités publiques qui en sont bénéficiaires ;

• la transmission des clauses et garanties aux différents sous-acquéreurs est fondamentale. Comment doit-on les sécuriser ? ;

• ne faut-il pas regretter que la contractualisation soit basée sur la défiance ? De nombreux engagements assortis de garantie financière sont demandés. Ils ont un coût au détriment du projet. Les collectivités ont-elles le choix de faire autrement ? Le droit français les protège-t-elles ? ;

• le contrat doit être strict et souple, compte tenu du temps de son exécution. En effet, entre le moment du rendu de l’offre, de la signature de l’avant contrat et de la signature de la vente, puis de l »exécution du contrat, il peut se passer de nombreux mois, voire des années. Des événements divers et variés peuvent intervenir (études complémentaires, perte d’un investisseur innovant, difficultés techniques, évolution programmatique…), dont il faut pouvoir, d’une manière ou d’une autre, tenir compte sous réserve de ne pas voir aboutir le projet. L’équilibre à trouver est encore très complexe vues les parties en présence.

Autant de questions et bien d’autres qui se posent à ce stade fondateur.

L’exécution et l’exploitation

A ce stade, les juristes en droit des biens doivent être en mesure de gérer l’évolution, permanente désormais, de la ville. C’est bien loin de leur pratique habituelle. Cette phase suppose de s’ouvrir à toutes les mutations de la ville (énergie, services mobilités…). Il faut travailler très en amont, être à l’écoute et travailler en équipe pluridisciplinaire.

Mais qu’est-il de plus passionnant et d’excitant que de relever de tels défis !

Au final, il nous semble important également que l’on se penche sur la sécurisation de ces procédures d’un point de vue législatif et réglementaire et que l’on traite notamment des questions suivantes qui sont fondamentales pour la bonne réalisation de ces appels à projets : ne faut-il pas bâtir une procédure ad hoc adaptée aux types de problématiques posées ? Quelles sont les frontières entre l’opération d’aménagement et l’appel à projets ? Comment intègre-t-on, lorsque c’est nécessaire et accessoire, la dimension équipement public ? Comment intègre- t-on au mieux les bailleurs sociaux qui, en tant que pouvoirs adjudicateurs, ont parfois du mal à participer pleinement à de telles consultations ?

Les enjeux sont très importants pour l’ensemble des acteurs. Il est temps, à notre sens, de nous mettre tous au travail pour capitaliser et améliorer cette masse de réflexions. »

La rédaction d'immoweek

Édito
par Arthur de Boutiny

le 24/04/2018

HQE, BREEAM, Leed et consorts…

Lancé en novembre, le label Intairieur se propose de mesurer et contrôler la qualité de l’air à l’intérieur des bâtiments. « On sait désormais que l’air intérieur est cinq à dix fois plus pollué qu’à l’extérieur (…) et est responsable de près de 20 000 décès prématurés par an en France, tandis qu’on estime à 19 milliards d’euros son coût socio-économique ». Ce protocole de valorisation de la qualité de l’air intérieur va être repris par Bouygues Immobilier pour son programme « Oreka », à Bayonne (64). On le voit, les labels et autres certifications deviennent de plus en plus nombreux et, pour le commun des mortels comme pour les professionnels, il devient difficile de s’y retrouver.

Acermi, BBCA, BiodiverCity, Biosourcé, BREEAM, CSTBat, Eco Artisan, Effinergie, Habitat et Environnement, Leed, Minergie, NF HQE, Passivahaus, Qualitel, Well… Citer les quelque 4 000 normes se rapportant au bâtiment serait fastidieux et tiendrait de la liste de Prévert, mais le Grenelle de l’Environnement, la Cop21 et l’Accord de Paris ont fortement favorisé la multiplication des certifications, qui sont pour près de 98 % d’entre elles d’application volontaire et résultent d’une stratégie. Une trinité se détache néanmoins : HQE, BREEAM et Leed.

Outre les questions de chauvinisme, entre la norme française HQE, l’anglaise BREEAM et l’américaine Leed, il y a, bien sûr, le souhait d’attirer des entreprises internationales dans les bureaux. HQE se focalise sur l’éco-construction, l’éco-gestion, le confort et le santé et permet de bénéficier des labels d’Etat de HPE (haute performance énergétique) et BBC (bâtiment basse consommation) ; délivré par Certivéa, il est bien plus cher que celui de ses concurrentes, un coût à relativiser par rapport aux coûts d’investissements mobilisés sur ces projets. BREEAM se focalise, quant à elle, sur 10 thématiques environnementales, rend obligatoire le recrutement d’un écologue et a pour elle un process de certification allégé et un coût bas. Quant à Leed, encore timide dans l’Hexagone, elle a pour elle une saisie du dossier simple sur une plate-forme en ligne, mais a contre elle des références, des normes et des produits peu reconnus en Europe, tout en rendant incontournable le « commissioning » : ce processus d’assurance de la qualité, qui s’étend sur toute la durée des étapes de développement, réalisation, mise en service et exploitation du bâtiment, est un pré-requis pour l’obtention de la certification. Les sujets traités par ces certifications étant les mêmes, les acteurs de l’immobilier choisissent de plus en plus souvent la triple certification.

Si les certifications tiennent de la forêt vierge, il faut néanmoins remarquer que leur emploi de plus en plus massif est une preuve évidente de l’intérêt des professionnels de l’immobilier pour le développement durable et une adéquation des bâtiments à de tels objectifs… Comme si la complexité des labels était proportionnelle à celle du défi de l’écologie…

Portrait

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