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Le choix Immoweek : Cushman & Wakefield analyse 123 marchés tertiaires européens

ActualitésBureaux

le 12 Mar 2018

Pour ce rendez-vous d’Immoweek consacré au « chiffre », et enfin de parfaire vos connaissances avant que le Mipim ne démarre, nous reprenons l’indice Fair Value Index créé par Cushman & Wakefield, qui analyse 123 marchés de bureaux, commerces et entrepôts logistiques en Europe. Il en ressort que cet indice n’a jamais été aussi bas depuis 2006…

Le « Fair Value » – ou « juste valeur » – correspond à « une rémunération adéquate sur une période de détention de cinq ans, et au risque d’un investisseur lors de l’acquisition d’actifs immobiliers « prime » (…) Or, si le nombre de marchés à leur « juste valeur » est plus élevé au 4ème trimestre 2017 qu’au précédent, seuls 19 % des marchés couverts par l’indice sont considérés comme « sous-valorisés », tandis que 39 % des marchés logistiques sont considérés comme « sous-valorisés » et seuls deux d’entre eux sont vus comme « correctement valorisés ».

Ainsi, l' »European Fair Value Index » du 4ème trimestre 2017 correspond à l’indice au 1er trimestre… 2006.

Moscou reste en tête des marchés européens sous-valorisés, au 1er et 3ème rang pour les segments d’actifs de commerces et de bureaux. Budapest (commerce) arrive à la deuxième place, et Budapest (logistique) et Dublin (logistique) se classent dans le top cinq.

Les marchés de bureaux principaux, tels que Londres, Paris et Munich, sont classés comme correctement valorisés, avec leur rendement historique au niveau le plus bas, des prévisions de baisse limitée des rendements et de hausse modeste des loyers. L’Allemagne, le Benelux et les pays nordiques présentent quelques marchés sous-valorisés tandis que l’Europe centrale et orientale, ainsi que les régions périphériques de la zone Euro, marquent un équilibre entre marchés correctement valorisés et sous-valorisés.

Une occasion d’aller prendre le pouls de ces différents marchés : le Mipim, où ils seront (quasiment) tous représentés. Nous vous retrouvons dès demain, sur place, stand P-1.D23. « Meet you in Mipim » !

La forte croissance structurelle liée au e-commerce a accru les besoins en matière de livraison rapide, directement aux consommateurs, ce qui s’est concrètement traduit par une accélération de la demande d’entrepôts logistiques urbains. Cette tendance continue de soutenir l’attractivité du secteur logistique.
Globalement, l’Europe centrale et orientale et les régions périphériques de la zone euro présentent les marchés les plus sous-valorisés en Europe. La Russie se maintient en tête de l’indice, alors que les marchés retail et logistique de Budapest figurent désormais à la fois dans le top cinq - soutenus par la croissance constante de l’économie hongroise - la flambée des salaires et la consommation.

Mark Unsworth, responsable du département prévisions pour la région EMEA chez Cushman & Wakefield

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Pascal Bonnefille

le 21/09/2018

Les bureaux : jamais plus « comme avant » !

Il ne se passe pas de jours où la découverte de nouveaux lieux, de nouveaux sièges sociaux ne démontrent une réalité qui s’est imposée. Nous ne pourrons plus concevoir les bureaux « comme avant ». Avant quoi d’ailleurs ? Avant la révolution du coworking, du flex (quel qu’en soit le degré), du « workwell » comme dirait la dynamisante Anne Schneegants dont les locaux sont inspirants.

Ce matin encore, visitant le «show-room » Vitra, à l’invitation d’Isabelle de Ponfilly, dont le professionnalisme et la disponibilité sont bien connus, il était évident, pour les participantes (j’étais le seul homme), que plus personne ne voulait de bureaux « comme autrefois ». Et que toutes les structures immobilières s’y prêtent à merveille. A l’origine, Vitra avait d’ailleurs choisi comme lieu de présentation, une ancienne usine. Aujourd’hui, c’est dans de l’haussmannien (superbement réhabilité par Groupama Immobilier – bravo Eric Donnet) que les meubles, et peut-être surtout les ambiances sont présentés. Et les stucs XIXème sont parfaitement cohérents avec le design le plus contemporain (on rêve face aux « grands classiques » du design, mais on admire beaucoup le travail des frères Bouirroulec).

C’est tout un symbole pour l’immobilier : la modernité peut être partout implantée et pas seulement à La Défense. Simplement, les usages ne peuvent, définitivement plus, être conçus de la même manière. Adieu aux salles de réunions inutilisées les trois quarts du temps, adieu aux entrées vides et inutiles, adieu aux bureaux des « chefs » qui comptaient leur pouvoir au nombre de fenêtres et/ou de lampes, de canapés… ou de téléphones. Et tout le monde est concerné ! Etant l’invité d’une grande structure publique à Bordeaux, je rencontrais hier son responsable qui précisait que son premier geste avait été de ne plus occuper le vaste bureau (beaucoup de fenêtres !) de son prédécesseur et d’utiliser sa propre pièce de travail comme une salle de réunion, d’échanges (on allait dire de vie !). Il y a certainement des inconvénients à ces nouvelles formes de travail, mais mesurons-en les avantages. Et, même pour une petite PME comme la nôtre, le défi est enclenché. Dès l’année prochaine, nous concevrons « autrement » nos propres bureaux. Et certainement pas « comme avant » !

Portrait

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