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Le choix Immoweek : l’Essec s’intéresse à l’immobilier des JO 2024 à Paris

- Le - par Jean-Baptiste Favier

Pour le rendez-vous de ce mercredi, nous avons choisi de vous faire partager les échanges très instructifs de la dernière conférence annuelle de la Chaire Immobilier et Développement Durable de l’Essec. Cette année encore, la présidente de la Chaire Ingrid Nappi-Choulet a choisi un thème particulièrement d’actualité : « Paris 2024 : quelles conditions pour un héritage urbain et immobilier réussi ? ». Voici notre « + » du jour.

IMG_20171010_092645L’événement est maintenant officiel : c’est Paris qui accueillera les jeux olympiques et paralympiques en 2024. Très attendus pour toutes les répercussions positives – économiques, touristiques, sportives, sociales, mais aussi immobilières -, les JO ont souffert, par le passé, de retours à long terme difficiles à porter. On pense aux installations fantômes d’Athènes, celles en friche de Rio de Janeiro et tant d’autres…  En cause principalement, un bilan très lourd – les intervenants ont qualifié ces infrastructures laissées à l’abandon d' "éléphants blancs ". Exception récente à ce phénomène, Londres semble bénéficier d’un héritage positif, en tout cas à l’échelle du quartier de Stratford, où était implanté le parc olympique.

Les étudiants de la Chaire s’étaient déjà posé la question et ont produit, en juin dernier, un rapport sur ce sujet (consultable sur le site de la Chaire IDD). Comment rendre l’héritage des Jeux Olympiques de 2024 vertueux sur le long terme ? Quelle échelle urbaine choisir ? Quelles conditions d’urbanisations ? La conférence annuelle était donc l’occasion de prolonger les réflexions et interroger les parties prenantes de ce projet colossal.

Prenant comme introduction les (bons) résultats de Londres, Richard Blyth, " head of policy and practice " au sein du " Royal Town Planning Institute " de la Capitale du Royaume-Uni, a témoigné de l’organisation des " Londres 2012 ". Revenant sur le phénomène de " gentrification progressive " – synonyme entre autres de valorisation immobilière – du secteur de Stratford. Cet ancien quartier populaire, abritant à l’époque les industries londoniennes, a été réhabilité à l’occasion des jeux. " Mais nous n’avions pas prévu l’effet positif du quartier, cinq ans après les jeux " précise-t-il ! Il conseille alors au comité d’organisation de Paris 2024 de créer une structure dédiée à l’héritage potentiel des JO, de leurs retombées, " capable de suivre la bonne conduite des chantiers jusqu’à leur livraison ".

Jean-François Martins, adjoint à la Mairie de Paris chargé des Questions Relatives au Sport et au Tourisme, a tout d’abord rappelé qu’il " n’y a pas de modèle absolu " dans l’organisation des jeux olympiques. " Il y a d’abord une analyse des questions de la ville, de la situation urbanistique pour ensuite y faire correspondre le projet olympique ". Dans ce cadre, il a mis en avant les Ateliers du Grand Paris, le projet de Grand Paris Express, la création de la Métropole du Grand Paris… " tout cela a permis de donner une vision très claire des lieux à exploiter pour les JO. Et le CIO a également fait correspondre son cahier des charges à cette vision ".

Un constat également partagé par Etienne Thobois. Le directeur du comité de candidature des JO pour " Paris 2024 " a précisé : " nous avons d’abord analysé les besoins en équipements sportifs : la création d’une piscine olympique, d’un stade de taille moyenne (environ 5 000 places)… et c’est tout. Puis nous avons aligné les besoins en immobilier existants avec ceux des Jeux Olympiques. Et enfin, l’idée était de valoriser le patrimoine de Paris en créant des rencontres sportives en leur sein, grâce à des installations temporaires : beach-volley sur le Champ de Mars, tir à l’arc aux Invalides… ".
Il note également l’effet " accélérateur " de cet événement, louant la mobilisation, l’effet " dealine ", le cadre posé par la sélection de Paris pour 2024. Il donne un exemple : " prenons le nettoyage de la Seine ; un sujet qui traîne depuis plusieurs années et qui peine à rassembler les parties prenantes autour de la table. Depuis la décision [d’organiser les JO 2024 à Paris, ndlr], les choses avancent ".

Territoire de prédilection de ces jeux, grand " gagnant " des développements à venir, la Seine-Saint-Denis s’est exprimée sur le sujet, par la voix de Céline Daviet, " chief of staff " de Plaine Commune relative aux questions sur les Jeux Olympiques (Patrick Braouezec, président de l’établissement public territorial, n’avait pas pu se rendre à cette conférence). Elle est revenue en détail sur les différents équipements à construire ou rénover :

  • le village olympique, à cheval sur les communes de Saint-Denis, de l’Ile Saint-Denis et de Saint-Ouen ;
  • le centre aquatique, prévu sur le site d’Engie, à Saint Denis ;
  • la rénovation du Stade de France ;
  • le Parc des Sports de Marville, notamment pour le water-polo ;
  • et le terrain des essences (tir) et l’aire des vents, sur Dragny – Le Bourget, pour le village des médias.

Les craintes d’une offre " soudaine " de logements – le village olympique sera transformé en logements " classiques " (sociaux, intermédiaires et accession) – ont été dissipées : deux tiers des logements à venir étaient déjà prévus dans le plan de construction de Plaine Commune sur Saint-Denis.

Patrick Supiot a développé le sujet de la construction du village olympique. Précisant que Vinci Immobilier détenait environ un tiers du foncier de ce projet, le directeur général de l’immobilier d’entreprise de la société de promotion a expliqué que le sujet qui relève le plus du challenge n’est pas l’avant JO, mais bien l’après, notamment dans la réversibilité des logements : " comment transformer des logements de sportifs – qui s’apparentent plus à des logements étudiants, avec une chambre et/ou un espace de vie, une salle de bain et une kitchenette – en des logements " classiques " ? Impossible de livrer, post-JO, uniquement des studios ! Finalement, nous sommes partis sur une programmation " in fine " des logements – avec toute la diversité des typologies – pour les adapter, de manière temporaires, en logements pour les sportifs. C’est inédit ".

Il n’était pas aux débats mais son témoignage, en qualité d’investisseur – actif en région parisienne -, est précieux : Eric Cosserat, président de Perial (et partenaire de la Chaire Immobilier et Développement Durable de l’Essec), a confié au micro d’Immoweek les enjeux que représentent ces jeux peur son groupe.

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Retrouvez ci-dessous la playlist complète des intervenants à cet événement :

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

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