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La Russie à l’honneur…

ActualitésBureaux

le 13 Juin 2018

Il faudrait que vous ayez passé les mois, voire les années précédentes dans une grotte au fin fond de la Papouasie-Nouvelle-Guinée, et que vous fassiez de même le mois prochain, pour ignorer que la Coupe du Monde de Football commence dès demain, et que tous les yeux vont être braqués sur la Russie. L’occasion rêvée pour parler de l’état de l’immobilier dans le plus grand pays du monde, où la propriété privée a été réprouvée soixante-quatorze ans durant et où les appartements communautaires sont encore légion…

Comme dans tous les Etats anciennement membres du Pacte de Varsovie, l’immobilier a profité des vents du capitalisme à tout crin en Russie. Les sanctions politiques, la crise économique et la chute du baril du pétrole ont cependant créé un environnement difficile pour l’immobilier russe, avec une chute des revenus locatifs de 33 % dans les bureaux à Moscou entre 2011 et 2017. La capitale arrivait bonne dernière trois années de suite dans les listes de villes ouvertes à l’investissement dressées par PwC (« Emerging Trends in Real Estate »).

Cependant, la bérézina pourrait bien s’achever, grâce à la stabilité politique et à la remontée des prix du pétrole. Moscou demeure le deuxième plus grand marché de bureaux en Europe, après Paris, avec près de 316 000 m2 achetés au premier trimestre, soit une hausse de 87 % en un an d’après JLL. Le taux de vacance, à 13 %, est exceptionnellement haut pour l’Europe, mais se rapproche du niveau auquel les prix commencent à augmenter.

En commerce, les Russes, jadis peu endettés et grâce à un prix du logement particulièrement bas, consacraient 80 % de leurs salaires à la consommation. Mais la crise les a rendus frileux. Moscou demeure le plus gros marché de centres commerciaux d’Europe, mais le secteur souffre d’un excédent d’offre. L’investissement est également en berne : JLL prédit une hausse de 8 % en 2018, avec 5 milliards de dollars (4,25 milliards d’euros) investis, mais on est loin des 8,8 milliards de dollars (7,5 milliards d’euros) transactés en 2012. Même le taux de rendement, de 8,75 % pour les bureaux « prime » de Moscou, n’encourage guère les investisseurs, craignant la situation politique et monétaire en Russie, hormis des investisseurs très importants comme le chinois Fosun dans le bureau moscovite et Abu Dhabi Investment Authority, dans le commerce à Saint-Pétersbourg.

Chose étrange : en 2017, Savills montrait que la nationalité la plus répandue chez les locataires de logements de luxe à Moscou étaient… les Français, à près de 20 %, loin devant les Russes (16 %), les Japonais, les Britanniques et les Italiens. La location haut-de-gamme ne fléchit pas et même les plus coûteux, avec un loyer de 700 000 roubles (près de 11 000 euros), ont connu une demande. Les quartiers riches traditionnels comme la perspective Leningradski, Arbat-Kropotkinskaïa et Tverskaïa-Kremlin sont les plus demandés, tout comme les appartements avec une ou deux chambres à coucher.

Enfin, si vous entrez dans un logement russe, n’oubliez jamais d’enlever vos chaussures et d’enfiler des pantoufles fournies par vos hôtes. Tout contrevenant se fera violemment taper sur les doigts…

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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