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Le financement alternatif de l’immobilier à la loupe

- Le - par Alix d'Ocagne et Coralie Leveneur

Les financements alternatifs ont le vent en poupe ! Financement obligataire, minibons, octroi de prêts par des fonds d’investissement alternatifs : trois véhicules de financement non bancaire en plein essor, qui ont vocation à trouver application dans l’immobilier et qui sont passés au crible par Alix d’Ocagne, notaire associée, et Coralie Leveneur, notaire chez Cheuvreux.

Les obligations ont la cote…

Si elle ne constitue pas une nouveauté dans le paysage du financement de l’économie, l’émission d’obligations connaît actuellement un engouement certain auprès de sociétés de grande taille. Elle permet, en effet, aux entreprises de diversifier leurs sources de financement, ce qui s’avère
depuis quelques années particulièrement utile compte tenu des contraintes du marché bancaire.

C’est ainsi que des sociétés foncières ont pu lever des fonds afin de financer des projets d’acquisition immobilière ou de restructuration de leur parc immobilier dans une proportion nettement plus importante que si elles s’étaient limitées au marché bancaire.

Ce mode de financement alternatif est,
cependant, souvent délaissé par les PME et essentiellement utilisé par les entreprises ayant atteint une taille et une réputation suffisantes pour susciter la confiance des investisseurs et ayant les moyens d’organiser la procédure d’émission et de suivi de l’emprunt.

  les minibons aussi

En parallèle, on sait le succès que connaît depuis 2014, notamment auprès des PME, le " crowdfunding " qui permet le financement de projets divers et variés auprès du plus grand nombre. Peu à peu, les pouvoirs publics le dotent d’instruments réglementés afin de trouver un équilibre entre souplesse et sécurité des investisseurs.

A cet égard, l’émission de minibons, créés aux articles L.233-6 et suivants du Code Monétaire et Financier (CMF) par l’ordonnance n°2016-520 du 28 avril 2016, dont le régime a été précisé par le décret n°2016-14536 du 28 octobre 2016, en est un exemple parlant.

Il s’agit d’une nouvelle espèce de bons de caisse (titres nominatifs constitutifs d’une reconnaissance de dette), créée spécifiquement pour répondre aux besoins du " crowdfunding ". D’une durée maximale de cinq ans, remboursables à échéance régulière (et non à terme comme le sont notamment les obligations), ils ne peuvent être émis que par certaines sociétés (SA, SAS, SARL dont le capital est entièrement libéré) pour un montant maximum de 2,5 millions d’euros sur 12 mois.

Mais surtout, et à la différence des bons de caisse traditionnels pour lesquels l’intermédiation est interdite, ils sont offerts par des plate-formes gérées par des intermédiaires spécifiquement habilités par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) : les prestataires de services d’investissement (PSI) et les conseillers en investissements participatifs (CIP). Et l’innovation ne s’arrête pas là, puisque ces minibons pourront – une fois les textes réglementaires adoptés – être émis et inscrits sur un registre dématérialisé et décentralisé avec l’utilisation de la " blockchain ", protocole permettant la représentation et la transmission de titres financiers au moyen d’un dispositif d’enregistrement électronique partagé. Une ordonnance doit être adoptée par le Gouvernement d’ici le 9 décembre 2017 dans cette optique et l’on signalera qu’à cet effet, une consultation publique a été ouverte jusqu’au 19 mai 2017 afin de recueillir l’avis des parties intéressées.

L’essor des fonds d’investissement alternatifs

Enfin, un autre acteur de la désintermédiation du crédit voit son champ des possibles en constante augmentation : il s’agit des fonds d’investissement alternatifs (FIA).

Ceux-ci connaissent un véritable essor depuis la crise financière des années 2008-2009, à l’issue de laquelle de nouvelles contraintes, notamment de capital et de
ratios de détention de liquidités furent imposés aux banques et établissements financiers. De fait, ces acteurs traditionnels du crédit, notamment immobilier, se trouvèrent alors limités dans leur capacité de prêter. C’est ici que les fonds de dette fleurirent : à condition d’avoir obtenu l’agrément de l’AMF pour une telle activité, ils se mirent  à racheter, un instant de raison après l’octroi de crédits, tout ou partie des créances de prêts des banques, apportant une bouffée d’oxygène au marché du financement immobilier.

Une première étape était ainsi franchie vers l’ébranlement du monopole bancaire et les jalons d’une avancée supplémentaire furent rapidement visibles. Car en pratique, bien que n’intervenant qu’en rang subséquent, ces fonds étaient — et sont — associés aux négociations des crédits qu’ils rachètent, ce qui les positionne en véritables acteurs des financements immobiliers.

Mais jusqu’à présent, en France du moins, ces mêmes fonds ne pouvaient se positionner que sur le marché secondaire, c’est-à-dire en achetant auprès d’une banque une créance de prêt, sans pouvoir eux-mêmes prêter en première ligne, monopole bancaire oblige.

A l’étranger, déjà, les lignes avaient bougé et autorisaient les fonds à prêter directement aux investisseurs. Cela concerne, sans surprise, les pays anglo-saxons, mais également d’autres pays en Europe, et l’Union Européenne elle-même avec la création des fonds européens d’investissement à long terme (FEILT ou ELTIF en anglais) qui ont, en vertu du règlement (UE) n°2015/760 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2015, la possibilité d’octroyer des crédits.

Une deuxième étape est aujourd’hui franchie, avec la réception de cette avancée européenne en France avec le I de l’article 27 de la loi n°2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 ayant transposé le règlement précité et autorisé les fonds pouvant se prévaloir du
label ELTIF à octroyer des crédits (codifié aux articles L.214-154, L.214-168 et suivants du Code Monétaire et Financier). Mais, allant plus loin, la même loi autorisa les fonds professionnels spécialisés à octroyer des crédits aux entreprises dans des conditions fixées par décret, lequel fut pris un peu moins d’un an plus tard (décret n°2016-1587 du 24 novembre 2016 codifié aux articles R.214-203-1 et suivants du Code Monétaire et Financier, venant encadrer la possibilité pour certains fonds (les fonds professionnels spécialisés, dont les sociétés de libre partenariat, et les fonds professionnels de capital investissement) de prêter, cette fois-ci directement, aux investisseurs immobiliers.

L’ouverture du monopole bancaire avec garde-fous

L’on assiste ici à une véritable ouverture du monopole bancaire ; doit-on s’en émouvoir ?

Certes, il s’agit d’une brèche dans un système français bien rôdé. Cependant, il faut bien admettre que cela vient entériner une réalité : on l’a vu, en pratique les fonds sont déjà de véritables acteurs des financements des entreprises. Désormais, ils pourront donc directement assumer un rôle de prêteur sans avoir à recourir nécessairement au service intermédiaire d’une banque. Et en ce qui concerne les " pools ", il y a fort à parier que ceux-ci seront à l’avenir constitués d’un panel de prêteurs bancaires et non bancaires dès la mise en place des crédits,  ceux-ci restant, en pratique, arrangés par les banques.

En outre, le CMF tel que modifié dans ses parties législative et réglementaire susvisées, encadre précisément les modalités de ces financements alternatifs : il n’est pas question de réduire le monopole bancaire sans apporter des garde-fous.

On retiendra notamment que :

– les FIA peuvent réaliser des opérations de crédit au sens de l’article L.313-1 du CMF à l’exception des engagements par signature et des avances en compte courant d’associé ; étant précisé que ces prêts ne peuvent porter que sur des actifs éligibles au sens de l’article L.214-154 du CMF ; ils peuvent également souscrire des bons de caisse traditionnels, mais se voient, en revanche, fermer la porte des minibons nouvellement créés ;

– ces opérations de crédit ne peuvent financer que des entreprises de droit privé ayant une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale ou
immobilière, à l’exclusion des activités
financières et des placements collectifs, et aux personnes morales détenant directement ou indirectement des participations dans de telles entreprises ;

– les FIA ne peuvent céder la créance de prêt avant son échéance, sauf exceptions ;

– les FIA doivent nécessairement être
représentés par des sociétés de gestion ayant reçu un agrément de l’AMF pour octroyer des fonds ; étant précisé que ces sociétés de gestion doivent disposer de moyens humains, juridiques et techniques leur permettant de procéder à une analyse juridique et de risques et d’assurer un suivi des prêts octroyés par les fonds qu’elles gèrent ;

– un contrôle accru de l’activité des sociétés de gestion par l’AMF est organisé.

Il manquait, pour parfaire le dispositif, la modification du règlement général de l’AMF visant à intégrer les changements requis par le décret du 24 novembre 2016. C’est désormais chose faite depuis la parution au JO du 7 mars 2017, de l’arrêté en date du 27 février 2017 autorisant ladite modification.

Bien que l’on reste encore en attente, l’arrêté du ministre de l’Economie devant préciser certains seuils, la pratique peut maintenant se saisir de cette importante avancée vers les modes de financement alternatif.

Plusieurs sociétés de gestion ont d’ores et déjà obtenu l’agrément idoine de l’AMF ; d’autres sont en cours : les mois à venir
seront révélateurs de l’intérêt des FIA pour ce nouveau dispositif qu’ils attendaient de longue date. Affaire donc à suivre !

Une chronique signée par Alix d’Ocagne et Coralie Leveneur

Alix d'Ocagne et Coralie Leveneur

Cheuvreux

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