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Laurent Saint-Aubin (Sofidy) : « La capacité de transformation est la clef de la performance des foncières cotées »

- Le - par Laurent Saint-Aubin

Dans son récent « point marché » sur l’immobilier en Bourse et les actions européennes, Laurent Saint-Aubin souligne la santé et la profondeur du marché de l’investissement en bureaux en France et particulièrement en Île-de-France. Le gérant actions immobilier Europe et gérant du fonds Sofidy Sélection 1 insiste sur l’effet « profitable du travail de transformation immobilière, » en prenant pour exemple deux opérations récentes…

La finalisation récente par Unibail-Rodamco de la cession du " So Ouest Plaza ", à Levallois- Perret (92), pour 473,8 millions d’euros (soit un taux de capitalisation voisin de 4%) et par la Société Foncière Lyonnaise d' "In/Out ", à Boulogne-Billancourt (92), auprès de la société de gestion Primonial, pour 445 millions d’euros (3,7 % de taux de capitalisation) illustre la profondeur actuelle du marché de l’investissement en bureaux. Ce marché est, en effet, animé par des acteurs qui poursuivent des finalités différentes : hausse finale de la valeur des actifs en contrepartie d’une prise de risque locative pour les foncières cotées par rapport à la perception d’un loyer sur une longue période auprès d’un locataire de grande qualité pour les SCPI/OPCI, " family offices " ou fonds de pension.

L’immeuble " So Ouest Plaza ", construit sur une emprise acquise en 2005, pré-loué pour sa partie bureaux à L’Oréal en décembre 2014 avec un bail ferme de dix ans, avant sa livraison au premier semestre 2015, a représenté un volume d’investissement global de 220 millions d’euros pour Unibail- Rodamco.

Acquis en 2000 pour 95 millions d’euros, dans le cadre d’une opération de " sale and leaseback " avec Thomson — dont c’était le siège social —, l’immeuble " In/Out " a été lourdement restructuré à sa libération entre 2012 et 2013, puis reloué à l’OCDE dans le cadre d’un bail se terminant en 2027. La restructuration de l’immeuble a conduit à un engagement cumulé pour SFL de 119,7 millions d’euros de frais.

Le travail de transformation immobilière, dont on voit dans les exemples mentionnés précédemment combien il peut être profitable, est une clef d’appréciation essentielle des sociétés qui opèrent dans notre univers d’investissement. La capacité de rotation du patrimoine et de dégagement de plus-value apparaît, ainsi, comme une variable essentielle pour les foncières de bureaux, au-delà de leur capacité à faire croître les loyers. De même, dans l’univers coté, le savoir- faire d’une foncière de commerce réside essentiellement dans sa capacité à augmenter ses loyers en faisant tourner ses locataires à la lumière des fréquentations élevées atteintes dans ses centres…

indices immo Bourse

Laurent Saint-Aubin

Gérant du fonds Sofidy

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