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Laurent Saint-Aubin (Sofidy) : « La capacité de transformation est la clef de la performance des foncières cotées »

ChroniquesBureaux

le 20 Oct 2017

Dans son récent « point marché » sur l’immobilier en Bourse et les actions européennes, Laurent Saint-Aubin souligne la santé et la profondeur du marché de l’investissement en bureaux en France et particulièrement en Île-de-France. Le gérant actions immobilier Europe et gérant du fonds Sofidy Sélection 1 insiste sur l’effet « profitable du travail de transformation immobilière, » en prenant pour exemple deux opérations récentes…

La finalisation récente par Unibail-Rodamco de la cession du « So Ouest Plaza », à Levallois- Perret (92), pour 473,8 millions d’euros (soit un taux de capitalisation voisin de 4%) et par la Société Foncière Lyonnaise d' »In/Out », à Boulogne-Billancourt (92), auprès de la société de gestion Primonial, pour 445 millions d’euros (3,7 % de taux de capitalisation) illustre la profondeur actuelle du marché de l’investissement en bureaux. Ce marché est, en effet, animé par des acteurs qui poursuivent des finalités différentes : hausse finale de la valeur des actifs en contrepartie d’une prise de risque locative pour les foncières cotées par rapport à la perception d’un loyer sur une longue période auprès d’un locataire de grande qualité pour les SCPI/OPCI, « family offices » ou fonds de pension.

L’immeuble « So Ouest Plaza », construit sur une emprise acquise en 2005, pré-loué pour sa partie bureaux à L’Oréal en décembre 2014 avec un bail ferme de dix ans, avant sa livraison au premier semestre 2015, a représenté un volume d’investissement global de 220 millions d’euros pour Unibail- Rodamco.

Acquis en 2000 pour 95 millions d’euros, dans le cadre d’une opération de « sale and leaseback » avec Thomson — dont c’était le siège social —, l’immeuble « In/Out » a été lourdement restructuré à sa libération entre 2012 et 2013, puis reloué à l’OCDE dans le cadre d’un bail se terminant en 2027. La restructuration de l’immeuble a conduit à un engagement cumulé pour SFL de 119,7 millions d’euros de frais.

Le travail de transformation immobilière, dont on voit dans les exemples mentionnés précédemment combien il peut être profitable, est une clef d’appréciation essentielle des sociétés qui opèrent dans notre univers d’investissement. La capacité de rotation du patrimoine et de dégagement de plus-value apparaît, ainsi, comme une variable essentielle pour les foncières de bureaux, au-delà de leur capacité à faire croître les loyers. De même, dans l’univers coté, le savoir- faire d’une foncière de commerce réside essentiellement dans sa capacité à augmenter ses loyers en faisant tourner ses locataires à la lumière des fréquentations élevées atteintes dans ses centres…

indices immo Bourse

Laurent Saint-Aubin

Gérant du fonds Sofidy

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/06/2018

La mort du Crédit Foncier ou la fin d’une époque

On l’avait annoncé, avec une certaine avance il y a un peu plus de vingt ans, après la perte du monopole des prêts d’accession, mais cette fois, la nouvelle semble incontestable : le Crédit Foncier va disparaître.

Ainsi va s’achever une histoire commencée au début du Second empire, en 1852 : le départ, il y a quelques mois, de Bruno Deletré (devenu le patron de la Caisse d’Epargne Alsace-Lorraine-Champagne-Ardenne) et l’arrivée de Benoît Catel, un banquier issu du sérail BPCE, étaient déjà des signes avant-coureurs. Ce dernier d’ailleurs laissait entendre, en privé, la difficulté de trouver un « modèle économique » à une banque mono-activité, dans un contexte, extrêmement concurrentiel, de taux très bas. Laurent Mignon, qui a pris ses fonctions il y a juste quinze jours à la tête du groupe BPCE, a donc décidé de tourner la page : il est toujours plus facile de « tailler dans le vif » lorsque l’on débarque. C’est chose faite.

La question bancaire se règlera sans doute au sein du groupe : restent les filiales très immobilières. Quid du devenir de Crédit Foncier Immobilier (qui repris en son temps l’activité d’Ad Valorem créé par Stéphane Imowicz) et qui fédère les métiers de la transaction et de la gestion avec l’expertise, qui fut longtemps le « fleuron » de la maison (on trouve encore sur le site de CFI, cette phrase superbe : « pour les collaborateurs de Crédit Foncier Immobilier – Expertise, être le premier expert de France est une fierté ») ? Ce morceau intéressera peut-être quelques acteurs du secteur… Pour la Socfim (qui s’intitule, non sans raison, « la banque des promoteurs »), l’intégration au groupe BPCE est déjà largement entamée : la mort du Foncier ne devrait pas avoir de conséquences directes. Même chose pour Locindus, acquis par le Foncier il y a plus de dix ans.

Cette disparition donnera « un coup de vieux » supplémentaire à tous ceux qui, comme l’auteur de ces lignes, ont connu « la grande époque » du Foncier : celle où, précédé d’un huissier (à chaîne s’il vous plait), on pénétrait dans le magnifique bureau du gouverneur ou d’un de ses deux sous-gouverneurs (!), dans un somptueux hôtel particulier de la rue des Capucines. Le départ de tout ce monde à Charenton avait constitué la première étape de ce qui, aujourd’hui, obéit à une logique économique et conjoncturelle sans appel.

Portrait

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