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Laurent Saint-Aubin (Sofidy) : « La capacité de transformation est la clef de la performance des foncières cotées »

ChroniquesBureaux

le 20 Oct 2017

Dans son récent « point marché » sur l’immobilier en Bourse et les actions européennes, Laurent Saint-Aubin souligne la santé et la profondeur du marché de l’investissement en bureaux en France et particulièrement en Île-de-France. Le gérant actions immobilier Europe et gérant du fonds Sofidy Sélection 1 insiste sur l’effet « profitable du travail de transformation immobilière, » en prenant pour exemple deux opérations récentes…

La finalisation récente par Unibail-Rodamco de la cession du « So Ouest Plaza », à Levallois- Perret (92), pour 473,8 millions d’euros (soit un taux de capitalisation voisin de 4%) et par la Société Foncière Lyonnaise d' »In/Out », à Boulogne-Billancourt (92), auprès de la société de gestion Primonial, pour 445 millions d’euros (3,7 % de taux de capitalisation) illustre la profondeur actuelle du marché de l’investissement en bureaux. Ce marché est, en effet, animé par des acteurs qui poursuivent des finalités différentes : hausse finale de la valeur des actifs en contrepartie d’une prise de risque locative pour les foncières cotées par rapport à la perception d’un loyer sur une longue période auprès d’un locataire de grande qualité pour les SCPI/OPCI, « family offices » ou fonds de pension.

L’immeuble « So Ouest Plaza », construit sur une emprise acquise en 2005, pré-loué pour sa partie bureaux à L’Oréal en décembre 2014 avec un bail ferme de dix ans, avant sa livraison au premier semestre 2015, a représenté un volume d’investissement global de 220 millions d’euros pour Unibail- Rodamco.

Acquis en 2000 pour 95 millions d’euros, dans le cadre d’une opération de « sale and leaseback » avec Thomson — dont c’était le siège social —, l’immeuble « In/Out » a été lourdement restructuré à sa libération entre 2012 et 2013, puis reloué à l’OCDE dans le cadre d’un bail se terminant en 2027. La restructuration de l’immeuble a conduit à un engagement cumulé pour SFL de 119,7 millions d’euros de frais.

Le travail de transformation immobilière, dont on voit dans les exemples mentionnés précédemment combien il peut être profitable, est une clef d’appréciation essentielle des sociétés qui opèrent dans notre univers d’investissement. La capacité de rotation du patrimoine et de dégagement de plus-value apparaît, ainsi, comme une variable essentielle pour les foncières de bureaux, au-delà de leur capacité à faire croître les loyers. De même, dans l’univers coté, le savoir- faire d’une foncière de commerce réside essentiellement dans sa capacité à augmenter ses loyers en faisant tourner ses locataires à la lumière des fréquentations élevées atteintes dans ses centres…

indices immo Bourse

Laurent Saint-Aubin

Gérant du fonds Sofidy

Édito
par Valérie Garnier

le 19/09/2018

La Défense : 60 ans et toujours sexy !

L’histoire se passe dans un pavillon situé en banlieue parisienne, en l’occurrence Courbevoie. Une ville en plein bouleversements, consécutifs aux travaux d’urbanisme monumentaux qui y sont engagés, tout comme à Puteaux et Nanterre, pour que le futur quartier de La Défense voit le jour.

Les camions, les pelleteuses, les marteaux-piqueurs, les grues et le bruit incessant que forme l’ensemble, dressent le décor du film de Pierre Granier-Deferre, d’après un roman de Georges Simenon, intitulé « Le Chat ». Nous sommes en 1971 et le quartier de La Défense, qui a été inauguré avec l’ouverture du Cnit en septembre 1958, s’apprête à émerger. Courbevoie, Puteaux et Nanterre vivent leurs derniers jours de « petites banlieues parisiennes ».
Après moultes rebondissements, péripéties et crises diverses, La Défense n’a eu de cesse de se développer, de se construire et même se déconstruire !
Pour faire face à l’obsolescence de nombreuses tours, un « Plan de Renouveau de La Défense » est lancé en 2006 par Nicolas Sarkozy, alors président de l’Epad. Il prévoit la construction de 850 000 m2 de bureaux supplémentaires, dont 350 000 en démolition-reconstruction ; 100 000 m2 de nouveaux logements et la réalisation de grands équipements.

En 2007, l’EPGD est créé pour gérer et promouvoir le quartier d’affaires. En 2010, l’EPGD change de nom pour devenir Defacto, tandis que l’Epad fusionne avec l’Epasa, aménageur de la Zac Seine-Arche, pour devenir l’Epadesa.

En janvier 2018, Defacto et l’Epadesa décident, à leur tour, de fusionner et la nouvelle structure, en charge de gérer, d’aménager et de promouvoir le quartier se nomme alors Paris La Défense.

Aujourd’hui, Paris La Défense fête ses 60 ans ! Historiquement, il s’agit du premier quartier d’affaires européen ; le quatrième le plus attractif au monde, selon le baromètre d’attractivité EY-ULI 2017 ; un territoire de 564 hectares, dont 31 d’espaces piétons ; 500 entreprises sont implantées, dont 41 % d’origine étrangère ; 75 % de sièges sociaux. La Défense, c’est aussi 3,5 millions de mètres carrés de bureaux dans plus de 70 tours, dont 10 000 m2 d’espaces de coworking ; 180 000 salariés ; 42 000 habitants et 45 000 étudiants. La Défense continue de se moderniser autour de nouvelles gares et développe des infrastructures au service des habitants afin de s’intégrer et répondre aux exigences et aux ambitions du Grand Paris. Bref, La Défense est loin d’avoir achevé son évolution urbaine !

Portrait

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