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Lorsque l’inquiétude est saine…

ChroniquesBureaux

le 23 Mai 2018

Dans cette nouvelle chronique, Denis François, expert immobilier de réputation internationale, aujourd’hui senior advisor chez CBRE après avoir longtemps présidé CBRE Valuation, fait valoir l’embellie actuelle du secteur immobilier. Mais explique que l’avalanche de bonnes nouvelles « ne donne pas un sentiment d’euphorie ». Au final, « peut-être une saine réaction, que nous n’avons pas toujours observée dans le passé »…

La publication de l’étude annuelle CBRE sur les intentions des investisseurs internationaux en Europe pour 2018 a constitué une grande première : Paris apparaissait en tête de l’ensemble des villes européennes. Certes, entre les intentions et la transcription dans la réalité, il peut y avoir une marge. Le marché du Grand Londres reste le plus important en matière d’investissement, moins de par son parc, que par le volume financier (des prix élevés) et la cadence de rotation dans la détention des immeubles.

Une avalanche de bonnes nouvelles

Néanmoins, ce scoop vient s’ajouter à une volée d’indicateurs et de résultats positifs, qui n’ont cessé de s’accentuer depuis le second semestre 2017 : croissance européenne et française en hausse, mais supérieure aux prévisions (nous n’y étions plus habitués), chômage en net recul et, cerise sur le gâteau, le moral des français positif (à quand faut-il remonter pour retrouver une telle tendance ?). Dans l’immobilier logement, la reprise en fanfare du marché des appartements et des maisons a non seulement effacé quatre ans de baisse, mais établi des records en volume comme en prix et le résidentiel de luxe a été marqué par le retour spectaculaire des acheteurs français comme étrangers. En immobilier d’entreprise, il faut noter la remarquable performance du secteur logistique. Un marché de l’investissement où la fièvre acheteuse sur le « core » et le « core + » s’est accentuée et où le marché des actifs secondaires s’est plutôt bien comporté. Enfin, un marché locatif bureau qui reprend des couleurs, sauf dans des zones où la vacance reste forte.

Les explications à cette embellie ne manquent pas, elles non plus : reprise économique en Europe où les marchés locatifs bureaux ont, globalement, renoué avec une forte croissance, élections, et pour la France, effet Macron et Brexit au premier chef, Grand Paris et Jeux Olympiques au second rang. Bref, une vraie reprise qui fait suite à une stagnation d’une dizaine d’années.

Même, parfois, une pointe d’inquiétude

Cependant, cette avalanche de bonnes nouvelles et de signaux positifs ne donne pas un sentiment d’euphorie et l’on décèle même, chez certains, une pointe d’inquiétude sur la durabilité du phénomène. Si l’on voulait utiliser une métaphore météorologique, ce pourrait être la différence entre la température réelle et la température ressentie. D’autant que le ressenti peut lui-même varier chez différents individus en fonction de leur équation personnelle…

Les quelques tendances au ralentissement dans certains secteurs du logement ou du commerce, un moindre appétit pour les très grandes transactions à l’investissement ou encore la baisse de la collecte pour les SCPI sont tout à fait insuffisants à expliquer cette préoccupation. Outre les risques géo-politiques endémiques, c’est, bien sûr, la question de la remontée des taux d’intérêt – quand et à quel rythme ? – qui reste la préoccupation majeure, ainsi que la fin programmée des rachats par les banques centrales. Ce qui questionne, c’est la nature et la durée du cycle dans lequel nous sommes rentrés en 2017.

L’économiste John Patullo commentait récemment la situation sur les marchés financiers et les surprises sur les prévisions concernant l’inflation et les obligations, expliquant que « bon nombre des relations, hypothèses et modèles traditionnels ne semblent pas tenir dans un monde relativement dystopique… nous avons eu du mal à expliquer que ce cycle est différent ». Rapporté aux marchés immobiliers, les cycles que nous avons connus par le passé ne sont plus reproductibles tels quels dans le monde actuel.

Une saine réaction

Dès lors, il peut s’agir soit d’un pessimisme excessif au sortir d’une décennie morose, ce qui n’est pas un facteur de dynamisme, soit d’une simple réflexion consistant à relativiser le décollage ou à penser qu’il sera de courte durée et, donc, à faire preuve de prudence et de vigilance dans ses choix d’investissements.

Habituellement, l’élément psychologique en économie est aussi déterminant que très difficile à appréhender dans ses conséquences. Mais, dans le contexte inédit d’aujourd’hui (disparités accrues, volatilité, révolution technologique), son impact apparaît d’autant plus fort que difficilement prévisible.

Au regard des résultats actuels et des prévisions à court terme, l’optimisme demeure cependant dominant, ce qui est nécessaire et souhaitable pour la vitalité de nos marchés. Mais le fait de se poser des questions dans une telle conjoncture est peut-être une saine réaction, que nous n’avons pas toujours observée dans le passé lors de périodes d’euphorie…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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