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Lorsque l’inquiétude est saine…

ChroniquesBureaux

le 23 Mai 2018

Dans cette nouvelle chronique, Denis François, expert immobilier de réputation internationale, aujourd’hui senior advisor chez CBRE après avoir longtemps présidé CBRE Valuation, fait valoir l’embellie actuelle du secteur immobilier. Mais explique que l’avalanche de bonnes nouvelles « ne donne pas un sentiment d’euphorie ». Au final, « peut-être une saine réaction, que nous n’avons pas toujours observée dans le passé »…

La publication de l’étude annuelle CBRE sur les intentions des investisseurs internationaux en Europe pour 2018 a constitué une grande première : Paris apparaissait en tête de l’ensemble des villes européennes. Certes, entre les intentions et la transcription dans la réalité, il peut y avoir une marge. Le marché du Grand Londres reste le plus important en matière d’investissement, moins de par son parc, que par le volume financier (des prix élevés) et la cadence de rotation dans la détention des immeubles.

Une avalanche de bonnes nouvelles

Néanmoins, ce scoop vient s’ajouter à une volée d’indicateurs et de résultats positifs, qui n’ont cessé de s’accentuer depuis le second semestre 2017 : croissance européenne et française en hausse, mais supérieure aux prévisions (nous n’y étions plus habitués), chômage en net recul et, cerise sur le gâteau, le moral des français positif (à quand faut-il remonter pour retrouver une telle tendance ?). Dans l’immobilier logement, la reprise en fanfare du marché des appartements et des maisons a non seulement effacé quatre ans de baisse, mais établi des records en volume comme en prix et le résidentiel de luxe a été marqué par le retour spectaculaire des acheteurs français comme étrangers. En immobilier d’entreprise, il faut noter la remarquable performance du secteur logistique. Un marché de l’investissement où la fièvre acheteuse sur le « core » et le « core + » s’est accentuée et où le marché des actifs secondaires s’est plutôt bien comporté. Enfin, un marché locatif bureau qui reprend des couleurs, sauf dans des zones où la vacance reste forte.

Les explications à cette embellie ne manquent pas, elles non plus : reprise économique en Europe où les marchés locatifs bureaux ont, globalement, renoué avec une forte croissance, élections, et pour la France, effet Macron et Brexit au premier chef, Grand Paris et Jeux Olympiques au second rang. Bref, une vraie reprise qui fait suite à une stagnation d’une dizaine d’années.

Même, parfois, une pointe d’inquiétude

Cependant, cette avalanche de bonnes nouvelles et de signaux positifs ne donne pas un sentiment d’euphorie et l’on décèle même, chez certains, une pointe d’inquiétude sur la durabilité du phénomène. Si l’on voulait utiliser une métaphore météorologique, ce pourrait être la différence entre la température réelle et la température ressentie. D’autant que le ressenti peut lui-même varier chez différents individus en fonction de leur équation personnelle…

Les quelques tendances au ralentissement dans certains secteurs du logement ou du commerce, un moindre appétit pour les très grandes transactions à l’investissement ou encore la baisse de la collecte pour les SCPI sont tout à fait insuffisants à expliquer cette préoccupation. Outre les risques géo-politiques endémiques, c’est, bien sûr, la question de la remontée des taux d’intérêt – quand et à quel rythme ? – qui reste la préoccupation majeure, ainsi que la fin programmée des rachats par les banques centrales. Ce qui questionne, c’est la nature et la durée du cycle dans lequel nous sommes rentrés en 2017.

L’économiste John Patullo commentait récemment la situation sur les marchés financiers et les surprises sur les prévisions concernant l’inflation et les obligations, expliquant que « bon nombre des relations, hypothèses et modèles traditionnels ne semblent pas tenir dans un monde relativement dystopique… nous avons eu du mal à expliquer que ce cycle est différent ». Rapporté aux marchés immobiliers, les cycles que nous avons connus par le passé ne sont plus reproductibles tels quels dans le monde actuel.

Une saine réaction

Dès lors, il peut s’agir soit d’un pessimisme excessif au sortir d’une décennie morose, ce qui n’est pas un facteur de dynamisme, soit d’une simple réflexion consistant à relativiser le décollage ou à penser qu’il sera de courte durée et, donc, à faire preuve de prudence et de vigilance dans ses choix d’investissements.

Habituellement, l’élément psychologique en économie est aussi déterminant que très difficile à appréhender dans ses conséquences. Mais, dans le contexte inédit d’aujourd’hui (disparités accrues, volatilité, révolution technologique), son impact apparaît d’autant plus fort que difficilement prévisible.

Au regard des résultats actuels et des prévisions à court terme, l’optimisme demeure cependant dominant, ce qui est nécessaire et souhaitable pour la vitalité de nos marchés. Mais le fait de se poser des questions dans une telle conjoncture est peut-être une saine réaction, que nous n’avons pas toujours observée dans le passé lors de périodes d’euphorie…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/06/2018

La mort du Crédit Foncier ou la fin d’une époque

On l’avait annoncé, avec une certaine avance il y a un peu plus de vingt ans, après la perte du monopole des prêts d’accession, mais cette fois, la nouvelle semble incontestable : le Crédit Foncier va disparaître.

Ainsi va s’achever une histoire commencée au début du Second empire, en 1852 : le départ, il y a quelques mois, de Bruno Deletré (devenu le patron de la Caisse d’Epargne Alsace-Lorraine-Champagne-Ardenne) et l’arrivée de Benoît Catel, un banquier issu du sérail BPCE, étaient déjà des signes avant-coureurs. Ce dernier d’ailleurs laissait entendre, en privé, la difficulté de trouver un « modèle économique » à une banque mono-activité, dans un contexte, extrêmement concurrentiel, de taux très bas. Laurent Mignon, qui a pris ses fonctions il y a juste quinze jours à la tête du groupe BPCE, a donc décidé de tourner la page : il est toujours plus facile de « tailler dans le vif » lorsque l’on débarque. C’est chose faite.

La question bancaire se règlera sans doute au sein du groupe : restent les filiales très immobilières. Quid du devenir de Crédit Foncier Immobilier (qui repris en son temps l’activité d’Ad Valorem créé par Stéphane Imowicz) et qui fédère les métiers de la transaction et de la gestion avec l’expertise, qui fut longtemps le « fleuron » de la maison (on trouve encore sur le site de CFI, cette phrase superbe : « pour les collaborateurs de Crédit Foncier Immobilier – Expertise, être le premier expert de France est une fierté ») ? Ce morceau intéressera peut-être quelques acteurs du secteur… Pour la Socfim (qui s’intitule, non sans raison, « la banque des promoteurs »), l’intégration au groupe BPCE est déjà largement entamée : la mort du Foncier ne devrait pas avoir de conséquences directes. Même chose pour Locindus, acquis par le Foncier il y a plus de dix ans.

Cette disparition donnera « un coup de vieux » supplémentaire à tous ceux qui, comme l’auteur de ces lignes, ont connu « la grande époque » du Foncier : celle où, précédé d’un huissier (à chaîne s’il vous plait), on pénétrait dans le magnifique bureau du gouverneur ou d’un de ses deux sous-gouverneurs (!), dans un somptueux hôtel particulier de la rue des Capucines. Le départ de tout ce monde à Charenton avait constitué la première étape de ce qui, aujourd’hui, obéit à une logique économique et conjoncturelle sans appel.

Portrait

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