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Loyers binaires : dernières évolutions jurisprudentielles

- Le - par Hanan Chaoui

Par deux arrêts datés du 3 novembre 2016 (n°15-16827 et n°15-16826), la Cour de cassation a précisé que le juge des loyers commerciaux était compétent pour fixer le loyer de base d’un loyer binaire, lorsque le contrat de bail prévoyait expressément la compétence du juge des loyers commerciaux.

Les loyers binaires et la fixation du loyer minimum garanti ou loyer de base

Les loyers binaires sont les loyers qui sont composés d’une partie fixe et d’une partie variable.

Il peut s’agir également (ce qui est peu fréquent) d’un loyer composé uniquement d’une partie variable calculée en fonction du chiffre d’affaires du locataire.

En application d’une jurisprudence constante depuis le début des années 1990, la fixation du loyer binaire lors de la révision ou du renouvellement de bail échappe aux règles du statut des baux commerciaux et n’est régie que par la convention des parties.

En application de cette jurisprudence connue comme étant la jurisprudence dite du « Théâtre St Georges » (Cass. Civ 3e, 10 mars 1993, n°91-13.418), la Cour de cassation a considéré que les loyers binaires étaient valables mais que leur évolution dans le temps ne pouvait être déterminée que par les clauses du bail.

C’est pourquoi les parties prévoient souvent dans le bail que le loyer de base sera indexé, et sera, lors du renouvellement, fixé à la valeur locative.

Les tentatives de remise en cause de la jurisprudence dite du « Théâtre Saint-Georges »

Un contentieux récent est apparu au sujet de la compétence du juge des loyers commerciaux.

En effet, quelques locataires (ou bailleurs) ont contesté la compétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer de base à la valeur locative au motif que, si le loyer binaire échappe aux règles du statut des baux commerciaux, il n’est pas possible de demander au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer minimum de base à la valeur locative.

Une première victoire a été remportée par les tenants de cette thèse puisque un arrêt de la Cour de cassation du 9 septembre 2014 (Cass. 3e civ. 9 septembre 2014, n°13-14.448) a considéré qu’il appartient au juge du fond de vérifier si les parties ont prévu la compétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer de base à la valeur locative, à défaut d’accord entre les parties.

C’est dans ce contexte que la Cour de cassation a eu à se prononcer sur la compétence du juge des loyers commerciaux en matière de loyers binaires, lorsqu’une clause du bail prévoit expressément la compétence du juge des loyers commerciaux.

Les deux arrêts rendus le 3 novembre 2016 sont quasi identiques. Une même société bailleresse a donné à deux différentes sociétés locataires, un bail commercial prévoyant un loyer binaire composé d’un loyer de base minimum et d’un loyer additionnel représentant 8% du chiffre d’affaires de la locataire.

Le contrat de bail prévoyait, en cas de renouvellement, que le loyer de base serait fixé à la valeur locative telle que déterminée par l’article L145-33 du Code de commerce et qu’à défaut d’accord, le loyer de base serait fixé judiciairement selon « les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur ».

Le renouvellement de bail est intervenu et en l’absence d’accord entre les parties, la société bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative. Les sociétés locataires ont contesté la compétence du juge des loyers commerciaux au motif qu’il existerait une incompatibilité entre les règles statutaires relatives à la fixation du loyer à la valeur locative et la fixation du loyer de base à la valeur locative.

En effet, malgré la clause prévoyant la compétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer de base à la valeur locative, les locataires continuaient de contester la compétence du juge des loyers au motif que le loyer ne saurait excéder la valeur locative, telle que fixée par l’article L145-33 du Code de commerce.

Leur argument était de soutenir que si le loyer de base est fixé à la valeur locative, le loyer global dû par la locataire va nécessairement excéder la valeur locative si le loyer variable, qui s’ajoute au loyer minimum de base, est déclenché.

Cet argument, qui a été accueilli favorablement par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, permet aux sociétés locataires de soutenir qu’il existe une incompatibilité entre les règles du statut des baux commerciaux et la fixation du loyer minimum de base par le juge des loyers commerciaux. 

La position de la Cour de cassation

La Cour de cassation a toutefois écarté cet argument en indiquant qu’il appartient au juge des loyers commerciaux, le cas échéant, de prévoir un abattement afin de tenir compte du fait qu’un loyer variable pourra être déclenché.

Cette nouvelle position de la Cour de cassation a deux conséquences.

Tout d’abord, elle permet au locataire comme au bailleur de pouvoir faire fixer judiciairement le loyer minimum de base à la valeur locative, à défaut d’accord entre les parties, lorsque les parties avaient pris le soin d’attribuer compétence au juge des loyers commerciaux.

Ceci revêt une importance majeure compte tenu du nombre important de baux comportant des loyers binaires, notamment dans les centres commerciaux.

Ensuite, la conséquence indirecte de cette position de la Cour de cassation est que la fixation du loyer binaire réintègre en partie le statut des baux commerciaux, puisque le juge des loyers doit respecter l’article L 145-33 du Code de commerce et peut le cas échéant, en fixant le loyer de base à la valeur locative, pratiquer un abattement afin de tenir compte du loyer variable.

Affaire à suivre !

Hanan Chaoui

Docteur en droit, avocat counsel, Lefèvre Pelletier & Associés

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