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Nils Vinck (Cushman & Wakefield) : Revenir aux fondamentaux du marché locatif!

- Le - par Nils Vinck

Voici la nouvelle chronique (mensuelle) de Nils Vinck. Le directeur de département capital markets de Cushman & Wakefield met en lumière l’activité du marché locatif parisien, dont les loyers sont orientés à la hausse. Et affirme qu’il « ne faut pas s’étonner de l’emballement des investissements sur les meilleurs actifs tertiaires de Paris et de l’ouest. Même acquis à des valorisations parfois élevées, ils recèlent une valeur résiliente au cours des cycles immobiliers pour les plus « prime » et d’une valeur latente que l’investisseur pourra capter en cas de redéveloppement de l’actif »…

" Dans un récent communiqué, Mario Draghi faisait connaître ses intentions quant à la politique économique et monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) et le soutien de son institution à l’économie européenne, ancrant un univers de taux bas pour 2018 et, éventuellement, aussi 2019. Le spectre d’une remontée des taux directeurs de la dette et des obligations d’Etat s’éloigne donc, ramenant les investisseurs sur le terrain des fondamentaux immobiliers. La lecture des derniers indicateurs du marché locatif tertiaire en Ile-de-France est intéressante ; elle révèle de nouveaux paradigmes que les investisseurs vont devoir progressivement intégrer dans leurs stratégies d’acquisitions et d’arbitrages. Nous en avons retenu deux pour illustrer cette chronique.

Dynamique marché locatif parisien

La vitalité du marché parisien intra-muros surprend plus d’un opérateur, habitué à assimiler ce marché à un territoire de petites et moyennes surfaces. Ce postulat est aujourd’hui battu en brèche par des records atteints tant par la demande placée — 1 894 transactions et plus d’1,1 million de mètres carrés commercialisés en 2016 et 1223 transactions et 722 000 m2 commercialisés

au cours des neuf premiers mois de l’année 2017 — que par la production d’offre restructurée ou neuve. A ce sujet, rappelons que le volume moyen des livraisons de bureaux représentait 153 000 m2 par an entre 2000 et 2015 ; il a atteint 385 000 m2 en 2015 et devrait culminer à 480 000 m2 en 2017. Cette apparente surproduction de mètres carrés tertiaires intervient à point nommé et vient naturellement répondre aux besoins d’entreprises dont la conception de l’immobilier change pour embrasser des impératifs stratégiques et de rétention des talents : centralité, modularité et flexibilité des espaces… Rien n’est trop beau pour permettre aux entreprises de se concentrer sur leur cœur de métier en optimisant leur capital humain. Pour preuve, les taux de vacance sont au plus bas dans l’ensemble des micro-marchés parisiens, avec une moyenne à 3,1 %, soit moins de la moitié du taux observé à l’échelle francilienne (6,5 % à la fin du 3ème trimestre 2017).

Valeurs locatives en hausse

La traduction de ce retour en grâce du marché parisien est déjà perceptible dans la trajectoire des valeurs " prime " : la barre des 800 euros (HT, HC)/m2 est d’ores et déjà franchie pour les actifs " prime " du quartier central des affaires (QCA), alors que, côté valeurs moyennes, le première main [670 euros (HT, HC)/m2 en 2017] recèle encore un potentiel de croissance — de 5 à 10 % — pour revenir à ses plus hauts historiques [720 euros (HT, HC)/m2 relevés en 2012].

La croissance des valeurs locatives ne s’arrête pas, sur le marché des bureaux en Ile-de-France, au seul cas de l’emblématique Paris QCA… Toujours à Paris, mais dans les arrondissements du sud de la Capitale, les loyers historiquement les plus hauts devraient être dépassées lors du prochain cycle, pour se positionner au-delà de 500 euros (HT, HC)/m2 sur la rive gauche, par exemple. Il en va de même dans l’ouest de la Région Ile-de-France avec des valeurs locatives de transaction positionnées à 600 euros (HT, HC)/m2 à Neuilly-sur-Seine et 500 euros (HT, HC)/m2 en " Boucle Sud ". La Défense se rêve aussi à des loyers supérieurs à 550 euros (HT, HC)/m2, voire même proches de 600 euros (HT, HC)/m2 pour les projets les plus innovants. La qualité se paie cher aujourd’hui…, mais assure aussi un remplissage des immeubles par des locataires long terme de premier rang ; c’est là l’objectif de tous les investisseurs " core "/ "core + ", ultra dominants dans le marché de l’investissement.

A l’aube d’un nouveau cycle immobilier…

A l’aune de cette nouvelle donne du marché locatif, il ne faut pas s’étonner de l’emballement des investissements sur les meilleurs actifs tertiaires de Paris et de l’ouest. Même acquis à des valorisations parfois élevées, ils recèlent une valeur résiliente au cours des cycles immobiliers pour les plus " prime " et d’une valeur latente que l’investisseur pourra capter en cas de redéveloppement de l’actif. Il faut du temps pour assimiler ces nouveaux paradigmes du marché tertiaire et en tirer les conséquences en terme de stratégie d’investissement. L’analyse prospective des marchés n’est pas un exercice facile ni une science exacte, mais un faisceau d’indices nous amène à penser que nous sommes à l’aube d’un nouveau cycle immobilier qui verra, d’une part, l’hyper urbain renforcer sa position dominante et, d’autre part, les marchés de la première couronne se développer par capillarité, en réaction à la hausse des valeurs locatives dans Paris intra- muros. Paris mène la charge de ce nouveau recalibrage du marché tertiaire francilien… et confirme son statut de marché étalon pour les autres pôles tertiaires de la Région Ile-de-France. Pour autant, le thème de la centralité est commun à toutes les grandes agglomérations en France… Paris ouvre juste la voie de cette nouvelle donne ! "

Nils Vinck

Directeur du département capital markets de Cushman & Wakefield

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