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Pierre-François Gouiffès & John van Oost : La transformation des bureaux en logements, c’est maintenant ?

- Le - par Pierre-François Gouiffès et John van Oost

La transformation de bureaux en logement est plus que jamais à l’ordre du jour. L’arsenal juridique destiné à faciliter ce dispositif est en discussion. Pierre-François Gouiffès, maître de conférences à Sciences Po et auteur du livre collectif « le logement en France » (2017) et John van Oost, co-fondateur & CEO d’Urban Campus, reviennent sur les freins et les opportunités.

" A un moment où le gouvernement veut faire de la transformation des logements en bureaux dans les zones denses l’un des thèmes de la future loi logement, cette transformation — antienne bien connue du débat immobilier en France et en Europe — prend un sens particulier face aux transformations d’un secteur désormais bousculé par des tendances sociétales profondes et une conjoncture à moyen- terme qui reste morose dans le bureau. En effet les nouveaux modes de consommation de l’espace par les particuliers et les entreprises, l’émergence de nouveaux modèles économiques et le développement d’une panoplie d’outils IoT (Internet des objets) et digitaux chamboulent un secteur souvent pointé du doigt pour sa résistance au changement mais qui a l’opportunité d’effectuer rapidement son rattrapage.

Vers une vacance structurelle élevée de l’immobilier de bureau ?

Par le passé, croissance économique réelle ou perçue aidant, les changements de consommation de l’espace étaient généralement accompagnés par la construction de nouvelles classes d’actifs immobiliers à l’instar des centres commerciaux ou des quartiers de bureaux en banlieue. Ces développements étaient financés par des investisseurs institutionnels français et étrangers heureux de pouvoir agrandir et diversifier leurs portefeuilles immobiliers.

Mais la donne actuelle fait poindre le risque d’un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande de bureaux, par exemple dans l’agglomération parisienne. Côté offre, Cushman & Wakefield projette ainsi dans sa récente étude " Are we overbuilding ? " la construction d’environ 1 million de mètres carrés d’espaces de bureaux supplémentaires entre 2017 et 2019, et ces chiffres ne tiennent pas comptent des nouveaux projets d’Inventons la Métropole du Grand Paris carrés et de nombreux espaces d’incubateurs et de labs. Côté demande, la croissance de l’emploi tertiaire reste faible et on peut donc se demander si elle va suffire à remplir de tels espaces, ceci d’autant plus que la tendance sociétale fondamentale est à la décentralisation du travail.

Comme l’immobilier de bureau francilien connaît dès à présent une vacance globale de l’ordre de 7 à 8 % (moyenne mondiale) se traduisant par 3,5 à 4 millions de mètres carrés d’espaces de bureaux vides (source BNP Paribas), on risque donc de rentrer dans un marché sans croissance réelle ou l’occupation d’un mètre carré de bureau neuf conduit à la libération d’un mètre carré ancien et obsolète, et donc à la vacance structurelle des espaces les moins attractifs du fait de leur emplacement et de leurs prestations.

Sur la base des chiffres repris ci-dessus, on pourrait donc se trouver assez vite avec un vide chronique voire structurel de 4,5 millions de mètres carrés d’espaces de bureaux voire davantage, principalement en première et deuxième couronne autour de Paris (15 % de taux de vacance aujourd’hui pour le secteur péri-Défense). Ce constat vaut également pour la plupart des villes européennes.

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Transformer des bureaux vides en logements demandés

En face, la demande de logement est élevée et ne cesse d’augmenter dans les mêmes périmètres. Cette demande a partiellement changé de nature avec la croissance importante de célibataires, de couples sans enfants et de familles plus petites, et se concentre donc sur des logements petits mais bien conçus et surtout abordables.
La question du recyclage de bâtiments de bureaux logements semble se poser aujourd’hui avec une acuité particulière, avec en outre la prise de conscience croissante que l’espace non-utilisé est n’est pas acceptable sociétalement pour des raisons liées au développement durable et à la sous-utilisation d’une ressource rare.

Le processus de recyclage de bureaux en logements est aujourd’hui bien documenté d’un point de vue technique et financier et de nombreux promoteurs ont développé une expertise dans cette transformation. On pourrait donc transformer assez rapidement 35 000 logements (2,5 millions de mètres carrés) dans la région Parisienne. Ce chiffre est à comparer aux 14 290 logements créés par les projets d’Inventons la Métropole, consultation unique au monde axée sur l’innovation, qui a d’ailleurs démontré que la France a un véritable savoir-faire dans ce que le Media Lab du MIT appelle la " City Science ".

Malgré cela Paris semble en retard par rapport à des villes comme Amsterdam et Bruxelles sur le recyclage des bâtiments de bureaux : lenteurs administratives, résistances politiques et psychologiques (le bureau est censé rapporter et le logement coûter), régime juridique et fiscal complexe et peu favorable, services d’urbanisme débordés et parfois peu sensibilisés à la problématique, investisseurs institutionnels frileux… les raisons sont nombreuses pour expliquer le faible volume d’initiatives dans ce domaine.

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Quelques pistes pragmatiques de reflexion

Il est donc très opportun que le gouvernement ait décidé d’inclure cette thématique dans le projet de loi logement en cours d’élaboration*. Xavier Lépine, président de La Française a récemment émis dans le cadre du groupe de travail qu’il conduisait pour Paris-Ile-de-France Capitale Economique, plusieurs propositions permettant d’accélérer la transformation, principalement de nature juridique et fiscale**.

Au-delà de ce nécessaire ajustement de l’ordonnancement juridique et fiscal, c’est tout l’écosystème et toute la chaîne immobilière qui doivent prendre en charge cette transformation, avec trois points d’attention.

D’abord la nature des produits logement proposés, avec le recours à de nouveaux formats para-hôteliers, y compris de co- living, qui correspondent également à une partie importante de la demande de logements : espaces petits et biens conçus mais avec accès à de nombreux espaces partagés, contrats flexibles et tout inclus, prestations de services et esprit de communauté.

Ensuite du côté des investisseurs institutionnels et des fonds immobiliers, cela suppose la prise de conscience que l’investissement en logement résidentiel collectif est une source de rendement et de stabilité de leur portefeuille. C’est déjà l’approche dans plusieurs pays européens et en Amérique du Nord. Et ceci est d’autant plus important s’ils sont déjà propriétaires de bureaux obsolètes. Malgré les critiques parfois adressées à leur égard, les bailleurs sociaux sont souvent bien en avance mais ne peuvent supporter l’effort seuls.

Enfin l’écosystème public : les services d’urbanisme des communes les plus concernées par leur parc tertiaire vieillissant pourraient donner priorité à ces transformations, ou mieux, créer un département spécifique pour traiter ces dossiers avec la rapidité exigée.

C’est donc avec un nouveau cadre juridique et fiscal mais également avec l’élan de toutes les parties prenantes (public et privé, constructeurs et investisseurs…) que la transformation des bureaux en logements pourra réellement contribuer au choc d’offre dans les zones tendues mis en avant par Emmanuel Macron, son gouvernement et sa majorité. "

Pierre-François Gouiffès et John van Oost

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