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Record de levée de fonds en immobilier : la quadrature du cercle

- Le - par Nils Vinck

Voici la nouvelle chronique (mensuelle) de Nils Vinck. Le directeur de département capital markets de Cushman & Wakefield évoque les conséquences de l’importance des liquidités sur le marché de l’investissement…

Great Wall of Money -, nous avons déjà fait état des importantes liquidités destinées à l’investissement en immobilier d’entreprise. Estimées à quelque 435 milliards de dollars au monde mondial, en baisse pour la première fois depuis 2011, mais établissant encore le deuxième niveau le plus élevé, l’appétit des investisseurs reste intact pour le marché européen avec 130 milliards de dollars de levée de fonds (30 % des allocations mondiales), dont 18 milliards d’euros auraient pour destination notre marché hexagonal (4 % des allocations mondiales et 14 % en Europe). Il ne s’agit ici que de la levée de fonds d’investissement, acteur de 1er rang en France avec une part de marché de 30 % au cours des cinq dernières années. Les liquidités sont donc toujours aussi conséquentes, attisant par la même la compétition entre les investisseurs sur fond de rareté des produits à acquérir.

Ces niveaux record des levées de fonds amènent, en effet, les investisseurs à rester concentrés sur leurs objectifs tout en étant plus agiles dans leurs décisions d’investissement. La compétition entre investisseurs devrait donc être intense en 2017, chacun voulant placer au mieux son argent et identifier les opportunités les plus attractives. Les actifs " core " demeurent la cible prioritaire, mais les liquidités aujourd’hui nettement supérieures aux opportunités dans de très nombreux marchés ont entraîné une compression des taux de rendement qui, sur ce segment, s’établissent à des niveaux historiquement bas. Il devient alors plus compliqué pour les investisseurs de servir les rendements attendus… forcément plus élevés que ce que le marché " prime " et les actifs " core " peuvent délivrer. La quadrature du cercle réside donc dans la capacité des candidats à l’acquisition agissant sous la contrainte du placement de leurs liquidités en un temps donné dans un marché globalisé… L’année 2016 a fourni quelques éléments d’informations sur le phénomène avec la montée en puissance d’une nouvelle vague d’investisseurs avec, à leur tête, la Corée du Sud et la Chine… en attendant la Malaisie, Taiwan et l’Afrique du Sud. Ces trois nationalités ont déjà investi près de 5 milliards d’euros au cours des 24 derniers mois sur le marché européen, avec une préférence marquée pour l’Angleterre (autour de 1 milliard d’euros) et les acquisitions de portefeuille (plus de 2 milliards d’euros). Hors ces schémas, leur incursion en Europe Continentale se résume à une quinzaine d’acquisitions.

Dans ce contexte de rareté des produits " core ", les investisseurs doivent repenser leurs stratégies en adoptant une tactique clairement " added value " pour créer par eux-mêmes ces actifs " core " : il peut s’agir de ventes en état futur d’achèvement ou de redéveloppements d’actifs immobiliers existants. Il peut aussi s’agir de prendre des risques nouveaux : nouvelles zones dans des marchés " core ", marchés secondaires pour une classe d’actifs donnée, positionnement sur une nouvelle classe d’actifs plus rémunératrice. La préférence des investisseurs pour ces stratégies " value added " est en progression, passant, pour le marché européen, de 16 % en 2016 à 22  % des intentions d’investir en 2017. Il convient aussi d’y ajouter une volonté toujours aussi forte des fonds d’investissement de se positionner avec un profil de risque opportuniste, majoritaire dans l’expression des stratégies d’investissement, de l’ordre 40 %. C’est là une autre difficulté tant le " sourcing " de tels actifs est compliqué.

L’intérêt des investisseurs pour de nouvelles typologies d’actifs et styles d’investissements est lui aussi manifeste. En effet, le portefeuille-type devient de plus en plus diversifié en terme d’actifs afin de refléter les changements de tendances liés à la démographie, les technologies, la mobilité et la diversité des fonctions urbaines. Les actifs mixtes (bureaux/commerces/résidentiel) ont donc de beaux jours devant eux ; ils portent en eux tous les éléments d’attraction dans cette nouvelle donne du marché de l’investissement en 2017. L’année promet d’être belle !

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Une chronique signée Nils Vinck

Nils Vinck

Directeur du département capital markets de Cushman & Wakefield

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