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Cushman & Wakefield : les loyers par stations de RER

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le 24 Nov 2017

Après la publication d’une carte des valeurs locatives de bureaux par station de métro à Paris (3ème édition en septembre 2017), Cushman & Wakefield publie sa 1ère carte des valeurs locatives de bureaux calculées par station de RER en Ile-de-France, en attendant le Grand Paris Express. Les valeurs affichées sur cette carte correspondent, pour chaque station (249 au total) à la moyenne des valeurs locatives des surfaces de bureaux immédiatement disponibles sur le marché en 2017.

Le conseil souligne plusieurs résultats :
• « une valeur moyenne de 220 euros (HT, HC)/m2 sur l’ensemble du réseau RER (249 stations), à comparer à 350 euros (HT, HC)/m2 sur l’ensemble du réseau du métro parisien (302 stations) ;
• une amplitude très importante des valeurs locatives sur le marché des bureaux, tant à Paris qu’en couronnes parisiennes. Elles se distribuent entre 90 et 590 euros (HT, HC)/m2 selon les stations de RER considérées, soit un rapport de 1 à quasiment 7 ;
• un peu moins de 40 % (95) des 249 stations de RER analysées affichent une valeur locative inférieure à 250 euros (HT, HC)/m2, alors qu’un peu plus de 10 % (22 stations) ont une valeur locative supérieure à 350 euros (HT, HC)/m2 ;
• la ligne RER C affiche la valeur locative la plus élevée [musée d’Orsay à 590 euros (HT, HC)/m2] de l’échantillon analysé…, mais également la plus faible [Dourdan à 90 euros (HT, HC)/m2] ;
• la ligne RER C est, en moyenne, la ligne la plus chère [250 euros (HT, HC)/m2] et la ligne D est, en moyenne, la ligne la moins chère [200 euros (HT, HC)/m2]. La ligne A, la plus fréquentée en Ile-de- France, mais aussi en Europe, affiche une valeur moyenne de 215 euros (HT, HC)/m2 ».

« Cette analyse des valeurs locatives de bureaux par station de RER prend encore plus de sens à l’heure des grands travaux des premiers tronçons du Grand Paris Express livrables en 2019-2022 » souligne Magali Marton. La directrice des études de Cushman & Wakefield affirme que cette analyse « précise quelques éléments de compréhension de l’environnement des futures gares du Grand Paris Express et de leur programmation tertiaire. De 90 à 590 euros (HT, HC)/m2 avec une moyenne à 220 euros (HT, HC)/m2, les valeurs locatives des immeubles proches des stations de RER offrent donc de réelles opportunités tant pour les investisseurs que les utilisateurs. Reste, cependant, la question de l’insertion urbaine de ces nouveaux immeubles… un critère qui monte en puissance dans le choix d’implantation des entreprises, qui voient dans leur immobilier un levier de performance de leur capital humain »…

Cushman & Wakefield rappelle ses observations à l’issue de l’analyse des valeurs locatives par station de métro :
• « une valeur moyenne de 350 euros (HT, HC)/m2 sur l’ensemble du réseau (302 stations), en baisse de 3 % d’une année sur l’autre ;

• une amplitude importante des valeurs locatives sur le marché des bureaux à Paris et de ses communes limitrophes. Elles se distribuent entre 120 et 650 euros (HT, HC)/m2 selon les stations de métro considérées, soit un rapport de 1 à quasiment 6 ;

• un peu moins d’un tiers (98) des 302 stations de métro analysées affichent une valeur locative supérieur à 400 euros (HT, HC)/m2, alors qu’un peu plus de 10 % (34 stations de métro) ont une valeur locative inférieur à 200 euros (HT, HC)/m2 ;

• dernière ligne de métro mises en service, la ligne 14 (9 stations de Saint-Lazare/Olympiades) est, en moyenne, la plus chère [440 euros (HT, HC)/m2]. A l’inverse, les lignes 3bis et 7bis sont les moins chères avec un loyer moyen de 240 euros (HT, HC)/m2 et 260 euros (HT, HC)/m2 ;

• la ligne 1, la plus fréquentée du réseau, affiche une valeur moyenne de 425 euros (HT, HC)/m2, de 21 % supérieur à celle du réseau dans son ensemble [350 euros (HT, HC)/m2] ;
• une interconnexion entre 2 ou plusieurs lignes de métro entraîne un premium moyen de 20 % de la valeur locative par rapport à la moyenne de la ligne dans son ensemble ».

Retrouvez la carte des valeurs locatives de bureaux par stations de RER ici.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Arthur de Boutiny

le 19/07/2018

L’acquisition : du rêve à la réalité…

La France fait partie des pays où la culture et la société promeuvent l’acquisition du logement comme signe de réussite sociale et étape cruciale dans la vie. Dans ce contexte, comment se déroule la recherche de la perle rare qui saura décider l’acquéreur potentiel ? Le Crédit Foncier s’est penché sur la question pour la cinquième année consécutive, en interrogeant près de 5 000 ménages qui ont essayé, ces douze derniers mois, d’acquérir un logement.

73 % des personnes interrogées recherchaient une maison plutôt qu’un appartement, en particulier dans le Nord-Ouest et le Nord-Est de la France. Bien entendu, tout dépend des communes dans lesquelles on recherche : ce désir est partagé par 88 % des futurs acquéreurs dans des communes de moins de 5 000 habitants, contre 36 % dans les villes de 100 000 habitants.

Parmi les critères essentiels, 70 % des interrogés mentionnent l’emplacement, ainsi que la superficie ; 67 %, le nombre de pièces ; la proximité des transports en commun est primordiale en Ile-de-France, tandis que l’exposition du logement et la vue dont il dispose l’emportent dans le Sud de la France. La proximité des écoles est un critère dont la pertinence augmente ou décroît selon la situation familiale des sondés.

Les motivations essentielles des primo-accédants sont d’être chez soi (74 % des citations) et de ne plus verser des loyers à fonds perdu (69 %) ; celles des secundo-accédants, de disposer d’un logement plus grand (34 %) et de changer d’environnement (36 %).

Qu’en est-il  après un an de recherche ? 65 % des sondés ont fait l’acquisition d’un logement (contre 53 % lors du même sondage réalisé en 2014), 27 % recherchent toujours et 8 % ont renoncé. En moyenne, les acheteurs attendent 4,7 mois (7 mois en 2014) avant de signer un compromis. Lorsqu’ils ont conclu leur achat, les ménages ont visité en moyenne près de 6 biens. Cette durée varie en grande agglomération avec 4,1 mois pour 6,5 biens visités. 64 % des Français ont utilisé Internet pour leur recherche, que ce soit pour consulter les annonces, rechercher un financement et évaluer le marché, et ce pourcentage monte à 79 % à Paris et en petite couronne.

Dans la réalité, un acquéreur sur cinq (18 %) est allé au-delà du budget qu’il s’était fixé avec un dépassement moyen de 13 % ; c’est en Ile-de-France que la nécessité d’aller au-delà du budget initial est la plus importante.

Pour 49 % des acquéreurs, la transaction s’est faite après avoir obtenu une baisse de prix. Hors budget, 42 % des acquéreurs ont fait des concessions par rapport à leurs critères initiaux. Les principales concessions portent sur la taille du logement (28 % disent avoir acheté un logement plus petit qu’espéré), sur l’éloignement géographique (22 % disent s’être éloignés du lieu où ils souhaitaient acheter), sur une surface moindre de terrain ou jardin (19 %), le renoncement à un parking (19 %), le renoncement à l’absence de travaux à effectuer (19 %) ou encore l’exposition du bien (11 %). Les Franciliens, en particulier, sont les moins exigeants, avec 52 % de concessions à Paris et petite couronne, contre 38 % dans le Nord-Est de la France.
La preuve, s’il en fallait, que l’acquisition demeure un parcours du combattant…

Portrait

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