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Transformation de bureaux en logements : les propositions de Xavier Lépine

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le 10 Nov 2017

A l’heure des débats sur le logement, projet de loi de finances 2018 et future loi habitat et mobilité, la question des outils à activer pour créer le « choc d’offre » voulu par le gouvernement se pose plus que jamais. Les professionnels du secteur ont des solutions. Parmi celles-ci, l’idée de faciliter et accélérer la transformation de bureaux vacants en logements. Un groupe de travail initié par Paris – Ile-de-France Capitale Economique et présidé par Xavier Lépine, a dressé un ensemble de propositions.

Le constat

– Déficit de logements : la pénurie de logement pèse lourdement sur le revenu disponible des ménages, sur l’attractivité de la région capitale et sur la qualité de vie de ses habitants. Selon l’IAU, plus d’un million de personnes sont mal-logées dans la région capitale ;

– 5 millions de mètres carrés de bureaux vides : le parc de bureaux francilien est le premier d’Europe, mais la surface de bureaux vacants n’a cessé d’augmenter et il existe désormais près de 5 millions demètres carrés de bureaux vides en Ile-de-France, soit près de 10 % du parc ;

-une large part de ce parc de bureaux vacants devrait pouvoir être mobilisée pour créer les logements nouveaux dont les habitants du Grand Paris ont tant besoin. Mais la somme des freins économiques, techniques, juridiques et réglementaires font qu’aujourd’hui ces changements de destination restent exceptionnels.

 Immeuble "Pixel", un exemple de transformation de bureaux en logements locatifs, à Paris (19ème)

Immeuble « Pixel », un exemple de transformation de bureaux en logements locatifs, à Paris (19ème)

L’objectif

Davantage de logements, rapidement disponibles, mieux répartis, situés à proximité des lieux de travail, pour améliorer :

• la maîtrise du coût du logement, de loin le premier poste de dépense des ménages, et ainsi rendre du pouvoir d’achat aux habitants de la région ;

• la qualité de vie, qui est indissociable de l’ambition d’équilibre de la métropole ;
• l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments et

• l’attractivité du Grand Paris car la capacité à proposer des logements de qualité est essentielle pour retenir et attirer des talents.

Rue Bleue, à Paris (9ème), une transformation de bureaux en 20 logements et une crèche.

Rue Bleue, à Paris (9ème), une transformation de bureaux en 20 logements et une crèche.

Une solution immédiate : la transformation de bureaux en logements

– Favoriser un choc de l’offre qui diminuerait de façon sensible la pression sur les logements dans le Grand Paris ;
– dans cette perspective, faciliter le changement de destination du bureau en logement, et permettre une évolutivité du bâti pour que l’offre puisse s’adapter à la demande ;

– cela est d’autant plus important que le projet du Grand Paris, en redessinant le visage de la métropole, va accélérer les relocalisations et que l’application des nouvelles réglementations environnementales va accélérer l’obsolescence d’une grande partie du parc à l’horizon 2030.

Autre exemple de transformation, Linkcity Sud-Est a réalisé, pour le compte de Grand Delta Habitat, la transformation de l'ancien immeuble de bureau d'EDF, à Nîmes (34),

Autre exemple de transformation, Linkcity Sud-Est a réalisé, pour le compte de Grand Delta Habitat, la transformation de l’ancien immeuble de bureau d’EDF, à Nîmes (34),

Les propositions de Paris Ile-de-France Capitale Economique

Pour atteindre ces objectifs, nul besoin de dispositifs nouveaux. Il suffit de lever, temporairement, certains freins qui entravent aujourd’hui la transformation de bureaux en logements :

1. faciliter le changement de destination de bureau en habitation, en le soumettant à déclaration préalable de travaux plutôt qu’à permis de construire, afin de simplifier le formalisme et de réduire les délais d’instruction qui découragent souvent ces opérations ;

2. aménager les taux de quotas obligatoires de logements sociaux, pour les changements de destination notamment dans le cadre des programmes de logement intermédiaire, afin de faciliter l’équilibre financier des opérations de transformation. La contribution aux équipements publics pourra être réglée par une convention de participation de type projet urbain partenarial ;

3. rendre ces créations de logements éligibles dans les mêmes conditions que les logements neufs aux dispositifs fiscaux existants (dispositif Pinel) ou qui seraient créés ;

4. assujettir les acquisitions de bureaux transformés en logements nouveaux au régime TVA applicable aux acquisitions de logements neufs, régime standard de la promotion immobilière ;

5. déroger aux règles de densité et de création d’aires de stationnement : il s’agirait ici d’appliquer de plano la dérogation prévue par l’ordonnance du 3 octobre 2013 qui permet de déroger à ces règles à condition de respecter le gabarit de l’immeuble existant, sans que cette dérogation soit soumise à l’approbation du maire ;

6. permettre aux bailleurs qui transforment un immeuble de bureaux en immeuble de logements de donner congé aux locataires de bureaux à chaque échéance triennale du bail, dans les conditions déjà prévues par le statut des baux commerciaux en cas de construction ou reconstruction de l’immeuble.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Pascal Bonnefille

le 22/06/2018

La mort du Crédit Foncier ou la fin d’une époque

On l’avait annoncé, avec une certaine avance il y a un peu plus de vingt ans, après la perte du monopole des prêts d’accession, mais cette fois, la nouvelle semble incontestable : le Crédit Foncier va disparaître.

Ainsi va s’achever une histoire commencée au début du Second empire, en 1852 : le départ, il y a quelques mois, de Bruno Deletré (devenu le patron de la Caisse d’Epargne Alsace-Lorraine-Champagne-Ardenne) et l’arrivée de Benoît Catel, un banquier issu du sérail BPCE, étaient déjà des signes avant-coureurs. Ce dernier d’ailleurs laissait entendre, en privé, la difficulté de trouver un « modèle économique » à une banque mono-activité, dans un contexte, extrêmement concurrentiel, de taux très bas. Laurent Mignon, qui a pris ses fonctions il y a juste quinze jours à la tête du groupe BPCE, a donc décidé de tourner la page : il est toujours plus facile de « tailler dans le vif » lorsque l’on débarque. C’est chose faite.

La question bancaire se règlera sans doute au sein du groupe : restent les filiales très immobilières. Quid du devenir de Crédit Foncier Immobilier (qui repris en son temps l’activité d’Ad Valorem créé par Stéphane Imowicz) et qui fédère les métiers de la transaction et de la gestion avec l’expertise, qui fut longtemps le « fleuron » de la maison (on trouve encore sur le site de CFI, cette phrase superbe : « pour les collaborateurs de Crédit Foncier Immobilier – Expertise, être le premier expert de France est une fierté ») ? Ce morceau intéressera peut-être quelques acteurs du secteur… Pour la Socfim (qui s’intitule, non sans raison, « la banque des promoteurs »), l’intégration au groupe BPCE est déjà largement entamée : la mort du Foncier ne devrait pas avoir de conséquences directes. Même chose pour Locindus, acquis par le Foncier il y a plus de dix ans.

Cette disparition donnera « un coup de vieux » supplémentaire à tous ceux qui, comme l’auteur de ces lignes, ont connu « la grande époque » du Foncier : celle où, précédé d’un huissier (à chaîne s’il vous plait), on pénétrait dans le magnifique bureau du gouverneur ou d’un de ses deux sous-gouverneurs (!), dans un somptueux hôtel particulier de la rue des Capucines. Le départ de tout ce monde à Charenton avait constitué la première étape de ce qui, aujourd’hui, obéit à une logique économique et conjoncturelle sans appel.

Portrait

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