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Transformation de bureaux en logements : les propositions de Xavier Lépine

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le 10 Nov 2017

A l’heure des débats sur le logement, projet de loi de finances 2018 et future loi habitat et mobilité, la question des outils à activer pour créer le « choc d’offre » voulu par le gouvernement se pose plus que jamais. Les professionnels du secteur ont des solutions. Parmi celles-ci, l’idée de faciliter et accélérer la transformation de bureaux vacants en logements. Un groupe de travail initié par Paris – Ile-de-France Capitale Economique et présidé par Xavier Lépine, a dressé un ensemble de propositions.

Le constat

– Déficit de logements : la pénurie de logement pèse lourdement sur le revenu disponible des ménages, sur l’attractivité de la région capitale et sur la qualité de vie de ses habitants. Selon l’IAU, plus d’un million de personnes sont mal-logées dans la région capitale ;

– 5 millions de mètres carrés de bureaux vides : le parc de bureaux francilien est le premier d’Europe, mais la surface de bureaux vacants n’a cessé d’augmenter et il existe désormais près de 5 millions demètres carrés de bureaux vides en Ile-de-France, soit près de 10 % du parc ;

-une large part de ce parc de bureaux vacants devrait pouvoir être mobilisée pour créer les logements nouveaux dont les habitants du Grand Paris ont tant besoin. Mais la somme des freins économiques, techniques, juridiques et réglementaires font qu’aujourd’hui ces changements de destination restent exceptionnels.

 Immeuble "Pixel", un exemple de transformation de bureaux en logements locatifs, à Paris (19ème)

Immeuble « Pixel », un exemple de transformation de bureaux en logements locatifs, à Paris (19ème)

L’objectif

Davantage de logements, rapidement disponibles, mieux répartis, situés à proximité des lieux de travail, pour améliorer :

• la maîtrise du coût du logement, de loin le premier poste de dépense des ménages, et ainsi rendre du pouvoir d’achat aux habitants de la région ;

• la qualité de vie, qui est indissociable de l’ambition d’équilibre de la métropole ;
• l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments et

• l’attractivité du Grand Paris car la capacité à proposer des logements de qualité est essentielle pour retenir et attirer des talents.

Rue Bleue, à Paris (9ème), une transformation de bureaux en 20 logements et une crèche.

Rue Bleue, à Paris (9ème), une transformation de bureaux en 20 logements et une crèche.

Une solution immédiate : la transformation de bureaux en logements

– Favoriser un choc de l’offre qui diminuerait de façon sensible la pression sur les logements dans le Grand Paris ;
– dans cette perspective, faciliter le changement de destination du bureau en logement, et permettre une évolutivité du bâti pour que l’offre puisse s’adapter à la demande ;

– cela est d’autant plus important que le projet du Grand Paris, en redessinant le visage de la métropole, va accélérer les relocalisations et que l’application des nouvelles réglementations environnementales va accélérer l’obsolescence d’une grande partie du parc à l’horizon 2030.

Autre exemple de transformation, Linkcity Sud-Est a réalisé, pour le compte de Grand Delta Habitat, la transformation de l'ancien immeuble de bureau d'EDF, à Nîmes (34),

Autre exemple de transformation, Linkcity Sud-Est a réalisé, pour le compte de Grand Delta Habitat, la transformation de l’ancien immeuble de bureau d’EDF, à Nîmes (34),

Les propositions de Paris Ile-de-France Capitale Economique

Pour atteindre ces objectifs, nul besoin de dispositifs nouveaux. Il suffit de lever, temporairement, certains freins qui entravent aujourd’hui la transformation de bureaux en logements :

1. faciliter le changement de destination de bureau en habitation, en le soumettant à déclaration préalable de travaux plutôt qu’à permis de construire, afin de simplifier le formalisme et de réduire les délais d’instruction qui découragent souvent ces opérations ;

2. aménager les taux de quotas obligatoires de logements sociaux, pour les changements de destination notamment dans le cadre des programmes de logement intermédiaire, afin de faciliter l’équilibre financier des opérations de transformation. La contribution aux équipements publics pourra être réglée par une convention de participation de type projet urbain partenarial ;

3. rendre ces créations de logements éligibles dans les mêmes conditions que les logements neufs aux dispositifs fiscaux existants (dispositif Pinel) ou qui seraient créés ;

4. assujettir les acquisitions de bureaux transformés en logements nouveaux au régime TVA applicable aux acquisitions de logements neufs, régime standard de la promotion immobilière ;

5. déroger aux règles de densité et de création d’aires de stationnement : il s’agirait ici d’appliquer de plano la dérogation prévue par l’ordonnance du 3 octobre 2013 qui permet de déroger à ces règles à condition de respecter le gabarit de l’immeuble existant, sans que cette dérogation soit soumise à l’approbation du maire ;

6. permettre aux bailleurs qui transforment un immeuble de bureaux en immeuble de logements de donner congé aux locataires de bureaux à chaque échéance triennale du bail, dans les conditions déjà prévues par le statut des baux commerciaux en cas de construction ou reconstruction de l’immeuble.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Valérie Garnier

le 19/09/2018

La Défense : 60 ans et toujours sexy !

L’histoire se passe dans un pavillon situé en banlieue parisienne, en l’occurrence Courbevoie. Une ville en plein bouleversements, consécutifs aux travaux d’urbanisme monumentaux qui y sont engagés, tout comme à Puteaux et Nanterre, pour que le futur quartier de La Défense voit le jour.

Les camions, les pelleteuses, les marteaux-piqueurs, les grues et le bruit incessant que forme l’ensemble, dressent le décor du film de Pierre Granier-Deferre, d’après un roman de Georges Simenon, intitulé « Le Chat ». Nous sommes en 1971 et le quartier de La Défense, qui a été inauguré avec l’ouverture du Cnit en septembre 1958, s’apprête à émerger. Courbevoie, Puteaux et Nanterre vivent leurs derniers jours de « petites banlieues parisiennes ».
Après moultes rebondissements, péripéties et crises diverses, La Défense n’a eu de cesse de se développer, de se construire et même se déconstruire !
Pour faire face à l’obsolescence de nombreuses tours, un « Plan de Renouveau de La Défense » est lancé en 2006 par Nicolas Sarkozy, alors président de l’Epad. Il prévoit la construction de 850 000 m2 de bureaux supplémentaires, dont 350 000 en démolition-reconstruction ; 100 000 m2 de nouveaux logements et la réalisation de grands équipements.

En 2007, l’EPGD est créé pour gérer et promouvoir le quartier d’affaires. En 2010, l’EPGD change de nom pour devenir Defacto, tandis que l’Epad fusionne avec l’Epasa, aménageur de la Zac Seine-Arche, pour devenir l’Epadesa.

En janvier 2018, Defacto et l’Epadesa décident, à leur tour, de fusionner et la nouvelle structure, en charge de gérer, d’aménager et de promouvoir le quartier se nomme alors Paris La Défense.

Aujourd’hui, Paris La Défense fête ses 60 ans ! Historiquement, il s’agit du premier quartier d’affaires européen ; le quatrième le plus attractif au monde, selon le baromètre d’attractivité EY-ULI 2017 ; un territoire de 564 hectares, dont 31 d’espaces piétons ; 500 entreprises sont implantées, dont 41 % d’origine étrangère ; 75 % de sièges sociaux. La Défense, c’est aussi 3,5 millions de mètres carrés de bureaux dans plus de 70 tours, dont 10 000 m2 d’espaces de coworking ; 180 000 salariés ; 42 000 habitants et 45 000 étudiants. La Défense continue de se moderniser autour de nouvelles gares et développe des infrastructures au service des habitants afin de s’intégrer et répondre aux exigences et aux ambitions du Grand Paris. Bref, La Défense est loin d’avoir achevé son évolution urbaine !

Portrait

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