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Transformer, cet autre moyen d’inventer du logement

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le 26 Juin 2018

Ce n’est plus une anecdote, une idée saugrenue défendue par quelques-uns : la création de logements par la transformation d’immeubles de bureaux est aujourd’hui perçue comme un vrai « gisement » pour le logement. Grâce à une démarche empreinte de réalisme, l’opération se révèle souvent gagnant-gagnant pour les acteurs économiques, les élus et les ménages à la recherche d’un logement.

Dans la seule Région Ile-de-France, on estime à plus de 5 millions de mètres carrés le volume de bureaux vides, soit 10 % environ du parc de bureaux francilien (le plus grand d’Europe). En cause : l’inadaptation de certains bâtiments à la nouvelle demande des entreprises et l’obsolescence liée à l’évolution des normes (notamment environnementales) imposées par la loi. Des immeubles vides qui coûtent à leurs propriétaires et pèsent dans leur bilan. En parallèle, l’offre de logements fait cruellement défaut. Et même si 70 000 logements neufs sortent de terre chaque année (selon les chiffres de la Préfecture de Région), « près de 60 000 nouveaux habitants s’installent sur ce territoire chaque année », comme le rappelle le vice-président de la Région Ile-de-France en charge du logement (et président de l’EPF Ile-de-France) Geoffroy Didier.

Mais, si l’équation qui vise à faire d’un immeuble tertiaire vide un immeuble de logements plein semble simple, elle ne l’est pas à plus d’un titre : d’abord tout espace bureau ne se prête pas à devenir habitation ; ensuite, tout propriétaire n’en voit pas nécessairement l’intérêt ou l’urgence. « Dans la théorie, la transformation de bureaux vacants en habitation est une évidence. Dans la réalité, c’est une exception » lit-on dans un texte signé Paris Ile-de-France Capitale Economique. Nombre d’acteurs de l’immobilier ont, cependant, pris la mesure (et l’intérêt) du sujet et un groupe de travail, initié par ce même Paris-Ile-de-France Capitale Economique, présidé par Xavier Lépine, en a démontré le potentiel (lire, à ce sujet, notre article du 29 mars sur immoweek.fr). Convaincu que « c’est avec les vaches sacrés qu’on fait les meilleurs hamburgers » – une citation de Mark Twain -, le président de La Française est l’un des plus fervents défenseurs de la réversibilité.

Une opération gagnant-gagnant

Il n’est pas le seul. D’autres grands acteurs de l’immobilier œuvrent aussi en ce sens : ils étaient, en mars dernier, plus d’une dizaine (Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Compagnie de Phalsbourg, Icade, Spie Batignolles, Gecina, Emerige, Kaufman & Broad, Novaxia et La Française…), aux côtés du secrétaire d’Etat à la Cohésion des Territoires, Julien Denormandie, à signer une charte les engageant à transformer, en Ile-de-France, 500 000 m2 de bureaux en habitation, soit la création de 5 000 à 10 000 logements en quatre ans. Un engagement motivé emprunt d’un certain réalisme : l’ancien président de Gecina, Bernard Michel, concède que « la transformation est parfois liée à la nécessaire reconversion d’un patrimoine inoccupé ». Olivier Wigniolle, directeur général d’Icade (lire son interview ci-contre), souligne que ceci relève de choix très rationnels.

Des choix rationnels que d’autres, déjà, en Europe ou Outre-Manche, ont fait aussi. A Londres, où le prix du foncier atteint des sommets, l’ancien siège social du conseil de Barnet au nord de Londres est, par exemple, en cours de conversion et permettra la création de 254 appartements. En Angleterre et au Pays de Galles, 8 % des nouvelles habitations depuis 2015 ont été créées par le changement d’usage d’immeubles de bureaux devenus logements.

Transformation de bureaux en logements par l’agence Moatti-Rivière pour 3F de l’immeuble du 72, quai des Carrières, à Charenton-le- Pont (94)

Mais tout ne se transforme pas

En pratique, cependant, le « gisement » d’immeubles transformables n’est pas infini : tout immeuble de bureaux vacant ne se prête, en effet, pas à un changement de destination. En la matière, les critères de décision diffèrent selon les opérateurs, les bailleurs sociaux et les promoteurs privés n’ayant, en effet, pas la même grille d’analyse. Cette question de la typologie d’actifs « transformables ou pas », un autre « spécialiste » de la transformation, Joachim Azan, président-fondateur de Novaxia (lire en page ???), la tranche grâce à une méthodologie relativement précise : « de manière générale, nous n’avons pas de tableau Excel ou d’application sensée nous dire automatiquement quel immeuble peut être recyclé et quel autre ne rentre pas dans les cases.

Notre méthodologie repose sur trois critères d’investissement. D’abord, la taille : pas moins de 1 000 m2. Ensuite, un critère financier : il faut que l’immeuble soit vendu avec une décote de 20 à 30 % par rapport au prix du marché. Enfin, dernier paramètre, la proximité du bâti avec les transports en commun : nous recherchons des biens situés précisément à moins de 800 mètres d’une ligne de transport, métro ou RER. Pourquoi uniquement ferré ? Car nous réfléchissons également au devenir de notre futur immeuble, à sa propre obsolescence, sa réversibilité. Or, il est possible d’imaginer n’importe quel type de bâtiment lorsqu’on est à proximité d’une station de métro ou de train, moins lorsque la seule desserte est une ligne de bus »…

Pas de transformation sans soutien des élus

Localisation, éléments financiers et architecturaux jouent à plein pour déterminer l’avenir d’un actif de bureaux. Mais un autre élément clé réside aussi dans la volonté politique de l’élu local. Paris est l’une des villes qui facilite le plus ce genre d’opérations : « Réinventer Paris » foisonne, en effet, de bâtiments à transformer et les bailleurs sociaux de la Capitale se sont depuis longtemps attachés à changer la destination d’une partie de leur patrimoine pour créer du logement social. Ian Brossat, adjoint (PCF) à la Maire de Paris, en charge du logement, de l’habitat durable et de l’hébergement d’urgence (et tête de liste du PCF aux élections européennes de mai 2019) est l’un de ceux qui soutient cette démarche, la considérant comme « un vrai plus pour le logement » : « dans une ville aussi construite que Paris, qui compte peu de parcelles disponibles, la production de logements passe notamment par la transformation d’immeubles de bureaux en habitation ». Une déclaration qui n’est pas restée au stade de l’intention : « nous nous étions nous-mêmes fixés, dans le cadre du PLU, un objectif de 250 000 m2 de bureaux à transformer sur la mandature (entre 2014 et 2020, ndlr). C’est un rythme que nous tenons aujourd’hui et nous atteindrons sans difficulté cet objectif. Mais il s’agit désormais de voir comment accélérer ce processus ». Selon une étude de l’Agence Parisienne d’Urbanisme (Apur) qui date de 2013 (pas de données plus récentes s’agissant de Paris intra-muros), en douze ans, soit de 2000 à 2013, les opérations de changement de destination ont conduit à transformer 393 000 m2 de bureaux en surface d’habitation, soit une moyenne de 400 logements chaque année, confirmant les chiffres de la Ville. Des transformations nombreuses là où le parc de bureaux est important, sauf dans le QCA : la valeur commerciale élevée des bureaux implantés dans ces quartiers prisés des entreprises constitue évidemment un frein à leur transformation explique l’Agence.

Transformation de bureaux en logements par le Studio Vincent Eschalier de cette immeuble, à Issy-le-Moulineaux (92)

Au cours de ces douze années prises comme référence, seules deux opérations ont dépassé 10 000 m2 : l’une à la Porte de Choisy, dans le 13ème arrondissement, qui a donné lieu à la transformation d’une tour de bureaux de 18 étages en logements étudiants ; l’autre se situe rue de Bercy, dans le 12ème, et a vu la transformation de deux lots de, respectivement, 9 000 et 7600 m2 de bureaux en logements. Ici, la RIVP (bailleur social) était à la manœuvre. Elle le sera également dans l’une des plus récentes et significatives opérations de transformation, cette fois dans l’un des quartiers les plus chics de Paris, le 7ème arrondissement, avec l’îlot Saint-Germain. Sur ce site, propriété du ministère de la Défense cédé par l’Etat, 251 nouveaux logements (126 PLAI, 100 PLUS et 25 PLS) vont voir le jour : 10 % d’entre eux seront réservés aux agents du ministère des Armées et l’opération comprendra également l’implantation d’une crèche de 66 berceaux et d’un gymnase. Montant de cette cession au profit de l’Etat : 29 millions d’euros. A noter qu’ici, une cession de foncier d’une surface quasi équivalente est en cours, initiée toujours par l’Etat. Il s’agira également de transformation de bureaux, mais cette fois pour la construction de logements privés. Les promoteurs qui interviendront sur ce lot n’ont pas encore été annoncés. De l’ordre de 500 000 m2 resteraient encore potentiellement transformables à Paris, même si, explique Ian Brossat, « il reste très difficile de distinguer ce qui relève de la vacance longue durée et de la vacance frictionnelle et que se pose aussi la question de la capacité à évaluer les immeubles transformables ».

Des architectes qui relèvent le défi de la complexité

Définir ce qui est transformable ou pas : c’est ici qu’interviennent également les architectes. Faire de bureaux vides du logement implique de trouver des réponses aux contraintes du bâti et à celles imposées par les normes. De vrais défis, comme celui relevé par l’agence Moatti Rivière, appelée par 3F pour « réinventer » un immeuble de bureaux des années 1960 à Charenton-le-Pont, un bâtiment aux murs répétitifs en béton préfabriqué. Carlos Alvares, en charge de ce projet « de l’esquisse à la livraison », raconte : « nous n’avons pas cherché une optimisation des espaces, mais davantage à créer des ambiances, des sensations, à travailler sur de matériaux, en exploitant au maximum le bâtiment, tout en tenant compte des contraintes. Nous avons réfléchi non pas à comment créer des logements, mais à comment transformer un bâtiment ». Le cadre de départ : un immeuble de bureaux des années 1960, à la trame assez classique, d’une profondeur de 13 mères et, à l’arrière du bâtiment, une petite cour de 10 m2. « Nous avons décidé de trouver une trame convenable pour créer du logement, procédé à quelques démolitions lourdes, puis avons exploité les zones existantes qui pouvaient l’être ». Côté rue, des loggias ont été construites et la façade a pu être conservée. Le principe retenu par l’agence était de créer une nouvelle « peau » en retrait de la façade existante, avec un système de jardinières ou de loggias dans cette marge de retrait afin d’apporter une profondeur. Une intervention par petites touches », facilitée par l’allègement de quelques normes : une dérogation a, par exemple, permis de ne pas poser de douches à l’italienne qui auraient, à défaut de connaître précisément l’emplacement du ferraillage d’origine, fragilisés la dalle.

A Issy-les-Moulineaux, ce sont les architectes de l’agence Vincent Eschalier qui se sont livrés à ce même exercice de transformation pour le compte du promoteur Esprimm. Un ancien bâtiment occupé en partie par une caisse primaire d’assurance maladie (CPAM) a été acquis par le promoteur, décidé d’emblée à créer ici du logement. Une opération qui fut loin d’être simple : « le bâtiment et le jardin autour étaient très appréciés des riverains qui ont monté une association pour le préserver. Avant l’achat par Esprimm et notre intervention » souligne Vincent Eschalier, « un premier permis de construire avait été refusé. Nous avons alors travaillé en parfaite harmonie avec le site et ses voisins. Notre projet a rapidement séduit la mairie et les habitants ».

Des investisseurs qui s’engagent

Volonté politique, intérêt manifeste des promoteurs et propriétaires : un alignement de planètes que les investisseurs n’ont pas manqué de remarquer… et d’anticiper. Ainsi, La Française, qui a lancé une nouvelle offre dédiée aux investisseurs institutionnels en créant, avec le groupe Demathieu Bard Immobilier, un fonds d’investissement professionnel spécialisé, LF Real Estate Value Added (LF Reva). « Ce fonds s’inscrit dans l’exécution d’une charte qui est en adéquation avec nos convictions les plus profondes, sur le plan sociétal, social. Une volonté de produire des logements en zone dense, là où il est impossible d’inventer le foncier » explique Patrice Genre, président de La Française REP (qui agit comme conseil dans ce fonds géré par La Française REM) LF Reva est dédié aux opérations de construction de logements, de restructurations ou rénovations de bureaux, ainsi que leurs reconversions, notamment en résidences gérées ou en logements.

©Studio Vincent Eschalier

« Pour des investisseurs souhaitant booster leur portefeuille dans une optique de diversification, se positionner sur des projets de restructuration d’immeubles de bureaux obsolètes bien placés, dans le Grand Paris ou les grandes métropoles régionales, cela a du sens » relève Patrice Genre, président de La Française REP (qui agit comme conseil dans ce fonds géré par La Française REM), « dans un contexte où le marché résidentiel est toujours aussi soutenu, avec des prix qui s’envolent et un déficit d’offres ». LF Reva s’intéressera donc au « parc de bureaux obsolètes qui méritent d’être retravaillés ». « Il peut s’agir » poursuit Patrice Genre », dans le cas d’immeubles tertiaires dans un environnement quasi exclusivement tertiaire, d’une restructuration pour une remise aux normes sans changement de destination, mais aussi, pour des immeubles obsolètes dans un environnement qui n’est plus ou n’a jamais été tertiaire, d’une reconversion de l’actif au bénéfice de la création d’habitat, de résidences gérées ou de logements plus classiques ». Un fonds dont la couverture sera nationale, puisque « par souci de diversification, celui-ci s’impose 10 % au minimum d’opérations dans les grandes métropoles régionales ».

Quant à la stratégie d’investissement, « nous allouerons entre 3 et 20 millions d’euros de fonds propres à chaque opération. Nous devrions ainsi réaliser entre 8 et 10 opérations pour une durée maximale d’investissement de trois ans. Et, si nous nous positionnons sur des opérations plus importantes, nous proposerons aux opérateurs de co-investir aux côtés du fonds ». La sélection des immeubles à « réinventer », elle découlera des contraintes techniques et de la faisabilité : « nous sommes opportunistes, nous ne nous interdisons rien » précise le président de La Française REP. Une audace (très maîtrisée toutefois) qui produit déjà ses effets puisque les premiers retours sur ce fonds lancé fin avril, sont positifs : « le fonds est très bien accueilli par le marché, et notamment par les investisseurs, car c’est l’une des premières fois qu’un asset manager français lance ce type de fonds, structuré de manière transparente simple, se rapprochant de celle d’un fonds de private equity ». – Preuve de ce succès : « les 100 millions d’euros devraient être levés fin juin, mais La Française n’a pas attendu cette date pour engager des opérations. En 24 mois maximum, le fonds devrait être totalement investi » !

La loi Elan comme « booster » de la mesure

Des promoteurs, des propriétaires, des investisseurs et des élus motivés : la transformation de bureaux en logements compte nombre d’alliés. Mais, si l’engagement des acteurs de l’immobilier est réel, il méritait aussi qu’un nouveau coup de pouce lui soit donné. Ce qu’a souhaité faire l’exécutif en inscrivant, dans l’article 9 de la loi Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (Elan), la facilitation du changement de destination d’un actif au profit de l’habitation. Dans le texte d’origine, il était prévu d’accorder aux propriétaires qui s’engageront dans un processus de création de logements via une transformation, 10 % de constructibilité supplémentaire. Un pourcentage que les professionnels appréciaient déjà, mais c’était sans compter le travail parlementaire : le député (LREM) de la Haute-Garonne, porte-parole et coordinateur pour la majorité de la loi Elan Mickaël Nogal, indiquait dans une interview à « La Dépêche du Midi » que, dans l’agglomération toulousaine « près de 230 000 m2 de bureaux sont vides, l’équivalent de 8 000 studios de 30 m2 ». Et de signaler que « de plus, le marché du bureau ancien est sinistré à Toulouse contrairement à celui du bureau neuf ». Conséquence directe de ce constat : le député a fait voter un amendement portant à 30 %, le bonus de constructibilité. De quoi booster plus franchement les volontés.

©Studio Vincent Eschalier

L’ensemble des opérateurs a évidemment salué cet amendement, à l’instar de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, qui soutient pleinement les efforts en ce sens. « Cette mesure » explique Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), « nous l’avons appelée de nos vœux et avons plaidé pour le bonus de constructibiité. Au regard de l’obsolescence d’une partie du parc, dans certains quartiers, faciliter leur transformation est important. Cette démarche est coûteuse, compliquée et il faut la soutenir. C’est un enjeu majeur, notamment en Ile-de-France ». Du côté des élus, le texte est visiblement apprécié même si certains auraient aimé un « coup de pouce supplémentaire » : « je n’aurais pas été opposé à une TVA à taux réduit » plaide Ian Brossat. Mais, là, c’est sûrement beaucoup demander. Et, du côté de Bercy, c’est même certainement une suggestion complètement inenvisageable !

Catherine Bocquet

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

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