Chargement

retour Accueil > Territoires > Interviews > Aude Debreil (EPA Sénart) : « un territoire...

Aude Debreil (EPA Sénart) : « un territoire avec un potentiel de développement continu »

InterviewsTerritoires

le 05 Avr 2018

Situé à 35 kilomètres au sud-est de Paris, l’Opération d’Intérêt National de Sénart représente un fort potentiel de croissance pour l’Ile-de-France, tant démographique qu’économique : 1 000 nouveaux habitants et la création de 1 000 emplois par an. La directrice générale de l’EPA Sénart, Aude Debreil, présente les atouts de ce territoire.

Que représente le territoire de l’EPA Sénart ?
L’Opération d’Intérêt National de Sénart se développe sur dix communes – huit en Seine-et-Marne et deux en Essonne -, s’étend sur 120 km2 et compte 121 000 habitants. Une des grandes forces de notre territoire réside notamment dans notre capacité à proposer des solutions d’implantation pour les entreprises : 200 hectares sont immédiatement disponibles.

Comment vous démarquez-vous des autres territoires franciliens en matière immobilière ?
Tout d’abord, nous sommes un territoire en développement continu depuis 40 ans. Et une population croissante, à un rythme certes modeste, mais continu sur toute la période. Au cours des cinq dernières années, nous avons connu une croissance démographique et économique de l’ordre de 9 %, quand le rythme annuel en l’Ile-de-France était de 1 %…
En matière d’organisation du territoire, nous avons choisi de lancer un pôle d’excellence en matière d’innovation logistique et une filière éco-activités. Nous développons les opérations de manière équilibrée entre les différentes typologies. Une seule exception à cette règle, le logement traditionnel, pour lequel nous nous efforçons de densifier nos centre-villes, étendre les bourgs, plutôt que de créer des quartiers entiers, en rupture totale avec l’existant.

L’opération « Carré Sénart » abrite en son sein une opération retenue dans le cadre de « Inventons la Métropole du Grand Paris ». Alors que votre territoire est – théoriquement – en dehors du périmètre de la MGP…

L’attractivité du « Carré Sénart » a convaincu le président de la MGP Patrick Ollier de nous retenir dans l’appel à projets de la Métropole. Autre facteur décisif : nous disposions – et disposons toujours – de terrains immédiatement prêts à l’emploi. Nous avons ainsi pu travailler, en amont, sur la définition des concepts de développement durable, sur les idées de tertiaire innovant dans une zone périurbaine comme la nôtre… et, ainsi, proposer un cahier des charges solide et conséquent.

Nous avons reçu six candidatures, toutes remarquables. Certains acteurs connaissaient déjà bien notre territoire, d’autres se sont révélés. Et finalement, nous avons signé avec Sopic Paris, en janvier dernier, la promesse de vente du site dit « Carré Sénart – Lieusaint – Grand Paris Sud ». Le promoteur va y développer « Racines Carré » (photo ci-contre), une opération au cœur de « Carré Sénart » – un carré au milieu du carré ! – qui comptera 10 500 m2 de bureaux réversibles et éco-responsables, en structure bois, des concepts inédits de restauration et commerces sur 2 050 m2, avec des enseignes comme Les Fermes de Gally et Mamie Cocotte, et un « Living Lab » – lieu dédié à l’innovation digitale, où les startup pourront même tester leurs concepts auprès des organisations locales partenaires – de 450 m2.

Le centre commercial Carré Sénart, propriété d’Unibail-Rodamco

Comment a été pensé, en amont, « Carré Sénart » ?

La très grande force de l’action de l’EPA – notamment celle initiée par mes prédécesseurs – est d’avoir pu organiser le territoire pour accueillir aujourd’hui toutes sortes de projets : l’aménagement est fait, mais avec une très grande souplesse. Par exemple, à l’époque où l’opération a été lancée, le TZen n’avait pas encore été imaginé. Aujourd’hui, le TZen 1, qui relie Sénart à Corbeil, passe au cœur de « Carré Sénart » (photo ci-contre) et, en 2024, ce sera la ligne 2. De cette souplesse découle également une grande diversité de typologies immobilières, pensées pour être complémentaires. Autre stratégie payante : nous sommes restés propriétaires des parkings sur le site. Au fur et à mesure de la densification du projet, nous avons supprimé certains parkings de surface pour les rendre constructibles, avec toujours la possibilité de créer des parkings souterrains. Cela permet de conserver un usage urbain à un foncier qui pourra, demain, être exploité pour une utilisation la plus large possible… et sans consommer de nouvelles terres. C’est aussi grâce à cette stratégie que nous avons pu proposer du foncier intéressant pour l’appel à projets de la MGP en un temps record.

Vous parliez d’innovation en matière d’immobilier logistique…
Nous sommes ici à la porte sud de Paris, un axe autoroutier logistique très fréquenté et stratégique. A Sénart, cela représente plus de 2 millions de mètres carrés. Et cette logistique évolue au profit du e-commerce, faisant naître de nouveaux besoins, de nouvelles exigences en matière d’aménagement de ces espaces : lieux de préparation de commande, fabrication, traitement des retours et même « shootings » sont autant de nouveautés à intégrer.
Au nord-est du « Carré Sénart », situé de part et d’autre de la Francilienne (N104) et à cheval sur les communes de Combs-la-Ville, Lieusaint et Moissy-Cramayel, nous développons le premier « écopôle » d’Ile-de-France (photo ci-contre) : un site pilote qui vise à regrouper, sur un parc éco-aménagé, des activités privées et publiques ; un ensemble de 180 hectares, dont 70 hectares cessibles et 34 hectares d’espaces naturels comme le bois des Brossettes, l’espace naturel de la Motte et le Ru des Hauldres. Au sud de la Francilienne, le « parc du Charme » accueille « Green’pôle », un parc de 4 500 m2 de locaux d’activités et de bureaux avec une pépinière d’entreprises et une vingtaine de sociétés. Un bâtiment éco-conçu dans un écrin de verdure. Spirit Entreprise va y développer un parc d’activités de 18 000 m2. Et au nord de la N104, le parc des Portes de Sénart est dédié à l’accueil d’entreprises, de commerces et services. La Coopérative Bio d’Ile-de-France a décidé d’y installer une unité de valorisation de sa production et un permis de construire a été déposé pour réaliser un hôtel deux étoiles et trois restaurants.

Plate-forme « LogOne », réalisée par PRD pour le compte d’AG Real Estate (©PRD)

D’autres exemples de sites logistiques ? Des utilisateurs notables ?
Le Parc A5-Sénart s’étend sur 192 hectares et, outre sa desserte autoroutière idéale, il a vocation à accueillir de grands bâtiments. Géré par GSA Immobilier, il accueille Géoparts, Bergerat Monnoyeur, Sarenza, Auto Distribution, Transalliance, la Scadif (centrale d’achat du groupement E. Leclerc), Leroy Merlin ou encore Cdiscount. Tout le parc est commercialisé et nous allons lancer un appel d’offres cette année pour un dernier site…
L’exemple du Parc du Levant est également intéressant. Situé en périphérie du « Carré Sénart », il a attiré l’attention de deux leaders mondiaux dans leurs domaines : la société scandinave Assa Abloy, qui fabrique et fournit des solutions d’ouverture de portes, et le japonais Iris Ohyama, qui fabrique du mobilier plastique grand public. Tous deux ont mis en avant la clientèle à proximité – particuliers et professionnels -, la desserte autoroutière, mais aussi la qualité de vie.

Quid du développement résidentiel ?
Comme dit précédemment, toutes nos opérations se mènent en continuité de bourg. Avec toutefois quelques opérations de renouvellement urbain, comme celle que nous venons de lancer à Cesson, qui concerne tout de même 450 logements. Parmi les créations de l’année, nous lançons, en juin prochain, la Zac des Prés Hauts, en extension du bourg de Réau, qui accueillera à terme 750 logements. Et la commune de Saint-Pierre-du-Perray continue de se développer : après la Zac de la Clé de Saint-Pierre, nous y avons lancé la Zac de Villeray : 1 200 logements à terme, bordés par un parc paysager et un parc des sports.

Propos recueillis par Jean-Baptiste Favier

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

Édito
par Arthur de Boutiny

le 24/04/2018

HQE, BREEAM, Leed et consorts…

Lancé en novembre, le label Intairieur se propose de mesurer et contrôler la qualité de l’air à l’intérieur des bâtiments. « On sait désormais que l’air intérieur est cinq à dix fois plus pollué qu’à l’extérieur (…) et est responsable de près de 20 000 décès prématurés par an en France, tandis qu’on estime à 19 milliards d’euros son coût socio-économique ». Ce protocole de valorisation de la qualité de l’air intérieur va être repris par Bouygues Immobilier pour son programme « Oreka », à Bayonne (64). On le voit, les labels et autres certifications deviennent de plus en plus nombreux et, pour le commun des mortels comme pour les professionnels, il devient difficile de s’y retrouver.

Acermi, BBCA, BiodiverCity, Biosourcé, BREEAM, CSTBat, Eco Artisan, Effinergie, Habitat et Environnement, Leed, Minergie, NF HQE, Passivahaus, Qualitel, Well… Citer les quelque 4 000 normes se rapportant au bâtiment serait fastidieux et tiendrait de la liste de Prévert, mais le Grenelle de l’Environnement, la Cop21 et l’Accord de Paris ont fortement favorisé la multiplication des certifications, qui sont pour près de 98 % d’entre elles d’application volontaire et résultent d’une stratégie. Une trinité se détache néanmoins : HQE, BREEAM et Leed.

Outre les questions de chauvinisme, entre la norme française HQE, l’anglaise BREEAM et l’américaine Leed, il y a, bien sûr, le souhait d’attirer des entreprises internationales dans les bureaux. HQE se focalise sur l’éco-construction, l’éco-gestion, le confort et le santé et permet de bénéficier des labels d’Etat de HPE (haute performance énergétique) et BBC (bâtiment basse consommation) ; délivré par Certivéa, il est bien plus cher que celui de ses concurrentes, un coût à relativiser par rapport aux coûts d’investissements mobilisés sur ces projets. BREEAM se focalise, quant à elle, sur 10 thématiques environnementales, rend obligatoire le recrutement d’un écologue et a pour elle un process de certification allégé et un coût bas. Quant à Leed, encore timide dans l’Hexagone, elle a pour elle une saisie du dossier simple sur une plate-forme en ligne, mais a contre elle des références, des normes et des produits peu reconnus en Europe, tout en rendant incontournable le « commissioning » : ce processus d’assurance de la qualité, qui s’étend sur toute la durée des étapes de développement, réalisation, mise en service et exploitation du bâtiment, est un pré-requis pour l’obtention de la certification. Les sujets traités par ces certifications étant les mêmes, les acteurs de l’immobilier choisissent de plus en plus souvent la triple certification.

Si les certifications tiennent de la forêt vierge, il faut néanmoins remarquer que leur emploi de plus en plus massif est une preuve évidente de l’intérêt des professionnels de l’immobilier pour le développement durable et une adéquation des bâtiments à de tels objectifs… Comme si la complexité des labels était proportionnelle à celle du défi de l’écologie…

Portrait

Chargement