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Christophe Kullmann (Foncière des Régions) : « Nous avons doublé en un an notre pipeline de développement »

- Le - par Jean-Baptiste Favier

19 milliards d’euros : le patrimoine global de Foncière des Régions est pour le moins impressionnant et classe la foncière à la quatrième place européenne. Et elle ne compte pas s’endormir sur cette belle place : Christophe Kullmann, son directeur général, assure que l’année à venir sera prometteuse. Quelque 762 millions d’euros d’acquisitions potentielles ont déjà été identifiées et pourraient aboutir dans les prochains mois… Bilan, avec lui, sur un des quatre marchés de Foncière des Régions : les bureaux en France, pour lequel le pipeline potentiel s’élève à… 2 milliards d’euros.

Quels résultats pour Foncière des Régions en 2016 ?

Foncière des Régions a connu une année 2016 record, tant dans son activité immobilière — et ce, sur tous ses marchés — que pour ses performances financières : croissance de la valeur du patrimoine, hausse de 4,5 % des revenus locatifs, un résultat net récurrent en augmentation de 7 % et un actif net réévalué (Epra) en croissance de 13 %, à 6 milliards d’euros (soit 86,8 euros par action). Nous avons accéléré le développement de notre modèle européen, avec une volonté de maîtriser la chaîne de valeur immobilière de A à Z. Ce qui fait aujourd’hui de Foncière des Régions la quatrième foncière en Europe de par la taille de son patrimoine, valorisé à 19 milliards d’euros.

Quelles sont vos objectifs pour 2017 ?

De continuer sur notre lancée ! Avec comme principal secteur de développement les grandes métropoles européennes. Nous avons doublé, en un an, la taille de notre pipeline de développements : 4 milliards d’euros, part du groupe, et 762 millions d’euros d’acquisitions déjà sécurisées. Nous allons également battre un record en 2017, celui des livraisons de bureaux en France : huit immeubles représentant 80 900 m2 et 404 millions d’euros (372 millions en part du groupe). Parmi les plus emblématiques, citons " Edo ", un programme de 10 800 m2 à Issy-les-Moulineaux (92), futur siège de Transdev, ou encore " Art&Co ", 13 500 m2 près de la gare de Lyon, dans le 12ème arrondissement. Forts de cette dynamique, nous visons, en 2017, une croissance du résultat net récurrent supérieure à 5 %. Au final, tous produits confondus, nous avons pour ambition d’acquérir un milliard d’euros d’actifs a minima et d’en céder entre 600 millions et 800 millions d’euros.

A propos de bureaux en France, quelle est votre stratégie de développement dans ce secteur ?

Nous disposons d’un pipeline d’opérations — lancées ou à lancer — significatif, valorisé à deux milliards d’euros, soit un quasi triplement en un an. Je pense, en particulier, à l’opération " Silex 2 ", à Lyon Part-Dieu (69) : il s’agit de la restructuration de l’ancienne tour EDF, représentant 31 000 m2 de bureaux et services, pour
laquelle nous disposons de toutes les autorisations administratives. Nous maîtrisons le foncier, le chantier est prêt à démarrer et nous réfléchissons au meilleur " timing " pour son lancement commercial. Autre cas de figure, à Meudon (92) : nous sommes propriétaires de plusieurs fonciers et réfléchissons à des opérations de développement, mais nous ne lancerons rien sans un minimum de pré commercialisation. A ce sujet, des négociations avancées devraient aboutir prochainement…

Nous nous sommes spécialisés dans les opérations de création de valeur ajoutée : le rachat d’immeuble type " siège de société " en vue d’une restructuration pour le remettre aux normes du marché et aux nouvelles attentes des grands comptes utilisateurs. C’est ce que nous avons fait avec " Edo ", à Issy-les-Moulineaux, cité précédemment : il s’agissait de l’ancien siège d’Yves Rocher, que nous avons acquis il y a plusieurs années. A sa libération, nous l’avons restructuré et il est aujourd’hui pré-loué dans son intégralité à Transdev ; l’opération représente une création de valeur supérieure à 50 % du prix d’acquisition… Même mécanisme pour l’ancien siège de Citroën porte de Saint-Ouen et, à plus long terme, pour le siège de Vinci, à Rueil-Malmaison (92), que nous avons acquis en 2016 et dont la libération est prévue en 2019.

Enfin, des études ont été initiées sur certains actifs du patrimoine en exploitation, dans la perspective de potentiels redéveloppements à moyen et long terme, notamment sur " Omega ", à Levallois-Perret (92) ou encore " Cap18 ", dans le 18ème arrondissement.

Quelle est la segmentation de ce patrimoine ?

Le patrimoine " core " représente, à fin 2016, 80 % du patrimoine global, notamment suite aux cinq livraisons de l’année, aux acquisitions et aux progressions de valeur des actifs parisiens. Le patrimoine dit " en développement " compte, lui, pour 9 % du patrimoine global et est valorisé à 485 millions d’euros. Le patrimoine " non core " poursuit sa baisse et comptait pour 11 % en fin d’année 2016, du fait notamment des cessions.

Quel regard portez-vous sur ce marché des bureaux ?

Un regard positif ! Le marché locatif s’améliore, notamment à Paris et dans les grandes métropoles : pas de reprise franche des loyers, mais des mesures d’accompagnement qui ont eu tendance à diminuer tout au long de l’année écoulée. Ce qui oriente les loyers économiques à la hausse. Concernant le marché de l’investissement, sans surprise, l’appétit des investisseurs va grandissant, ce qui comprime un peu plus encore les taux de capitalisation.

Même sur le " value add ", produit visé par votre stratégie d’investissement ?

Quelques tensions se font ressentir. Mais nous opérons avec une logique de détention longue, même pour du " value add ", ce qui exclut de notre éventuelle concurrence les promoteurs et investisseurs opportunistes. En général, lors de nos opérations de valorisation, le bail du locataire en place se poursuit encore sur 3-4 ans ; puis vient le temps de l’instruction, du développement, de la pré commercialisation et, enfin, de la livraison. Il faut être à la fois investisseur et développeur long terme pour pouvoir porter ce type d’opération. Ce que nous sommes. Donc la concurrence se fait moins sentir dans notre créneau de marché.

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

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