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Eric Beray (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : « une belle dynamique pour les grandes surfaces »

- Le - par Thierry Mouthiez

Si la demande placée en Ile-de-France est en hausse de 2 %, cette augmentation atteint 13 % pour le créneau des grandes transactions, celles portant sur des surfaces supérieures à 5 000 m2. Un créneau du marché où la demande est particulièrement active et où l’offre a parfois du mal à suivre dans certains secteurs, créant des tensions sur les valeurs locatives. De leur côté, les mesures d’accompagnement demeurent globalement élevées en Ile-de-France, même si elles restent plus mesurées dans Paris intra-muros. Ce sont les grandes lignes de l’analyse développée par Eric Beray, directeur du pôle bureaux grandes surfaces Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France et grand spécialiste (« Pierre d’Or 2017 » dans la catégorie « Conseils ») de ce marché…

Quel premier bilan pour les grandes transactions tertiaires en Ile-de-France ?

Au total, 722000m2 de bureaux en grandes transactions, c’est-à-dire supérieures à 5 000 m2, ont été commercialisés au cours des 9 premiers mois de l’année, en 50 opérations. Soit une hausse de 13% en volume par rapport à la même période l’an dernier et de 6 % en nombre d’opérations. Dans la continuité de 2016, ces transactions ont été réalisées principalement dans les quartiers d’affaires traditionnels les plus matures. Mais le fait marquant de 2017 reste le niveau record des pré commercialisations, c’est- à-dire les transactions signées avant livraison et/ ou disponibilité des immeubles. Il atteint 79 % des transactions supérieures à 5 000 m2 en Ile-de-

France et même 90 % dans Paris intra-muros ! Ce qui signifie qu’aujourd’hui, le risque locatif pour les promoteurs et investisseurs est extrêmement réduit. Ce résultat est amplifié par le retour des opérations en état futur d’achèvement puisqu’elles représentent 37 % des volumes traités en 2017. Certes, deux transactions ont fortement gonflé ce résultat : Natixis qui a pris les 90 000 m2 des tours Duo et Orange, qui s’est positionné sur les 57 000 m2 de l’ensemble " Pont d’Issy ", développé par Altarea Cogedim à Issy-les-Moulineaux (92). Au total, nous avons recensé 9 opérations de plus de 5 000 m2 signées avant lancement du chantier. Une évolution qui illustre le regain de confiance des grandes entreprises et leur capacité à se positionner très en amont…

Quelles motivations pour les déménagements ?

Le moteur principal du déménagement des grandes entreprises reste inchangé avec l’optimisation de leur stratégie immobilière. Celle-ci passe par des logiques de regroupements, en libérant souvent des immeubles devenus obsolètes pour des ensembles neufs/certifiés et bien mieux situés. Les projets s’orientent massivement vers des programmes plus efficients, qui permettent notamment de densifier les postes de travail, tout en répondant aux attentes en matière de nouveaux modes d’organisation. Au final, les entreprises déménagent pour mieux, mais tout en restant à coûts identiques, grâce notamment au niveau toujours élevé des mesures d’accompagnement (22 % en moyenne en Ile-de- France).

S’agissant de la mobilité des entreprises, nous n’assistons pas à des mouvements de nette rupture. Les grandes entreprises quittent un secteur établi pour un autre et/ou de proximité. Nous avons néanmoins deux contre-exemples cette année, avec la Région Ile-de-France qui va quitter le 7ème pour les Docks de Saint-Ouen ou, dans l’autre sens, RCI Banque, du groupe Renault, qui s’installe rue d’Uzès (2ème), en provenance de Noisy-le-Grand (93). Cette dernière opération illustre aussi la recherche de centralité et d’image, afin, entre autres, de mieux capter les talents. Nous sommes vraiment entrés dans l’ère des entreprises qui cherchent à séduire leurs salariés.

... AFD, 6 000 m2 dans "Art & Co" (12ème)...

… AFD, 6 000 m2 dans " Art & Co " (12ème)…

Quelles conséquences ?

Le déménagement fournit aux grandes entreprises l’opportunité de redéfinir leurs modes de travail. Or, les immeubles neufs ou restructurés sont les seuls capables de les accompagner dans cette évolution. Le marché est entré dans l’époque du " flex office ", du coworking, du nomadisme avec, parallèlement, un développement des services que doit proposer un immeuble, des tiers lieux, des espaces partagés… Toutes ces surfaces ont pour vocation de favoriser la communication, l’échange et la flexibilité. En ce sens, la démarche engagée par Unibail-Rodamco sur la tour Trinity, par exemple, démontre la nécessité de concevoir des immeubles pour accompagner l’évolution des usages. Il faut voir là une réelle et profonde mutation des modes de travail qui requiert des immeubles efficients, réversibles, avec de fortes capacités d’accueil, tout en répondant aux besoins croissants d’espaces de réunions, qui sont passés de 10 % de la surface locative d’un immeuble à 15-20 % aujourd’hui…

Quelle offre pour y répondre ?

Nous sommes face à un vrai marché à deux vitesses. D’une part, figure le marché de Paris intra-muros où le taux de vacance est tombé à 3,2 % avec une part marginale du neuf. Cette situation de pénurie résulte notamment du rythme des pré commercialisations. Les immeubles n’ont pas le temps d’arriver sur le marché qu’ils ont déjà trouvé preneur ! Ainsi, il n’y avait qu’un unique immeuble neuf de plus de 5000m2 livré et disponible dans le QCA à fin septembre et seulement quatre dans l’ensemble de Paris hors QCA. Mais, dès que l’on passe le périphérique, la situation est plus hétérogène, avec une forte concentration de l’offre disponible dans le " Croissant Ouest ". Mais les meilleurs immeubles, les mieux situés, trouvent rapidement preneurs dans des secteurs tels que Neuilly/Levallois, Boulogne, Issy-les- Moulineaux ou encore sur l’axe du RER A Nanterre/Rueil-Malmaison. Du coup, le marché réagit avec des lancements massifs d’opérations " en blanc ". Au total, 1,3 million de mètres carrés sont en cours de chantier (au nombre de 81) pour des livraisons entre fin 2017 et fin 2020.

RCI Banque a pris 7 600 m2 au 15-17, rue d'Uzès (2ème)...

RCI Banque a pris 7 600 m2 au 15-17, rue d’Uzès (2ème)…

Où?

Sans surprise, là où il y a pénurie d’offre, comme dans Paris intra-muros qui concentre 35 % des chantiers en cours en Ile-de-France. Ensuite arrivent le " Croissant Ouest " (26 %) et La Défense (20 %). En revanche, les lancements " en blanc " sont rares en première et seconde couronnes, alors même que la part du neuf règne dans des secteurs comme les premières couronne Nord et Est. La 1ère couronne Nord a, par exemple, enregistré une hausse des volumes placés en grandes surfaces de 370 % par rapport à 2016, Saint-Ouen en tête. Cette commune, jusqu’ici considérée comme un secteur de report, devient un secteur de première intention, en raison notamment de l’arrivée de la ligne 14 fin 2019. Plus généralement, avec le lancement du Grand Paris Express, le regard des investisseurs évolue favorablement sur certaines communes bientôt desservies…

Un excès d’offre n’est-il pas à craindre dans Paris ?

L’offre future reste maîtrisée face à un marché actuellement en pénurie, affichant un taux de pré commercialisations sans précédent et, donc, en réelle capacité d’absorber toutes ces livraisons. De même à La Défense avec des livraisons bien " phasées " entre 2018, 19 et surtout 20…

..SMCP (Sandro), 5 038 m2 dans le "Marengo" (1er)...

..SMCP (Sandro), 5 038 m2 dans le " Marengo " (1er).

Quelles conséquences pour les valeurs locatives ?

Dans le neuf, globalement, les valeurs locatives moyennes sont orientées à la hausse là où l’activité est dynamique, c’est-à-dire à Paris, dans la Boucle Sud (qui a également enregistré un record en terme de demande placée sur les 9 premiers mois de l’année), la 1ère couronne Nord et le " Croissant Ouest ". En revanche, dans des secteurs moins en vue telle que la 1ère couronne Sud, la seconde couronne ou encore la " Boucle Nord ", les loyers sont stables, voire en baisse. Et cette dernière tendance est identique s’agissant des immeubles de seconde main. Encore que les transactions de plus de 5 000 m2 sur ces derniers sont plus rares puisque 74 % d’entre elles portent sur des immeubles neufs ou restructurés.

Du côté des loyers " prime ", nous n’avons pas encore observé d’évolution réellement à la hausse. Néanmoins, la fin de l’année laisse augurer l’enregistrement de valeurs locatives " prime " de plus de 800 euros (HT, HC) du mètre carré dans le QCA et proche de 500 euros du mètre dans la " Boucle Sud "… Mais, bien entendu, nous parlons là de valeurs faciales car les loyers économiques ne progressent que marginalement, notamment en grandes surfaces. Les mesures d’accompagnement sont généralement de deux à quatre points supérieurs à celles pratiquées en petites et moyennes surfaces.

A quel niveau sont-elles ?

Le niveau s’avère très différent selon les marchés. Dans Paris intra-muros, les mesures d’accompagnement sont plus proches des 15 %, alors qu’en première couronne Sud, par exemple, elles atteignent les 28 %…

Pourquoi n’ont-elles pas diminué ?

Il est indéniable que les investisseurs continuent de favoriser le maintien des loyers faciaux au détriment du montant des franchises. Cette approche valorise la valeur vénale de leur actif, au regard notamment du niveau toujours plus faible des taux de rendement. L’investisseur sait qu’il pourra compenser le coût des mesures d’accompagnement par la plus-value qu’il enregistrera lors de la revente de l’actif.

... Deloitte, 9 466 m2 dans "Opus 12", à la Défense...

… Deloitte, 9 466 m2 dans " Opus 12 ", à la Défense…

Quelle anticipation pour ces valeurs locatives ?

Dans ce contexte pour le moins favorable en grandes surfaces, un vent d’optimisme souffle sur le marché. Les valeurs inscrites dans les mandats de commercialisation de grandes surfaces sont globalement orientées à la hausse. Nous attendons à présent qu’elles soient réellement validées par les transactions du marché.

.. et le ministère de l'Intérieur (DGSI), 9 388 m2, dans "Optimum", à Neuilly-sur- Seine (92). Des transactions bouclées par BNP Paribas Real Estate.

.. et le ministère de l’Intérieur (DGSI), 9 388 m2, dans " Optimum ", à Neuilly-sur- Seine (92). Des transactions bouclées par BNP Paribas Real Estate.

Au final, quel résultat pour ce marché des grandes surfaces ?

Au total, pour 2017, nous tablons sur un volume de demande placée en grandes transactions aux environs d’1,1 million de mètres carrés, contre 891 000 m2 en 2016. Un niveau qui placera ce marché sur le podium des meilleurs crus depuis 10 ans ! Cette performance devrait se prolonger en 2018 au regard des 145 demandes recensées en Ile-de-France portant sur des surfaces de plus de 5 000 m2, qui s’expriment entre aujourd’hui et 2021. Soit une progression de 16 % par rapport au début de l’année 2017. Ces demandes représentant, globalement, plus de 2 millions de mètres carrés. Surtout, la qualité des demandes exprimées est bien meilleure, avec un taux de non transformation très faible. Ainsi, le marché connaît une belle dynamique dans le cadre de perspectives de croissance économique plus favorables et de créations d’emplois salariés en Ile-de-France qui s’accélèrent… L’on commence même à voir des firmes londoniennes, notamment des banques et compagnies d’assurances qui anticipent les effets du Brexit en se positionnant d’ores et déjà en Ile-de-France. Plusieurs opérations de ce type sont en cours à Paris et La Défense… Même s’il ne faut pas s’attendre à une vague d’arrivées, Paris étant fortement challengé par Francfort et Dublin, le marché hexagonal peut aussi profiter de cette demande…

Quels résultats pour BNP Paribas dans ce créneau du marché ?

L’année s’avère excellente puisque nous devrions battre notre record en terme de chiffre d’affaires. Nous demeurons leaders pour ce qui est du nombre de transactions supérieures à 5 000 m2 bouclées en qualité de conseil du preneur. Nous en avons réalisé 12 depuis janvier dernier et devrions en réaliser 9 supplémentaires d’ici la fin de l’année.

Dans ce contexte, nous avons renforcé l’équipe grandes surfaces avec l’arrivée de Frédéric Blies et disposons, aujourd’hui, de l’équipe la plus étoffée du marché, composée de 13 consultants et de 11 professionnels pour les fonctions supports. Cette configuration nous permet de mieux répondre aux exigences grandissantes de nos clients.

Allez-vous poursuivre les recrutements ?

Nous continuons bien entendu à l’envisager…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

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