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Eric Siesse (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : « Battre le record de chiffre d’affaires des dix dernières années »

- Le - par Thierry Mouthiez

« Les performances des cinq centres de pro ts qui composent le pôle bureaux location Ile-de-France sont impressionnantes » affirme son directeur Eric Siesse. L’ex-directeur du département bureaux grandes opérations Ile-de-France (et, à ce titre, « Pierre d’Or Conseils 2017 » avec Eric Beray, voir l’interview de celui-ci dans notre lettre du 20 octobre dernier) analyse en détail le marché locatif tertiaire francilien et en dit plus sur ses objectifs…

Vous avez pris en avril dernier la direction du pôle bureaux location Ile-de-France. Comment s’analyse cette nomination ?

La création du pôle bureaux location Ile-de- France va largement au-delà d’une simple nomination. Il s’agit, avant tout, d’adapter notre organisation aux évolutions de notre métier, aux attentes de nos clients et aux aspirations de nos collaborateurs. Le regroupement des 150 professionnels traitant des petites, moyennes et grandes surfaces au sein d’un pôle unique (auparavant l’activité portant sur les transactions de surfaces inférieures à 5 000 m2 était rattachée au directeur général et les grandes surfaces au président, ndlr) génère encore plus de réactivité et de fluidité dans le traitement de l’information, mais aussi une totale synergie et transversalité entre les équipes.

Le pôle bureaux location Ile-de-France s’apparente à une plate-forme propice au partage de " best practices ", avec des équipes projets multidisciplinaires. Les collaborateurs peuvent, au gré de leurs besoins, s’associer les compétences de départements supports intégrés à forte valeur ajoutée ; de notre département real estate occupier services (conseil aux utilisateurs, ndlr) ou d’autres lignes de métiers du groupe, voire des partenaires référencés par nos soins tels ceux de notre architecture ouverte en matière de travaux. Nous nous affranchissons, dès lors, d’une simple expertise avec une matrice créneaux de surfaces/ territoires pour aller chercher la compétence complémentaire là où elle se trouve…

Quel rapide bilan pour le marché locatif tertiaire francilien ?

Le marché francilien est, globalement, bien orienté avec 1 766 000 m2 commercialisés à fin septembre, en avance de 100 000 m2 sur la moyenne décennale. Cette performance est étroitement corrélée à l’amélioration des indicateurs économiques qui retrouvent des couleurs, qu’il s’agisse de la croissance économique, de la création d’emploi ou encore de la confiance des chefs d’entreprise. Si je devais résumer les grandes tendances qui ont caractérisé le marché francilien depuis le début de l’année, je citerais tout particulièrement la surperformance des grandes surfaces supérieures à 5000m2, en progression de 13 % à fin septembre, à comparer à 2 % pour le marché francilien toutes surfaces confondues ; le coup d’arrêt aux renégociations porté par le regain d’optimisme des chefs d’entreprise actant d’autant plus volontiers un déménagement plutôt qu’une renégociation de leur bail actuel ; une tension à l’offre qui se traduit par des secteurs traditionnels sous- offreurs, en témoigne un taux de vacance dans Paris de seulement 3,2 % (le besoin de centralité, d’attraction et de rétention des talents n’a jamais été aussi fort), un déficit d’actifs neufs restructurés sur La Défense, avec aucune opération de grande envergure livrables d’ici mi-2019 et ceci, au bénéfice du secteur péri-Défense et de la Boucle sud ou encore un niveau record en matière de pré commercialisations et de locations avant livraison (seules 21 % des transactions de plus de 5 000 m2 se font post livraison) ; un marché qui réagit sainement avec le lancement d’opérations neuves ou restructurées là où la pénurie d’offres est la plus forte, soit en premier lieu dans Paris, dans le " Croissant Ouest " et à La Défense ; un nouveau loyer " prime " attendu (nous bouclons plusieurs transactions à des loyers sensiblement supérieurs à 800 euros [HT, HC] du mètre carré sur des opérations cumulant généralement adresse prestigieuse et qualité de restructuration) ; une divisibilité qui n’est plus tabou car elle ne dégrade plus la valeur (AXA/ Norges sur le " 28-32, Victor Hugo ", Gecina sur le " 55 Amsterdam " ou encore Foncière des Régions sur " Thais ", à Levallois-Perret ont ouvert la voie et ce n’est pas fini…) ; la déferlante du coworking, qu’il s’agisse d’enseignes désormais trop nombreuses pour toutes les citer ou de solutions plus internalisés chez de grands utilisateurs, avec pour conséquence de chambouler la lecture que l’on pouvait avoir de certain actifs ; les premiers effets du Grands Paris et de son maillage en transports en commun (l’extension de la ligne 14 sur la commune de Saint-Ouen a, très probablement, influé sur le choix du Conseil Régional d’Ile-de-France qui booste, à lui seul, la demande placée en première couronne Nord en progression de 379 %) et, enfin, parmi les autres premiers effets, ceux liés au Brexit (ainsi, les transactions succèdent aux annonces, à commencer par celle de Bank of America/Merill Lynch sur le 53, rue La Boétie).

Comment voyez-vous évoluer ce marché d’ici la fin de l’année ?

Au regard du pipeline de " deals " en cours, le quatrième trimestre réserve de belles surprises, toujours " boosté " par les grandes transactions. Nous maintenons, par conséquent, notre prévision d’un volume de demande placée compris entre 2,5 et 2,6 millions de mètres carrés, sensiblement supérieur à la moyenne décennale qui s’établit à 2,3 millions de mètres carrés. Sans surprise aucune, cette activité impacte favorablement les valeurs locatives dans le neuf sur les secteurs traditionnels ; valeurs locatives encore largement sponsorisées par des mesures d’accompagnement qui s’établissent à 22 %, en moyenne, en Ile-de-France, mais avec de grandes disparités entre un quartier central des affaires (QCA) à 15 % et un marché de La Défense revenu à 28 % ! L’écart est tout aussi significatif  si l’on considère les petites surfaces inférieures à 1 000 m2 à 12 % par rapport aux 23 % pratiqués, en moyenne, lorsqu’il s’agit de grandes surfaces.

Autre phénomène encourageant, la progression (depuis un an, à fin octobre) du nombre de demandes enregistrées par nos équipes qui atteint, globalement, 10 %, dont 7 % pour les surfaces jusqu’à 1 000 m2 ; 13,6 % pour celles entre 1 000 et 5 000 m2 et 31,51 % lorsqu’il s’agit de surfaces de plus de 5 000 m2.

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Quel impact entraîne(ra) le développement du coworking, en particulier sur le créneau des petites et moyennes transactions ?

Nos équipes vont devoir s’adapter à cette nouvelle donne de marché. Casser les codes en repensant la manière d’opérer est primordiale. Ce qui était bien souvent perçu comme une solution de dernier recours après avoir épuisé l’ensemble des solutions traditionnelles offertes par le marché doit aujourd’hui être considéré, en amont, comme une alternative pour nos clients à la recherche de plus de flexibilité, d’espaces capables d’accueillir des équipes projets " exfiltrées " ou, tout simplement, avides de nouveaux modes de travail. Cet enjeu dépasse largement celui des seules équipes petites surfaces, car il s’agit d’un mouvement qui concerne potentiellement toutes les catégories de sociétés et pas uniquement les startups et autres sociétés individuelles. La quasi intégralité de nos grands clients intègrent désormais la composante coworking dans leur réflexion immobilière

Afin de conseiller au mieux nos clients, nos équipes doivent donc avoir une connaissance approfondie des différents concepts de coworking développés par les grandes enseignes, sachant qu’elles se différencient de plus en plus avec des territoires de marque toujours plus affirmés.

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Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate dans ce marché ?

Nous devrions profiter à plein de la bonne dynamique du marché locatif en Ile-de-France et assoir notre position de leader. Les performances des cinq centres de profits qui composent le pôle bureaux location Ile-de-France sont impressionnantes et certains devraient même sur performer largement le marché. Toutes les équipes convergent vers un seul objectif : battre le record de chiffre d’affaires des dix dernières années !

Quelle équipe et quel développement pour cette équipe ?

2018 se place sous le signe du changement dans la continuité. L’objectif est triple : approfondir notre offre de services en s’inscrivant dans un environnement plus digital et plus interactif ; faire évoluer certains collaborateurs afin d’accroître leurs compétences pour satisfaire au mieux nos clients et consolider notre position de leader en nous renforçant dans certains marchés porteurs… Ces objectifs se traduisent par des recrutements dans tous les créneaux de surfaces, mais aussi au sein de nos équipes support intégrées et par l’ouverture, en fin d’année, d’un bureau au Nord de Paris, au sein du Parc des Portes de Paris d’Icade, qui accueillera les équipes actuellement basées à Bagnolet. Cette localisation stratégique devrait permettre aux équipes bureau Nord et Est de profiter pleinement de la dynamique des pôles tertiaires de Saint-Ouen, Saint-Denis Pleyel ou encore de la Porte de la Chapelle au cœur du Grand Paris.

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

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