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Eric Siesse (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : « une hausse notable des loyers parisiens »…

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le 25 Juil 2018

En étant, par exemple, conseil à la demande de près d’une transaction sur deux dans le créneau des grandes surfaces au 1er semestre, BNP Paribas Real Estate Transaction France conforte sa position de leader sur le marché locatif tertiaire depuis le début de l’année. Du coup, le conseil poursuit ses recrutements… Eric Siesse, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France, en charge du pôle bureaux location Ile-de-France, en dit plus et analyse en détail un marché dans lequel il souligne « une hausse notable des loyers parisiens »…

Quel regard portez-vous sur le marché locatif au 1er semestre?

La demande placée de bureaux en Ile-de-France affiche un bon résultat au 1er semestre 2018 avec 1 333 000 m² commercialisés, en hausse significative sur un an (+15 %). Cette tendance s’explique notamment par la surperformance (+28 %) du marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²), qui totalise 576 000 m² en 41 transactions. Le créneau des petites et moyennes surfaces reste également bien orienté (+7 %). Les différences géographiques sont néanmoins notables. Le quartier central des affaires (QCA) de Paris enregistre une nouvelle progression (10 %) de la demande placée à plus de 220 000 m². Avec 73 000 m² commercialisés au 1er semestre, La Défense démarre l’année en retrait (-5 %) malgré la bonne performance sur le segment des petites et moyennes surfaces (+34 % sur un an). Fait rare, ces dernières représentent plus de 65 % de la demande placée. À l’inverse, d’autres secteurs affichent une très belle dynamique, tels la Péri-Défense (+85 %) et la 1ère Couronne Sud (+104 %).

L’immeuble « View » qui développera 22 400 m2 dans le 20ème arrondissement…

Dans ces conditions de marché, le taux de vacance des bureaux en Ile-de-France diminue encore à la fin du 1er semestre 2018 à 5,6 %. Paris QCA conserve un taux de disponibilité extrêmement faible (2,2 %), nettement sous sa moyenne décennale. Plus équilibré, les secteurs de La Défense et de la première couronne voient leurs taux de vacance passer en deçà de la moyenne décennale, mais se caractérisent par une offre de seconde main encore relativement importante. Enfin, les niveaux de l’offre disponible demeurent plus élevés dans le Croissant Ouest (11,3 %) ; vacance structurelle essentiellement constituée d’offres de seconde main qui peinent parfois à s’écouler.

… la tour Alto, plus de 50 000 m2, à La Défense…

En réaction au déficit d’offres neuves constaté sur certains marchés comme Paris intra-muros et La Défense, les promoteurs/investisseurs ont relancé des opérations « en blanc ». On recense près de 1,3 million de mètres carrés en chantiers à la fin du 1er semestre 2018. Cette offre future se concentre principalement dans Paris intra-muros, en 1ère Couronne et à La Défense. A titre d’exemple, nous pouvons citer les livraisons prochaines de l’immeuble « View », dans le 20ème arrondissement de Paris (21 700 m² – 3ème trimestre 2018), « Trinity », à La Défense (48 800 m² – 1er semestre 2019), « Pulse », à Saint-Denis (28 000 m² – 1er semestre 2019) ou encore « Be Issy » dans la Boucle Sud (24 000 m² – 2ème semestre 2018).

… « Be Issy », 25 000 m2 à Issy-les-Moulineaux…

Comment voyez-vous évoluer ce marché d’ici la fin de l’année ?

Ces bons résultats d’ensemble sont en partie portés par une activité économique robuste, avec un PIB attendu en hausse de 2 % en 2018. En petites et moyennes surfaces, le bon niveau de rechargement des demandes se poursuit, en lien avec une bonne dynamique de l’emploi francilien (plus de 80 000 créations de postes attendues pour 2018). En grandes surfaces, notre encours de transactions est très bon et les grandes recherches restent dynamiques. Au regard du pipeline de « deals » en cours, nous anticipons un atterrissage annuel en grandes surfaces qui devrait dépasser le million de mètres carrés. L’engouement actuel pour Paris, et plus particulièrement le QCA, va se poursuivre. D’ici la fin de l’année, pas moins de 20 nouvelles transactions sont attendues dans la Capitale. Au total sur l’ensemble des surfaces, nous prévoyons une demande placée autour de 2,6 millions de mètres carrés pour 2018. Cette performance sera sensiblement supérieure à la moyenne décennale qui s’établit à 2,3 millions de mètres carrés.

Quelle orientation pour les valeurs locatives ?

La forte diminution de la vacance dans Paris entraîne une hausse notable des loyers parisiens, en particulier dans le quartier central des affaires (+4 %, en moyenne, sur un an). Cette hausse des valeurs locatives s’accompagne, généralement, de mesures d’accompagnement réduites. Cette tendance baissière devrait se prolonger au cours des prochains trimestres.

À l’inverse, les loyers faciaux évoluent moins rapidement dans le secteur du Croissant Ouest et les franchises restent élevées, allant de 22 % pour la Boucle Sud à 29 % pour la Boucle Nord.

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate Transaction France dans ce marché ?

Nous profitons naturellement de la bonne dynamique transactionnelle du marché locatif en Ile-de-France et confortons notre position de leader dans l’ensemble des compartiments. A titre d’exemple au 1er semestre, notre équipe grandes surfaces était conseil à la demande de près d’une transaction sur deux réalisées en Ile-de-France. Nos équipes moyennes surfaces réalisent aussi une performance historique et très homogène sur l’ensemble du territoire francilien avec plus de 40 % de parts de marché, en moyenne.

… et « Pulse », 28 000 m2 à Saint-Denis, des immeubles actuellement commercialisés par BNP Paribas Real Estate.

Quelles nouvelles demandes ?

Dans le segment des grandes surfaces, nous recensons près de 2,2 millions de mètres carrés, soit une progression de 11 % au cours des trois derniers mois. Cela correspond à 154 grandes recherches identifiées sur l’ensemble de l’Ile-de-France. Les principaux moteurs des grandes demandes exprimées en Ile-de-France procèdent de la nécessité des entreprises à transformer leurs modes et organisations de travail autour du thème de l’agilité et de la flexibilité, tout en exigeant un fort besoin de centralité pour capter et conserver les meilleurs talents. Regroupement, efficacité, flexibilité, réversibilité, mais aussi confort, services, tiers-lieux…, sont les sujets récurrents qui reviennent le plus souvent dans les attentes des grands utilisateurs.

Quelle stratégie de développement ?

Forts d’une réelle dynamique de marché et de la très bonne performance de nos équipes, nous poursuivons nos recrutements avec des profils extrêmement variés visant à renforcer tant nos équipes commerciales que nos départements supports. Afin de continuer à apporter le meilleur service à nos clients, de nouveaux consultants juniors ou confirmés, analystes, spécialistes en data intelligence ou marketing étofferont bientôt les équipes du pôle bureaux location Ile-de-France.

Quel(s) conseil(s) donneriez-vous aujourd’hui à un utilisateur à la recherche de bureaux ?

Je leur donnerais trois conseils face à un marché plus « challenging », où les propriétaires investisseurs reprennent peu à peu la main dans les négociations et eu égard à l’arrivée progressive du Grand Paris : anticiper ses besoins au maximum ; se faire accompagner d’un conseil ayant une bonne maîtrise de l’offre, susceptible de leur donner un temps d’avance dans l’identification des libérations à venir, voire dans le décryptage des offres grises pour les marchés les plus tendus et s’ouvrir à des secteurs géographiques/pôles tertiaires en profonde mutation tels, par exemple, le quartier Batignolles ou Saint-Ouen, mais aussi à des modes de travail qu’il n’avait pas forcément inscrits dans leur cahier des charges d’origine…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

Portrait

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