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Frédéric Blies (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : «  l’ouest francilien a une importante carte à jouer »…

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le 30 Mai 2018

Avec une demande placée en hausse de 25 % au 1er trimestre, le Croissant Ouest attaque 2018 sur les chapeaux de roues. Grand spécialiste de ce secteur, Frédéric Blies, aujourd’hui à la tête de l’équipe Ile-de-France Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction France, passe ce marché, ou plutôt les « sous marchés » qui constituent ce secteur, au crible. Le conseil fait valoir des parts de marché en augmentation, comprises entre… 25 et 50 %…

Comment se présente le marché tertiaire de l’ouest francilien ?

Frédéric Blies : après une année 2017 où la demande placée s’est inscrite en légère augmentation de 3,69 % avec un volume de 618 000 m2, le marché est reparti vigoureusement au 1er trimestre 2018 avec 192 000 m2 commercialisés, soit une augmentation de 25 % par rapport à la même période un an plus tôt. Le taux de vacance, quant à lui, reste relativement stable pour s’établir à 9,3 %. Il est toutefois important de rappeler que le secteur de l’ouest francilien correspond, avant tout, à une mosaïque de marchés très hétérogènes.

Quel bilan pour chacun d’eux ?

S’agissant de Neuilly-sur-Seine/Levallois-Perret, après une très belle année 2017 où 164 000 m2 commercialisés ont été enregistrés, ce marché reprend sa respiration avec un premier trimestre où 14 000 m2 seulement ont été placés, soit un retrait de 17 %. Néanmoins, les fondamentaux de ce marché demeurent excellents, avec un taux de vacance orienté à la baisse, le plus faible du Croissant Ouest à 7,5 %.

L’attractivité de Neuilly-sur-Seine réside, en grande partie, dans sa situation géographique très privilégiée entre les deux plus grands pôles tertiaires franciliens que sont Paris QCA et La Défense ; la qualité de sa desserte avec une ligne 1 du métro entièrement automatisée et la qualité de vie de la commune rendent les utilisateurs relativement captifs et font de cette ville l’un des « clusters » majeurs pour les activités media, industrie du luxe et conseil aux entreprises.

Levallois-Perret, de son côté, avec un parc tertiaire presque deux fois plus important, n’est pas en reste. Son attractivité demeure, en grande partie, dans sa double desserte ferrée (train et métro), plaçant la ville en connexion directe et rapide avec les quartiers Saint-Lazare et Opéra, autorisant ainsi une transversalité de la demande parisienne en sa faveur. L’autre atout de cette commune réside dans le bon rapport qualité/prix du parc vacant désormais constitué, majoritairement, d’offres neuves, restructurées ou profondément rénovées.

Globalement, les valeurs locatives de Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret évoluent entre 300 et 620 euros (HT, HC) du mètre carré, avec des mesures d’accompagnement qui, en moyenne, sont évaluées à 22 %.

« Coeur Défense » : un ensemble précurseur en terme de services apportés aux utilisateurs et bénéficiant d’une centralité exceptionnelle…

Et les autres secteurs ?

La Péri-Défense s’inscrit en forte progression depuis le début de l’année, avec une demande placée en hausse de 41 %, soit 139 000 m2 commercialisés, dont près de 111 000 m2 résultant de l’arrivée prochaine de deux grands utilisateurs, Vinci et Technip, dans le quartier de Nanterre Préfecture. En dépit de cette demande placée impressionnante, l’absorption nette ne demeure que légèrement positive, avec un taux de vacance stable, à 15,3 %, l’un des plus conséquents en Ile-de-France. Les petites et moyennes surfaces, pour leur part, sont un peu plus à la peine avec 20 000 m2 seulement placés. La Péri-Défense devient, ainsi, un marché à plusieurs vitesses : d’un côté des secteurs comme Nanterre Préfecture, très connectés, adossés au marché de La Défense et très peu offreurs et d’autres secteurs ayant moins la faveur des utilisateurs avant tout focalisés sur la qualité de la desserte et, le cas échéant, contrebalancée par l’offre de services et la qualité des immeubles. La production de l’offre neuve en Péri-Défense est soutenue et accentue, en effet, durement l’obsolescence de l’offre de seconde main au sein d’un parc définitivement très hétérogène. En témoignent des valeurs locatives éclectiques, évoluant entre 135 et 420 euros (HT, HC) du mètre carré, avec des mesures d’accompagnement qui s’élèvent, en moyenne, à 27 %.

Le marché de la Boucle Nord, dorénavant circonscrit aux communes d’Asnières-sur-Seine, Gennevilliers et Villeneuve-la-Garenne, connaît, pour sa part, un rebond depuis le début de l’année, avec une demande placée en hausse exponentielle au 1er trimestre, résultant quasi exclusivement d’une transaction de plus de 9 000 m2… L’atout majeur de ce secteur reste son offre très qualitative proposée à des conditions locatives défiant toute concurrence dans le Croissant Ouest. Ce territoire est également bien innervé grâce à une desserte RER C, métro ligne 13 et tram. Malgré ces atouts, le taux de vacance demeure stable, à un niveau élevé de 15,8 %. Dans ce secteur, les valeurs locatives évoluent entre 130 et 250 euros (HT, HC) du mètre carré, avec des mesures d’accompagnement de 29 % en moyenne…

Comme nous sommes dans l’ouest, un mot sur le marché de La Défense ?

La demande placée sur le marché de La Défense a accusée, au 1er trimestre, une baisse de 23 % avec seulement 25 000 m2 commercialisés. Un résultat essentiellement lié à une montée en puissance progressive du créneau des transactions de plus de 5 000 m2 avec une seule prise à bail bouclée (depuis, une autre transaction a été réalisée, ndlr). En revanche, le marché a été porté, au cours des trois premiers mois de l’année, par les petites et moyennes surfaces avec plus de 19 000 m2 placés principalement sur des bâtiments de « grade A » et « full services ». Depuis le début de l’année, BNP Paribas Real Estate a signé, sur ce secteur, 6 transactions pour un volume de 12 467 m2. Le taux de vacance reste, pour le moment, historiquement bas à 6 %. Dans ce marché de La Défense, les loyers évoluent entre 370 et 580 euros (HT, HC) du mètre carré, avec des mesures d’accompagnement autour de 25 %.

Tour Pacific, à La Défense : plus de 8 300 m² commercialisés par les équipes Ouest Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France, dont 1 700 m² à la société Algeco…

De nouvelles attentes de la part des utilisateurs ?

Oui : les entreprises prennent de plus en plus conscience de l’importance de la qualité des espaces de travail et des surfaces dédiées aux services dans le cadre de l’optimisation de la productivité et de l’attractivité des ressources humaines. Dans ce contexte, le nomadisme au travail et les nouveaux moyens de communication permettent aux collaborateurs de travailler à la fois derrière un bureau conventionnel, mais également de manière plus créative et informelle au sein de ces espaces « tiers lieux ». L’immobilier n’est plus uniquement perçu à travers le prisme du coût au poste de travail, mais devient un élément décisif de la production de la valeur ajoutée d’un utilisateur. La notion de valeur immatérielle d’une implantation prend, ainsi, tout son sens pour une entreprise. Fort de ce constat, les bailleurs consentent des investissements de plus en plus conséquents afin de répondre à ces nouvelles attentes et proposent des espaces de services connectés, très qualitatifs et dotés, souvent, d’une décoration particulièrement soignée. Cette mixité des surfaces de travail permet, également, une amélioration considérable de la qualité de vie et du bien-être au travail. Bref, l’immobilier est, plus que jamais, un choix stratégique pour les entreprises. Du coup, la valeur ajoutée que nous pouvons apporter en tant que conseil immobilier s’en trouve d’autant valorisée.

Quelle évolution pour ce marché de l’ouest francilien ?

C’est un marché qui a une importante carte à jouer dans le cadre de cette modification des critères de recherche des utilisateurs, qui prennent de plus en plus en compte cette notion de valeur immatérielle ou de coûts cachés dans les arbitrages de leurs choix immobiliers. Des arbitrages réalisés de plus en plus souvent de manière collégiale et non plus au travers de la seule notion de coût au poste de travail, apanage des anciens centres de décision immobilière… La justesse du compromis que propose le secteur de l’ouest, notamment en termes de centralité, de proximité par rapport aux centres de décision, de qualité de l’offre immobilière « prime », d’image et de qualité de vie, devient un atout considérable. D’autant plus dans un contexte de marché parisien très sous-offreur. L’Ouest devrait devenir le secteur de la transversalité de la demande parisienne. Et c’est sans compter sur le caractère polymorphe de ce territoire avec un spectre de valeurs locatives particulièrement large, allant de 130 euros du mètre carré pour des locaux dans la Boucle Nord ou en Péri-Défense, jusqu’à 620 euros pour le marché « prime » de Neuilly-sur-Seine. C’est, plus que jamais, cette offre à la carte que le Croissant Ouest est en mesure de proposer aux utilisateurs franciliens.

Tour Europlaza, à La Défense : 16 000 m² de bureaux, rénovés, « full services » et agrémentés d’un jardin privatif de plus de 3 300 m²…

A propos des valeurs locatives, quel comportement ?

Les valeurs locatives sont stables et devraient le rester, pour l’instant. Mais difficile de ne s’en tenir qu’aux valeurs faciales. La lecture des loyers économiques est d’autant plus importante que le secteur est l’un des plus généreux en terme de mesures d’accompagnement locatif comprises entre 22 et 29 %. Grâce à elles, l’attractivité locative de l’Ouest est préservée, notamment face à Paris intra-muros. Et s’il y a un renversement de tendance avec une remontée des valeurs, celle-ci passerait, d’abord, par une contraction des franchises de loyer.

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate Transaction France dans ce marché ?

L’équipe petites et moyennes surfaces que je dirige est composée de 24 collaborateurs et a placé près de 36 000 m2 depuis le début de l’année, dont 22 000 m2 en tant que conseil de l’utilisateur, après avoir effectué une centaine de transactions, pour un volume de près de 80 000 m2 en 2017. Nos parts de marché, en forte augmentation, sont de 25 % dans le créneau des surfaces jusqu’à 1 000 m2 et de près de 50 % s’agissant des moyennes surfaces, confortant ainsi notre leadership sur le secteur. Mais nous avons surtout l’ambition d’offrir le meilleur service à nos clients !

Palatin 2, à La Défense : un immeuble à taille humaine, entièrement rénové et développant de grands plateaux de 2 500 m²…

Quelle stratégie de développement ?

Notre stratégie vise, d’abord, à consolider cette position de leader sur le marché. Nous avons la capacité d’offrir à nos lcients un service de généraliste au regard de la taille de l’équipe, mais aussi de spécialistes avec des profils pointus tant au niveau des petites surfaces jusqu’à 1 000 m2 que des moyennes, entre 1 000 et 5 000 m2. Une stratégie efficace, nos parts de marché en témoignant !

Aujourd’hui, quelle position à l’offre ?

BNP Paribas Real Estate Transaction France dispose d’un accès direct à près de 80 % du marché de l’Ile-de-France Ouest.

Et à la demande ?

Nous instruisons, actuellement, une dizaine de mandats de recherche exclusifs…

A l’heure de l’essor du coworking, quel impact ?

Les grandes enseignes telles que Regus/Spaces, Nextdoor et Kwerk ont prioritairement préempté les marchés de La Défense, Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret. Nous l’envisageons, essentiellement, comme une opportunité puisque nous travaillons avec ces différents acteurs pour leurs recherches. En outre, alors que l’on s’interroge sur les conséquences du télétravail, le coworking constitue une réponse pertinente au risque d’isolement et un avantage business fort en terme de réseau professionnel…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 27/07/2018

Vacances : j’oublie tout (ou presque)…

Avant la rupture du mois d’août, grande tradition hexagonale qu’Immoweek respecte en interrompant ce « 13 heures » jusqu’au 20 août, il n’est pas inutile de dresser un bilan, rapide, de la situation des marchés et des professionnels qui les font vivre. On a déjà eu l’occasion de le constater : le secteur immobilier vit actuellement une forme de schizophrénie ou, si l’on préfère, joue en même temps à Jean qui rit et Jean qui pleure. Côté larmes, on sent pointer l’inquiétude de la FFB avec tous les acteurs concernés, promoteurs au premier rang, analysant la baisse des mises en chantier, dans le secteur social comme dans celui des maisons individuelles. Le monde HLM, majoritairement, soumis à une réforme qui va tailler dans les structures, changer les mécanismes, est aussi inquiet. Côté joies, on comptera bien sûr le monde de l’immobilier d’entreprise, qui dans la promotion comme dans l’investissement, dans la location (avec le meilleur 1er semestre depuis 10 ans !) comme dans la gestion voit la vie en rose.

Mais cette situation, différenciée, n’est pas si facile à présenter- on allait dire à défendre !- aux pouvoirs publics, aux responsables de la Cohésion des territoires, comme à Bercy, toujours là pour serrer les cordons de la bourse. Car les résultats des promoteurs sont excellents (nous ne reprendrons pas la litanie des chiffres 2017, souvent records), ceux des foncières également (même si la Bourse ne leur est pas favorable en ce moment) et les innovations, les start-ups, les nouvelles générations sont de plus en plus présentes, parfois au premier plan. Bref, le secteur ne dort pas et n’a pas dormi. On peut être certain qu’après ces quelques jours, nous retrouverons un secteur en pleine rénovation – le mot est choisi. Comme toujours, les mutations seront parfois difficiles, et même douloureuses : espérons en commun que les nuages iront en s’éclaircissant, même dans le secteur HLM. Et que nous pourrons collectivement tout oublier (ou presque) pendant ces vacances que nous vous souhaitons belles, reposantes ou au contraire dynamisantes, en tout cas heureuses.

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