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Frédéric Dos Santos (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : « Le Nord et l’Est francilien, de nouveau prometteurs »

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le 22 Déc 2017

Le Grand Paris Express et les Jeux Olympiques vont changer la donne sur les marchés tertiaires du nord de la Capitale. Frédéric Dos Santos le confirme. Le directeur associé du département bureaux Nord et Est Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France affirme, ainsi, être « confiant sur la marge de progression de ce secteur ». D’ailleurs, le développement de son équipe est d’actualité et celle-ci a même déménager pour s’installer « au cœur de ce terrain de jeu ». Le conseil en dit plus…

Quel bilan, depuis le début de l’année, pour les marchés de la première couronne nord ?

Le bilan est très positif, en rupture avec les trois dernières années. Ces marchés sont de nouveau prometteurs avec des résultats en nette amélioration, illustrés par une hausse du volume placé sur toutes les surfaces de 380 % par rapport à l’année dernière et, surtout, pour les transactions supérieures à 5 000 m2. D’autant que nous sommes passés sur un volume traité supérieur à la moyenne décennale. Effectivement, ce secteur a enregistré un volume de 156 000 m2 placés via dix transactions supérieures à 5 000 m2. Et la moitié des sociétés concernées proviennent d’autres secteurs géographiques. Deux exemples : RSI sur 8 600 m2 dans l’immeuble « Docks en Seine », propriété de Gecina à Saint-Ouen (93) et le Conseil Régional d’Ile-de-France pour une première phase de 33 000 m2 sur l’immeuble « Influence 1.0 », propriété de Tishman Speyer également à Saint-Ouen !

Le choix stratégique d’une implantation en première couronne nord de ces structures démontre qu’elles parient sur l’avenir de ce secteur en pleine mutation. En premier lieu, la commune de Saint-Ouen bénéficiera de l’arrivée de la nouvelle ligne 14 du métro automatisé fin 2019. Cette ligne connectée au cœur de Paris, via les Batignolles, se poursuivra, dans un deuxième temps, sur le secteur de Pleyel, à Saint-Denis (93), qui connaîtra lui aussi un renouveau de 2020 à 2024. Par ailleurs, Saint-Ouen bénéficiera également du RER E, place Aubervilliers, à 8 minutes de la gare Saint-Lazare. Ces communes se situent au carrefour du développement du Grand Paris Express ! Il s’agit bien d’une dynamique de fond et nous en sommes aux prémices…

Aujourd’hui, quelle offre et quelle demande dans ces marchés ?

A propos des offres, nous entrons dans un très bon « timing » pour initier des pré commercialisations. La preuve : plusieurs investisseurs et promoteurs ont déjà lancé des opérations « en
blanc » pour 2019 à Saint-Denis, à l’exemple de l’ensemble « Moods » (30000m2) par Aviva, de « Curve » (23 000 m2) par BNP Paribas Real Estate Promotion et du « Pulse » (28000m2) par Icade. Et d’autres sont à venir pour 2020, 2021… Ces immeubles neufs, agrémentés de nouveaux environnements et de nouvelles dessertes, vont offrir une réelle alternative par rapport aux autres marchés tertiaires. Ce secteur ne s’affiche plus comme un marché de report, mais de plus en plus comme un secteur de première intention !

En ce qui concerne les demandes, les réflexions sur ces secteurs sont plutôt menées par des utilisateurs à la recherche de grandes surfaces, capables de se projeter à deux ans. Pour les demandes de surfaces inférieures à 5000m2, il s’agit, pour l’instant, essentiellement de recherches d’extension ou de sociétés qui souhaitent se rapprocher de Paris.

Quelle évolution pour les valeurs locatives ?

Nous anticipons une augmentation des loyers sur ces territoires, à l’exemple de Saint-Ouen qui devrait tangenter les 400 euros (HT, HC)/m2 dans le neuf, par rapport à 320 euros aujourd’hui, pour une situation aux portes du périphérique et à toute proximité de Paris et de l’Ouest.

Au-delà de la qualité des nouveaux actifs, ces secteurs s’inscrivent aussi dans une transformation de leur paysage avec de nouveaux développements résidentiels, mais aussi en terme de cadre de vie comme, par exemple, ce magnifique projet des docks de Saint-Ouen, avec son écoquartier, ses immeubles neufs et sa future offre de restauration dans l’ancienne halle Alstom. Ou encore l’arrivée à Aubervilliers, en 2019, du campus universitaire Condorcet sur 180 000 m2.

Ces nouvelles donnes doperont, assurément, les loyers de ces marchés tertiaires. Ainsi, s’il est difficile d’anticiper les loyers du secteur Pleyel, à Saint-Denis, à horizon 2024, l’écart de valeur locative entre les sites de Pleyel et du Landy devrait se resserrer, sachant qu’il est actuellement supérieur à 50 euros du mètre en moyenne.

dossantos

Quel impact auront le Grand Paris Express et les Jeux Olympiques sur ces marchés ?

Ces secteurs ont souffert pendant longtemps d’une image peu valorisante, d’insécurité, éloignés de tout, sans commerce de proximité et avec un environnement de travail peu motivant. Le Grand Paris Express va casser les logiques de marché actuelles en Ile-de-France avec de nouvelles dessertes de transports : une occasion unique pour ces secteurs de démontrer leur attractivité. Avec le Grand Paris Express, Saint- Ouen sera à 30 minutes de l’aéroport de Roissy- Charles de Gaulle et à 37 minutes de celui d’Orly (plus d’une heure actuellement), à 16 minutes de La Défense, contre 40 aujourd’hui et à seulement 14 minutes du cœur de Paris, contre 30 actuellement. Bref, un réel rapprochement avec les secteurs tertiaires de l’Ouest et des quartiers centraux parisiens. Outre le fait de favoriser des connections transports, le Grand Paris Express va générer des flux de passagers, attirer des commerces, améliorer les espaces publics et redorer l’image de ces secteurs… Autre impact : la modernité de ces secteurs grâce aux nouvelles infrastructures, aux nouvelles gares et immeubles de meilleure qualité.

Et les Jeux Olympiques seront notre meilleur allié économique et marketing, qui aura un impact sur la notoriété de ces territoires en France et à l’échelle internationale. Ils vont contribuer à revaloriser l’image de la première couronne Nord. Tous les fondamentaux seront réunis pour séduire toutes les typologies d’entreprises.

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate dans ces marchés ?

L’équipe est composée de collaborateurs qui disposent, en moyenne, d’une quinzaine d’années d’expérience, pour laquelle nous envisageons une montée en puissance de nouveaux collaborateurs l’année prochaine. Nous avons également un plan de développement ambitieux pour étoffer cette équipe à court terme. En effet, nous souhaitons consolider notre position de leader sur nos trois secteurs d’intervention. Nous sommes particulièrement optimistes quant au potentiel de développement de la première couronne Nord au cours des prochaines années…

Cette stratégie a-t-elle été revue notamment en perspective du Grand Paris et des Jeux Olympiques ?

Oui, clairement. Du Nord de Paris jusqu’à Saint-Denis, un changement profond s’opère en immobilier tertiaire. Notre équipe doit anticiper et s’adapter à ces changements. Nous sommes très confiants quant à la marge de progression de ce secteur. C’est pour ces raisons que nous avons fait le choix d’installer notre équipe dans le parc Icade des Portes de Paris, au cœur de ce « terrain de jeu », pour accompagner les évolutions structurelles et conjoncturelles de ces marchés. Il s’agit indéniablement d’une localisation stratégique au sein de l’un des pôles tertiaires les plus connectés et prometteurs d’Ile-de-France, aux portes de Paris et au cœur du Grand Paris. Nos bureaux reflètent cette ambition dans leurs aménagements avec un design d’usage adaptés aux nouveaux modes de travail, gage de performance. Et une large palette de services au sein du Parc agrémentera le quotidien de l’équipe.

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/04/2018

Très cher Brexit…

En hausse de 13 % à l’issue du premier trimestre, le dynamisme de la demande placée de bureaux en Ile-de-France pourrait bien se voir renforcée par les conséquences du Brexit. Enfin ne manqueront pas de dire certains, car on en parle depuis près d’un an maintenant !

A ce sujet, Gérard Mestrallet, président d’Engie, interrogé par « Le Figaro » le 17 avril dernier en tant que président de Paris Europlace (à l’occasion de la tenue du forum annuel de Paris Europlace organisé à New York), précise : « très vite après le référendum, HSBC a annoncé qu’elle prévoyait de transférer 1 000 emplois à Paris. Puis, depuis octobre dernier, Bank of America Merrill Lynch, 400 traders ; JP Morgan va augmenter ses effectifs de 25 % à Paris ; Morgan Stanley installe 300 personnes. Les grandes banques françaises ont annoncé le transfert de 1 000 personnes. Dans le domaine de la gestion d’actifs, Schroeder, mais également les gérants français, Clerville Asset Management, Eleva, Smart Lenders redéveloppent leurs équipes à Paris. L’assureur Chubb a décidé de faire de Paris son centre européen. Tout cela représente déjà 3 000 à 4 000 emplois directs, soit environ 15 000 à 20 000 emplois au total. Paris fait ainsi deux fois mieux que Francfort »… Auparavant, Gérard Mestrallet avait mis en avant que « le régime des impatriés avait été amélioré de façon très substantielle par le gouvernement Valls et il devrait l’être encore davantage avec l’exonération de cotisation retraite pour les impatriés pendant six ans qui figurera dans la loi Pacte de Bruno Le Maire. Ce régime deviendra le plus favorable de toute l’Europe : un cadre international qui viendra de Londres à Paris paiera moins d’impôts à Paris »…

Un mouvement qui ne pourra que profiter à la demande de bureaux. C’est, d’ailleurs, ce que soulignait Ludovic Delaisse, directeur du département agence de Cushman & Wakefield, dans une interview exclusive publiée sur Immoweek.fr le 10 avril dernier, déclarant : « cette dynamique (du marché, ndlr) sera aussi très certainement alimentée par les besoins résultants du Brexit. Actuellement, Cushman & Wakefield conseille plusieurs utilisateurs dans ce cadre »… Déjà, Marie-Laure Leclercq de Sousa, à la tête de l’agence chez JLL, déclarait dans une interview exclusive du 2 mars dernier : « nous sommes très proches de nos collègues britanniques et suivons de près le mouvement du Brexit pour accueillir à Paris de nouveaux transfuges londoniens en « mid market » et en grands projets »…

Bref, si l’on ne peut que déplorer cette décision des Britanniques envers l’Europe, au moins le secteur de l’immobilier d’entreprise hexagonal (et pas que…) devrait-il en profiter !

Portrait

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