Chargement

retour Accueil > Bureaux > Interviews > Laurent Vallas (JLL Lyon) : « 2018, une année...

Laurent Vallas (JLL Lyon) : « 2018, une année record »

InterviewsBureaux

le 09 Mar 2018

« Le marché locatif tertiaire lyonnais se porte bien fait valoir Laurent Vallas. Et le directeur de JLL à Lyon, qui chapeaute également le développement du conseil en régions, table sur une année 2018 qui pourrait être record. Un marché dans lequel JLL se développe en « insérant toujours plus de services, d’informations et de technologie dans nos métiers transactionnels ». Le conseil en dit beaucoup plus sur la stratégie de développement tant dans l’agglomération lyonnaise que, plus largement, en régions…

Comment s’est comporté le marché tertiaire de l’agglomération lyonnaise en 2017 ?

S’il ne faut retenir qu’une caractéristique du marché tertiaire lyonnais en 2017, c’est le nombre record de transactions. Nous en avons recensé 594, soit une centaine de plus que la moyenne décennale. Avec, également, un nombre toujours plus important de grandes transactions. Ainsi, 60 transactions de plus de 1 000 m2 ont été réalisées, contre une moyenne décennale de 43. En revanche, aucune transaction de plus de 10 000 m2 n’a été bouclée. Ce qui explique la baisse de 7 % du volume globale commercialisé, à 270 000 m2. Mais rien là de grave, au contraire !

Qu’entendez-vous par là ?

Le marché est assis sur un socle solide, qui continue de se renforcer s’agissant des transactions jusqu’à 5 000 m2. Ce socle représente environ 190 000 m2 de bureaux commercialisés chaque année, en moyenne, depuis dix ans et nous avons identifié une douzaine d’opérations de plus de 5 000 m2 qui pourraient se conclure cette année. Ce qui représente environ 120 000 m2 demandés… Donc, du cumul du socle moyen constaté depuis 10 ans et des demandes prospectives identifiées résulterait un volume total commercialisé qui pourrait dépasser les 300 000 m2. Ce qui ferait de 2018 une année record !

Un mot sur les valeurs locatives ?

Les valeurs locatives sont plutôt stables, voire en légère augmentation en fonction des secteurs géographiques. Les valeurs « prime » tournent autour des 315 euros (HT, HC) du mètre carré pour les immeubles IGH ; de 300 euros sur le secteur de la presqu’île pour des immeubles restructurés du type « Hôtel Dieu » ; entre 250 et 260 euros du mètre sur le secteur de Lyon Confluence et avec un prisme plus large, entre 200 et 225 euros, à Gerland. Etant précisé que 80 % des transactions concernent Lyon intra- muros.

Grand_Hotel_Dieu_8 La verrière de la cour du Midi©Vincent Ramet

Le « Grand Hôtel Dieu », à Lyon, pour lequel JLL commercialise bureaux et commerces (85 % de pré commercialisation)

Quels résultats pour JLL dans ce marché lyonnais ?

2017 a été une année d’aboutissement d’un cycle débuté trois ans auparavant, visant à insérer toujours plus de services, d’informations et de technologie dans nos métiers transactionnels. Côté utilisateurs ou clients corporates, les enjeux ressources humaines sont au cœur des préoccupations des entreprises. Un regroupement, un déménagement impactent immédiatement l’organisation et le management. De ces constats, notre approche est focalisée le plus en amont possible sur la compréhension des enjeux, l’apport de solutions globales, intégrant un volet ressources humaines obligatoire, conduite du changement, financier, juridique, aménagements et, bien entendu, immobilier. Cette offre de services globale permet de mettre à disposition une équipe dédiée à un client tout au long du projet. Ce qui rassure ce dernier et optimise la trilogie temps/solution/prix. Nous avons, à ce jour, un peu plus de 60 000 m2 de missions de recherche de bureaux dans des domaines tels que l’ingénierie, l’énergie, le conseil, l’industrie alimentaire.

Un autre enjeu concerne l’acte de construction et notre capacité à accompagner des entreprises de la phase de la programmation en passant par la consultation promoteurs et l’assistance à maîtrise d’ouvrage. Ainsi, nous avons un peu plus de 120 000 m2 sous missions AMO en régions avec des entreprises telles que le Crédit Agricole des Savoies pour un projet de 17000m2 ; Bjorg, pour 5000 m2. Et nous avons récemment bouclé une opération de 15 000 m2 pour Merial et une autre de 8 500 m2 pour ABB. De même côté investisseurs, notre approche associant les experts marchés du département investissement aux experts métiers de la « supply chain » ou encore des ingénieurs et architectes de notre département AMO nous a permis d’apporter une nouvelle dimension dans l’analyse et la valorisation des actifs arbitrer par les investisseurs, qu’il s’agisse de logistique (nous avons participé à la cession d’un peu plus de 600 millions d’euros d’actifs et à la vente de 11 portefeuilles sur 18 arbitrés) comme de tertiaire (nous sommes intervenus dans la vente du « New Age », à La Part Dieu ou encore des « Docks de Marseille »).

Les Docks Village - Constructa -Marseille

Les Docks Village – Constructa -Marseille

Côté classe d’actifs, nous avons concentré nos efforts, au cours des trois dernières années, sur le commerce de centre-ville et la logistique. Notre département commerce « revisite » aujourd’hui le métier de conseil en insérant de l’information et de la technologie via notre outil NxT Retail qui permet, par exemple, de projeter des performances commerciales ou encore de qualifier les flux piétons et, ainsi, de sécuriser les projections de chiffre d’affaires des enseignes pour, au final, définir les valeurs locatives adéquates. Cette approche a permis à notre équipe de sur performer sur les 30 000 m2 d’actifs emblématiques commercialisés tels ceux du « Grand Hôtel Dieu » ou encore du quartier Grolée avec 80 % d’enseignes apportées par JLL, dont Clarins, le nouveau concept de centre- ville de Décathlon, Wagamama, La Redoute Intérieure… comme nouveaux entrants. Quant à notre département « supply chain & logistics solutions », il a réellement proposé un nouveau standard dans les offres de services. Cette équipe de 16 professionnels représente parfaitement l’hybridation de nos experts métiers et marchés : nous intégrons les principales préoccupations des logisticiens, de l’analyse du risque (main d’œuvre et bassin d’emplois) à l’analyse des coûts (transports et réseaux) en optimisant le temps via nos experts marché et notre accès à l’offre… Autant dire que nos métiers évoluent constamment et nos offres de services s’améliorent dans le souci de répondre à des exigences toujours plus fortes de nos clients corporates et investisseurs. L’expérience engrangée au cours de ces trois dernières années modifient sensiblement les profils de nos collaborateurs vers des postes d’ingénieurs, d’architectes, de consultants et architectes d’intérieurs et ce, au profit de notre efficacité commerciale.

Vous êtes plutôt concentrés sur Lyon comme principale implantation de JLL en régions. Qu’est-ce qui justifie ce choix de développement ?

Tout d’abord, une implantation sur Lyon n’est pas synonyme d’une concentration de notre chiffre d’affaires sur la métropole. Nous avons un « track record » solide en dehors de Lyon en investissement comme en expertises, AMO, aménagement d’espace et réalisons environ 35 % de notre activité en dehors de Lyon. Cependant, notre développement était réalisé de manière plutôt empirique… Nous avons donc décider d’affiner notre stratégie.

Par ailleurs, un alignement des planètes, en quelque sorte, va dans le sens de l’histoire. D’un point de vue sociétale, les générations actuelles et futures aspirent à trouver un meilleur équilibre de vie, à passer moins de temps dans les transports par exemple, à pouvoir investir dans leur résidence principale. La répercussion en terme de démographie est sans appel.

Les régions progressent chaque année. N’oublions pas, également, qu’un récent sondage indique que 80% des cadres franciliens aspirent à quitter Paris pour s’installer en régions afin de bénéficier d’un meilleur cadre de vie. Conséquence immédiate : la progression des marchés des régions en valeurs relatives qui, en moyenne, sont en hausse de plus de 7 % par an et ont augmenté de 33 % en cinq ans. Le résultat, au final, d’une tendance de fond : le rééquilibrage entre l’Ile-de-France et les régions quant aux motivations des entreprises à repenser leurs déploiements sur le périmètre hexagonal. Certes, Paris reste une ville monde par son attractivité et ses 2,5 millions de mètres carrés de bureaux placés chaque année, mais les régions progressent jusqu’à représenter, à ce jour, près de 60 % de la demande placée francilienne avec un peu plus de 1,6 million de mètres carrés de bureaux commercialisés (dont 1,1 million dans les sept premières villes, avec 2 270 transactions, dont 225 portant sur des surfaces supérieures à 1 000 m2).

Le second facteur est simple: une maturité des clients entreprises. L’immobilier intègre un facteur humain très fort. Les directions générales basées la plupart du temps en Ile- de-France considèrent les sujets immobiliers en régions tout aussi sensibles. Permettre à ces clients corporates de disposer d’un partenaire connaissant les contraintes ressources humaines, la conduite du changement, l’acte de construction et les coûts d’aménagement en régions permet de limiter le stress. Ces derniers se sentent en confiance et nous sollicitent pour les accompagner dans d’autres régions sur ce même schéma.

Le troisième facteur est notre confiance dans notre modèle. D’un métier purement transac- tionnel auprès des clients entreprises et investis- seurs, nous avons su développer des métiers de conseil qui font notre singularité sur le marché et correspondent aux nouvelles attentes. Ainsi, sur les 110 collaborateurs présents à Lyon, 60 % sont dédiés aux métiers de conseil (consulting, AMO, MOD, accompagnements de clients sous contrats avec JLL, aménagements avec Tetris, ex- pertises et consultant en « supply chain).

Envisagez-vous l’ouverture de nouvelles implantations ?

Notre philosophie est d’apporter en régions un niveau de qualité de services identique à celui que JLL déploie en Ile-de-France et en région lyonnaise. Pour renforcer notre agilité et notre rapidité d’exécution, nous déployons une approche bâtie autour de quatre « hubs » régionaux disposant d’un périmètre élargi: Marseille sur l’Arc Méditerranéen; Lille pour les Hauts de France et Bordeaux pour l’Arc Atlantique, notre « hub » lyonnais conservant un rôle, entre autre, de plate-forme disposant de ressources communes dédiées aux régions. Ces implantations sont composées essentiellement des métiers de conseil aux utilisateurs, d’ingénierie, d’aménagement avec Tetris et d’évaluation. Ainsi, 17 professionnels composent l’implantation Nord ; 14, notre « hub » méditerranéen. D’ailleurs, à propos de ce dernier, nous renforçons nos métiers de conseil avec l’arrivée de Héloise Breton et Tristant Nuiouet pour les métiers de conseil aux utilisateurs, et créons trois postes pour les métiers d’aménagement pour Tetris, avec la nomination de Lionel Deceuninck comme directeur de ce « hub » méditerranéen. Plus généralement, une dizaine de postes sont ouverts sur les métiers de l’AMO, du consulting et de l’aménagement de bureaux pour Tetris…

Mais ces implantations n’auront pas un modèle identique. Nous ouvrons, par exemple, notre département agence commerce sur Marseille, avec la venue d’Eugénie Fabre pour couvrir l’arc méditerranéen. Il en est de même avec l’ouverture de notre département investissement avec Valérie Astruc, également basée sur cet arc méditerranéen.

Et la commercialisation en régions ?

L’expertise marché en régions est confiée à notre réseau de partenaires qui, via 17 sociétés, couvrent plus de 45 villes en régions. Nos partenaires tels que Laffineur pour le Nord, Tourny Meyer, Locopro, Espaces & Développement ou encore Clerville sur Nantes, bénéficient d’une connaissance, d’une notoriété et d’une forte position sur leurs marchés. Ainsi, nous disposons d’un maillage nettement plus performant et pertinent qu’un déploiement interne et avons accès à l’exhaustivité des marchés locaux. JLL vient appuyer, avec le site jll.fr, la notoriété des offres de nos partenaires, notre département recherche compile les informations marchés locaux et notre département marketing anime ce réseau.

 JLL conseille Mercedes-Benz pour l'acquisition du "Nautilus", un immeuble de 3 000 m2, à Sophia Antipolis (06)...

JLL conseille Mercedes-Benz pour l’acquisition du « Nautilus », un immeuble de 3 000 m2, à Sophia Antipolis (06)…

Des exemples de missions ?

A ce jour, nous avons identifié plus de 480 demandes potentielles qui sont en cours de traitements avec nos partenaires sur le territoire. Pour notre implantation méditerranéenne, nous pouvons citer Amadeus sur Nice/Sophia, premier employeur privé en Provence, que nous accompagnons dans son développement (consulting, construction, aménagement) pour un peu plus de 25 000 m2 ; DCNS, que nous accompagnons en tant que conseil à l’aménagement de son site de Toulon sur 30 000 m2 ; Expédia, pour sa nouvelle implantation marseillaise sur 2 000 m2 ; Mercedes Benz pour son nouveau centre de recherche Europe sur Sophia…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 21/09/2018

Les bureaux : jamais plus « comme avant » !

Il ne se passe pas de jours où la découverte de nouveaux lieux, de nouveaux sièges sociaux ne démontrent une réalité qui s’est imposée. Nous ne pourrons plus concevoir les bureaux « comme avant ». Avant quoi d’ailleurs ? Avant la révolution du coworking, du flex (quel qu’en soit le degré), du « workwell » comme dirait la dynamisante Anne Schneegants dont les locaux sont inspirants.

Ce matin encore, visitant le «show-room » Vitra, à l’invitation d’Isabelle de Ponfilly, dont le professionnalisme et la disponibilité sont bien connus, il était évident, pour les participantes (j’étais le seul homme), que plus personne ne voulait de bureaux « comme autrefois ». Et que toutes les structures immobilières s’y prêtent à merveille. A l’origine, Vitra avait d’ailleurs choisi comme lieu de présentation, une ancienne usine. Aujourd’hui, c’est dans de l’haussmannien (superbement réhabilité par Groupama Immobilier – bravo Eric Donnet) que les meubles, et peut-être surtout les ambiances sont présentés. Et les stucs XIXème sont parfaitement cohérents avec le design le plus contemporain (on rêve face aux « grands classiques » du design, mais on admire beaucoup le travail des frères Bouirroulec).

C’est tout un symbole pour l’immobilier : la modernité peut être partout implantée et pas seulement à La Défense. Simplement, les usages ne peuvent, définitivement plus, être conçus de la même manière. Adieu aux salles de réunions inutilisées les trois quarts du temps, adieu aux entrées vides et inutiles, adieu aux bureaux des « chefs » qui comptaient leur pouvoir au nombre de fenêtres et/ou de lampes, de canapés… ou de téléphones. Et tout le monde est concerné ! Etant l’invité d’une grande structure publique à Bordeaux, je rencontrais hier son responsable qui précisait que son premier geste avait été de ne plus occuper le vaste bureau (beaucoup de fenêtres !) de son prédécesseur et d’utiliser sa propre pièce de travail comme une salle de réunion, d’échanges (on allait dire de vie !). Il y a certainement des inconvénients à ces nouvelles formes de travail, mais mesurons-en les avantages. Et, même pour une petite PME comme la nôtre, le défi est enclenché. Dès l’année prochaine, nous concevrons « autrement » nos propres bureaux. Et certainement pas « comme avant » !

Portrait

Chargement