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Ludovic Delaisse (Cushman & Wakefield) : « anticipez ! »…

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le 10 Avr 2018

Dans un marché locatif tertiaire où la demande placée a encore augmenté au 1er trimestre, où l’offre est en baisse et les valeurs locatives sous pression, dans la Capitale en tous cas, Ludovic Delaisse conseille aux utilisateurs d’anticiper. Le directeur du département agence de Cushman & Wakefield en dit plus sur la situation du marché et les ambitions de la société…

Quelle activité sur le marché locatif tertiaire au 1er trimestre ?

Clairement, l’activité au 1er trimestre s’est inscrite dans la lignée de la fin de l’année dernière. En effet, les premiers résultats font état d’une demande placée atteignant 742 000 m2 sur les trois premiers mois de l’année en Ile-de-France, soit une augmentation de 13 % par rapport au 1er trimestre 2017. En soulignant que 23 transactions portant sur des surfaces supérieures à 5 000 m2 ont été bouclées, pour un volume global de 352 200 m2. Le dynamisme dans le créneau des grandes surfaces observé en 2017 se poursuit donc également en 2018. Deux transactions portant sur des surfaces supérieures à 40 000 m2 méritent d’être signalées : Technip, qui a pris l’immeuble « Origin » d’Icade à Nanterre (92) et Vinci pour son nouveau siège de 63 000 m2 qui sera construit à Nanterre également. Toujours dans la continuité de 2017, le marché parisien conserve tout son dynamisme. Ainsi, 9 transactions de plus de 5 000 m2 ont été bouclées, pour un volume total de 118 000 m2. Un marché emmené par les coworkers, dont WeWork qui poursuit son expansion avec la prise à bail du 7, rue de Madrid et du 123, boulevard de Grenelle et Spaces sur le 40, rue du Louvre.

Et côté offre ?

La baisse se poursuit avec, aujourd’hui, un stock d’environ 3,2 millions de mètres carrés disponibles, soit un taux de vacance de 5,7 %, mais très en-deçà de 3 % s’agissant de la Capitale. Conséquence logique, les loyers augmentent. Aujourd’hui, le loyer « prime » atteint 840 euros (HT, HC) du mètre carré dans Paris QCA et l’on peut envisager, dans ce secteur précisément, la poursuite de la montée des valeurs faciales…

Et dans les autres secteurs ?

Il est important de souligner que cette orientation très positive est essentiellement portée par Paris. Nous n’enregistrons pas la même pression haussière sur les valeurs locatives dans les autres secteurs de la première couronne. Les mesures d’accompagnement demeurent même à des niveaux équivalents à ceux de 2016/début 2017, soit, selon le contexte, entre deux et trois mois de franchise par année d’engagement pour des immeubles de seconde main, rénovés ou restructurés.

La demande reste-t-elle actuellement aussi dynamique ?

Ce début 2018 confirme pleinement l’évolution de la demande portée par un besoin de centralité lié aux problématiques de conservation des talents et de recrutements. Le dynamisme du marché de Paris intra-muros est également lié à celui de la nouvelle économie et à celle des coworkers. Ils emmènent la demande, aux côtés du luxe, des cabinets d’avocats et autres banques d’affaires. En revanche, l’industrie est, pour l’instant, plus en retrait. Géographiquement, il faut aussi noter la marque d’intérêt des utilisateurs pour des secteurs traditionnellement moins demandés de Paris, à l’exemple du nord et de l’est de la Capitale. Nous enregistrons, également, une évolution positive de l’attractivité des secteurs qui vont bénéficier du Grand Paris et des Jeux Olympiques, à l’exemple de Saint-Ouen et Saint-Denis.

Qu’en est-il des pré commercialisations ?

Ce phénomène des pré commercialisations, qui a atteint un record historique en 2017 en représentant 85 % du volume des grandes surfaces commercialisées, a encore joué sur les trois premiers mois de l’année et compte tenu des négociations en cours, aucun signe indique un retournement de cette tendance… Cette dynamique sera aussi très certainement alimentée par les besoins résultants du Brexit. Actuellement, Cushman & Wakefield conseille plusieurs utilisateurs dans ce cadre…

Cette demande a-t-elle fondamentalement évoluée ?

Oui, à l’évidence les besoins de nos clients ont évolué. Il y a encore quelques années, l’aspect économique et financier primait sur toute décision. Aujourd’hui, la demande est conduite par les problématiques de relations humaines, de nouvelle organisation des modes de travail, de changement d’occupation de l’espace…, l’ensemble convergeant vers l’immeuble. Le marché est vraiment passé d’un immobilier essentiellement considéré comme un coût à, enfin, un immobilier traité comme un outil de productivité et, donc, de développement de compétences et de chiffre d’affaires. Ici réside, sans doute, le changement fondamental du marché tertiaire locatif au cours des deux dernières années.

Quels résultats pour Cushman & Wakefield dans ce marché ?

Cushman & Wakefield a affiché une performance exceptionnelle en 2017 avec la réalisation de 15 transactions portant sur des surfaces de plus de 5 000 m2, pour un volume total de 231 000 m2, positionnant la société au premier rang du marché des grandes transactions en Ile-de-France. Au total, en France, nos équipes ont participé à plus de 800 transactions. Et 2018 s’annonce également comme une année très positive avec notamment la montée en puissance de nos équipes 0-5 000 m2 en Ile-de-France qui ont été particulièrement renforcées l’an passé. Aujourd’hui, l’agence bureaux Ile-de-France regroupe 120 professionnels, sachant qu’une quarantaine de recrutements ont été réalisés en 2017. De même en régions avec plus de 20 recrutements, nous permettant d’avoir des équipes sur Lyon, Marseille et Nice, qui regroupent plus de 35 collaborateurs avec, en complément, notre réseau régional qui est constitué de 8 agences, regroupant 60 professionnels.

De nouvelles ambitions en régions ?

Nous souhaitons renforcer notre réseau national non seulement en intensifiant nos échanges avec nos bureaux existants, mais aussi en ouvrant de nouvelles agences dans les grandes villes de France. Nous notons, d’ailleurs, la nouvelle attractivité de la marque Cushman & Wakefield auprès d’opérateurs locaux qui nous contactent pour nous rejoindre et avons des discussions pour développer notre présence.

Quelles positions à l’offre et à la demande ?

Nous avons, actuellement, sous gestion commerciale 9,5 millions de mètres carrés de locaux tertiaires dans l’ensemble de l’Hexagone et travaillons sur plus de 5 000 demandes. Ces chiffres nous positionnent comme l’un des leaders nationaux et notre ambition est de venir challenger l’ordre établi…

Globalement, quel objectif ?

Poursuivre notre développement, mais surtout sans « sacrifier » l’aspect qualitatif de notre conseil. Nous avons une véritable ambition portée sur la qualité de notre travail grâce aux compétences techniques des équipes, mais aussi par le souci au quotidien d’avoir une proximité avec nos clients afin de toujours mieux répondre, voire anticiper leurs besoins. Dans un monde de plus en plus digital, nous sommes convaincus que nous devons préserver d’excellentes relations humaines. Rappelons que « révéler l’immobilier » est la « base line » de l’agence Cushman & Wakefield.

Quel(s) conseil(s) aujourd’hui à un utilisateur ?

Anticiper ! Compte tenu de la pression sur l’offre, il faut anticiper et mobiliser les énergies afin d’être en mesure de prendre des décisions rapides…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 16/07/2018

Paris sous ses plus beaux atours…

« Paris attend plus de 3 500 banquiers de la City » titrait, la semaine dernière, « Le Figaro » au lendemain d’un dîner de gala organisé par Paris Europlace au cours duquel le Premier ministre Edouard Philippe a annoncé de nouvelles mesures pour encourager les banquiers internationaux à s’installer dans la Capitale suite au Brexit.

Le lendemain, Paris Ile-de-France Capitale Economique et KPMG rappelaient que « dès mars 2018, à l’occasion de la cinquième édition du Forum Grand Paris », les deux partenaires « révélaient dans leur rapport sur les métropoles mondiales, « Global Cities Investment Monitor », que les investissements internationaux dans le Grand Paris étaient en hausse de 70 % par rapport à 2016, faisant de Paris la 3ème destination la plus attractive du monde sur cette typologie d’investissements ». Surtout, « dans la nouvelle version de cette étude dédiée à l’attractivité des métropoles mondiales, la montée en puissance de Paris et de son image se confirme. 516 dirigeants d’entreprises de 22 pays ont été interrogés et donnent les tendances suivantes : Paris prend la 3ème place des métropoles dans le monde en terme d’image (l’écart avec Londres et New-York se réduit de moitié au cours d’une seule année » !) ; les investisseurs sont de plus en plus favorables à cette destination ; l’attractivité de Paris devrait encore progresser d’ici trois ans et le Brexit s’impose comme un facteur déterminant pour les investisseurs ». Et Christian Nibourel, président de Paris-Ile-de-France Capitale Economique de souligner : « nous entrons vraiment et ce, de manière très concrète, dans un temps nouveau où la marque de Paris, en tant que premier centre d’affaires mondial, se renforce chaque jour »…

Face aux résultats du 1er semestre dans l’immobilier d’entreprise (demande placée, loyers, volume d’investissement en hausse, stock en baisse), nombre de professionnels ne manquent pas de s’interroger sur le haut de cycle, redoutant qu’il soit atteint. Face à l’ensemble de ces informations selon lesquelles Paris ne cessent de renforcer ses atours, il ne semble pas impossible que le marché reste un moment en haut du cycle. Voire continue son ascension… Dans ce contexte, gagner la Coupe du Monde de Football constitue un facteur positif supplémentaire. Et l’on sait l’importance du facteur psychologique dans l’économie…

Portrait

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