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Ludovic Delaisse (Cushman & Wakefield) : « anticipez ! »…

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le 10 Avr 2018

Dans un marché locatif tertiaire où la demande placée a encore augmenté au 1er trimestre, où l’offre est en baisse et les valeurs locatives sous pression, dans la Capitale en tous cas, Ludovic Delaisse conseille aux utilisateurs d’anticiper. Le directeur du département agence de Cushman & Wakefield en dit plus sur la situation du marché et les ambitions de la société…

Quelle activité sur le marché locatif tertiaire au 1er trimestre ?

Clairement, l’activité au 1er trimestre s’est inscrite dans la lignée de la fin de l’année dernière. En effet, les premiers résultats font état d’une demande placée atteignant 742 000 m2 sur les trois premiers mois de l’année en Ile-de-France, soit une augmentation de 13 % par rapport au 1er trimestre 2017. En soulignant que 23 transactions portant sur des surfaces supérieures à 5 000 m2 ont été bouclées, pour un volume global de 352 200 m2. Le dynamisme dans le créneau des grandes surfaces observé en 2017 se poursuit donc également en 2018. Deux transactions portant sur des surfaces supérieures à 40 000 m2 méritent d’être signalées : Technip, qui a pris l’immeuble « Origin » d’Icade à Nanterre (92) et Vinci pour son nouveau siège de 63 000 m2 qui sera construit à Nanterre également. Toujours dans la continuité de 2017, le marché parisien conserve tout son dynamisme. Ainsi, 9 transactions de plus de 5 000 m2 ont été bouclées, pour un volume total de 118 000 m2. Un marché emmené par les coworkers, dont WeWork qui poursuit son expansion avec la prise à bail du 7, rue de Madrid et du 123, boulevard de Grenelle et Spaces sur le 40, rue du Louvre.

Et côté offre ?

La baisse se poursuit avec, aujourd’hui, un stock d’environ 3,2 millions de mètres carrés disponibles, soit un taux de vacance de 5,7 %, mais très en-deçà de 3 % s’agissant de la Capitale. Conséquence logique, les loyers augmentent. Aujourd’hui, le loyer « prime » atteint 840 euros (HT, HC) du mètre carré dans Paris QCA et l’on peut envisager, dans ce secteur précisément, la poursuite de la montée des valeurs faciales…

Et dans les autres secteurs ?

Il est important de souligner que cette orientation très positive est essentiellement portée par Paris. Nous n’enregistrons pas la même pression haussière sur les valeurs locatives dans les autres secteurs de la première couronne. Les mesures d’accompagnement demeurent même à des niveaux équivalents à ceux de 2016/début 2017, soit, selon le contexte, entre deux et trois mois de franchise par année d’engagement pour des immeubles de seconde main, rénovés ou restructurés.

La demande reste-t-elle actuellement aussi dynamique ?

Ce début 2018 confirme pleinement l’évolution de la demande portée par un besoin de centralité lié aux problématiques de conservation des talents et de recrutements. Le dynamisme du marché de Paris intra-muros est également lié à celui de la nouvelle économie et à celle des coworkers. Ils emmènent la demande, aux côtés du luxe, des cabinets d’avocats et autres banques d’affaires. En revanche, l’industrie est, pour l’instant, plus en retrait. Géographiquement, il faut aussi noter la marque d’intérêt des utilisateurs pour des secteurs traditionnellement moins demandés de Paris, à l’exemple du nord et de l’est de la Capitale. Nous enregistrons, également, une évolution positive de l’attractivité des secteurs qui vont bénéficier du Grand Paris et des Jeux Olympiques, à l’exemple de Saint-Ouen et Saint-Denis.

Qu’en est-il des pré commercialisations ?

Ce phénomène des pré commercialisations, qui a atteint un record historique en 2017 en représentant 85 % du volume des grandes surfaces commercialisées, a encore joué sur les trois premiers mois de l’année et compte tenu des négociations en cours, aucun signe indique un retournement de cette tendance… Cette dynamique sera aussi très certainement alimentée par les besoins résultants du Brexit. Actuellement, Cushman & Wakefield conseille plusieurs utilisateurs dans ce cadre…

Cette demande a-t-elle fondamentalement évoluée ?

Oui, à l’évidence les besoins de nos clients ont évolué. Il y a encore quelques années, l’aspect économique et financier primait sur toute décision. Aujourd’hui, la demande est conduite par les problématiques de relations humaines, de nouvelle organisation des modes de travail, de changement d’occupation de l’espace…, l’ensemble convergeant vers l’immeuble. Le marché est vraiment passé d’un immobilier essentiellement considéré comme un coût à, enfin, un immobilier traité comme un outil de productivité et, donc, de développement de compétences et de chiffre d’affaires. Ici réside, sans doute, le changement fondamental du marché tertiaire locatif au cours des deux dernières années.

Quels résultats pour Cushman & Wakefield dans ce marché ?

Cushman & Wakefield a affiché une performance exceptionnelle en 2017 avec la réalisation de 15 transactions portant sur des surfaces de plus de 5 000 m2, pour un volume total de 231 000 m2, positionnant la société au premier rang du marché des grandes transactions en Ile-de-France. Au total, en France, nos équipes ont participé à plus de 800 transactions. Et 2018 s’annonce également comme une année très positive avec notamment la montée en puissance de nos équipes 0-5 000 m2 en Ile-de-France qui ont été particulièrement renforcées l’an passé. Aujourd’hui, l’agence bureaux Ile-de-France regroupe 120 professionnels, sachant qu’une quarantaine de recrutements ont été réalisés en 2017. De même en régions avec plus de 20 recrutements, nous permettant d’avoir des équipes sur Lyon, Marseille et Nice, qui regroupent plus de 35 collaborateurs avec, en complément, notre réseau régional qui est constitué de 8 agences, regroupant 60 professionnels.

De nouvelles ambitions en régions ?

Nous souhaitons renforcer notre réseau national non seulement en intensifiant nos échanges avec nos bureaux existants, mais aussi en ouvrant de nouvelles agences dans les grandes villes de France. Nous notons, d’ailleurs, la nouvelle attractivité de la marque Cushman & Wakefield auprès d’opérateurs locaux qui nous contactent pour nous rejoindre et avons des discussions pour développer notre présence.

Quelles positions à l’offre et à la demande ?

Nous avons, actuellement, sous gestion commerciale 9,5 millions de mètres carrés de locaux tertiaires dans l’ensemble de l’Hexagone et travaillons sur plus de 5 000 demandes. Ces chiffres nous positionnent comme l’un des leaders nationaux et notre ambition est de venir challenger l’ordre établi…

Globalement, quel objectif ?

Poursuivre notre développement, mais surtout sans « sacrifier » l’aspect qualitatif de notre conseil. Nous avons une véritable ambition portée sur la qualité de notre travail grâce aux compétences techniques des équipes, mais aussi par le souci au quotidien d’avoir une proximité avec nos clients afin de toujours mieux répondre, voire anticiper leurs besoins. Dans un monde de plus en plus digital, nous sommes convaincus que nous devons préserver d’excellentes relations humaines. Rappelons que « révéler l’immobilier » est la « base line » de l’agence Cushman & Wakefield.

Quel(s) conseil(s) aujourd’hui à un utilisateur ?

Anticiper ! Compte tenu de la pression sur l’offre, il faut anticiper et mobiliser les énergies afin d’être en mesure de prendre des décisions rapides…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Arthur de Boutiny

le 18/09/2018

La logistique ne décélère pas

L’intérêt pour la logistique ne décélère pas après une année 2017 de tous les records, y compris à l’échelle de l’Europe, comme le montre une étude de BNP Paribas Real Estate pour le premier semestre 2018. Si le volume de transactions d’entrepôts de plus de 5 000 m2 baisse de 14 %, c’est après une année historique. Et en Espagne, en Allemagne et aux Pays-Bas, le volume record a même été conservé…

Même chose pour les investissements, qui se sont ajustés d’eux-mêmes à la baisse : leur volume baisse de 21 %, mais atteint néanmoins les 14 milliards d’euros à l’échelle de l’Europe, dopé par la croissance du PIB dans la Zone euro (+2,2 % en 2018) et la pétulance de l’e-commerce, qui a augmenté son poids européen de 14 % en 2017 et devrait encore enregistrer une croissance à deux chiffres cette année. L’Allemagne et les Pays-Bas ont de nouveau bien démarré l’année avec un niveau d’activité élevé, tandis que le marché français, après avoir connu une forte croissance pendant trois ans consécutifs, a baissé au cours du premier semestre 2018. Le marché britannique est demeuré dynamique, avec un volume de transactions d’1,6 million de mètres carrés au premier semestre 2018. Les taux de vacance des entrepôts XXL, où l’offre a de plus en plus de peine à suivre la demande, sont inférieurs à 5 % en Espagne, aux Pays-Bas, en Pologne et en République Tchèque. Les loyers ont augmenté de 2 % dans les principaux marchés européens, tout particulièrement à Milan, Berlin et dans les villes régionales britanniques.

BNP Paribas Real Estate note, également, que « le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son second volume d’investissement semestriel le plus élevé, avec 14 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. » L’activité du marché britannique est restée robuste avec 4,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2018 et les loyers logistiques « prime » sont demeurés relativement stables dans l’ensemble, tandis que les taux de rendement « prime » se sont stabilisés à 4,25 %. En Allemagne, les investissements en locaux d’activité et logistiques sont restés très soutenus, avec 3 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. Malgré une baisse d’environ 47 % par rapport au premier semestre 2017, il s’agit de loin du deuxième meilleur résultat jamais atteint. Aux Pays-Bas, les investissements en locaux d’activité et logistiques ont fortement augmenté au cours du premier semestre 2018, pour atteindre 2 milliards d’euros (+ 57 % comparé au 1er semestre 2017). Cette catégorie d’actifs est particulièrement solide aux Pays-Bas, où elle représente 25 % du total des investissements en immobilier commercial au premier semestre 2018. Le marché français a représenté 1,4 milliard d’euros au cours des six premiers mois de l’année, stimulé une fois de plus par les cessions de portefeuilles. En Espagne, après deux années d’activité sans précédent, l’investissement a atteint 390 millions d’euros, soit une baisse de 33 % par rapport au premier semestre 2017. En Pologne, l’investissement a, quant à lui, augmenté de manière significative pour se situer à 400 millions d’euros, avec des taux de rendement « prime » en baisse ce trimestre à 5,25 %.

La logistique toujours conquérante…

Portrait

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