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Méka Brunel (Gecina) : « Aller plus vite »

- Le - par Thierry Mouthiez

Administratrice directrice générale Gecina

Avec une pipeline de projets en cours de développement d’1,5 milliard d’euros et « jusqu’à 3,7 milliards d’euros de projets potentiels », Gecina est un acteur de premier plan du marché de l’investissement. Normal pour la première foncière de bureaux urbains. Et Méka Brunel, qui a pris la direction générale de la foncière au début de l’année, a bien l’intention de poursuivre et même d’accélérer. Comme cette professionnelle de talent (élue « Pierre d’Or Professionnelle de l’Année » en 2013 et qui connaît bien la maison Gecina, puisqu’elle en a dirigé le développement entre 2003 et 2006) le dit elle-même : « dans un environnement marqué par la fin de la baisse des taux, il faut aller plus vite et ne pas modérer nos ambitions ». La directrice générale détaille sa stratégie…

 Quel portrait, aujourd’hui, de Gecina ?

Gecina poursuit, depuis plusieurs années une stratégie de recentrage sur le bureau, axée sur le rendement global. Notre groupe a su renforcer son positionnement sur ce marché tout en préservant les fondamentaux qui le caractérisent. Ainsi, notre patrimoine, valorisé à 12,1 milliards d’euros fin 2016, est aujourd’hui réparti entre 78 % de bureaux et 22 % de résidentiel. Situé dans les meilleurs quartiers d’affaires de Paris et de Lyon, ce patrimoine compte des adresses prestigieuses et des locataires de premier plan. Notre portefeuille de projets, notre actionnariat stabilisé et notre solidité financière sont autant d’atouts pour la période à venir. Partenaires des entreprises et des collectivités, nous sommes en prise directe avec tous les grands sujets qui préoccupent les métropoles : comment contribuer à renforcer l’attractivité des territoires ? Comment améliorer le cadre de vie au cœur des quartiers les plus denses ? Comment penser nos projets dans une logique d’économie circulaire ? Quelles réponses apporter aux nouvelles aspirations des salariés qui expriment de fortes attentes sur la qualité de vie au travail et sur les questions de bien-être, d’équilibre, de santé ? Autrement dit, comment vivre la ville autrement ?
Sur toutes ces questions sociétales, nous sommes ouverts, curieux ; nous expérimentons, nous testons des solutions nouvelles, souvent avec des partenaires. Nous sommes très actifs dans l’analyse et le suivi des enjeux majeurs de notre secteur. C’est une exigence qui s’impose à nous et qui nous permet d’améliorer de façon continue et mesurable nos performances. Avec la RSE, nous sommes dans la mise en œuvre, dans le déploiement concret de ce que nous avions dit et annoncé. Précurseurs sur les enjeux liés à l’environnement, nous poursuivons très activement nos engagements sur les notions cruciales de bien-être des occupants de nos immeubles.

Quel pipeline d’opérations en cours ?

Notre pipeline de projets représente 1,5 milliard d’euros en cours de développement et jusqu’à 3,7 milliards d’euros de projets potentiels. Ce qui offre une réserve de création de valeur et de croissance sans égale en Europe Continentale. Nous avons une quinzaine d’opérations en cours de développement, situées à près de 90 % dans Paris intra-muros et dans les meilleures zones du " Croissant Ouest " comme Issy- les-Moulineaux, Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret, et dont les livraisons sont attendues entre 2017 et 2019.

L’emplacement de nos immeubles, combiné aux tendances très favorables du marché locatif dans ces zones renforcent notre confiance dans les bonnes perspectives de pré-commercialisation de nos futurs immeubles.

A noter que deux immeubles emblématiques ont d’ores et déjà été livrés en ce début d’année : le 55, rue d’Amsterdam (8ème), premier immeuble de bureaux labellisé WELL à Paris et " La Grande Halle ", à Lyon (69), un campus tertiaire que nous avons conçu et entièrement pré-loué à EDF et qui vient d’obtenir le label BBCA (Bâtiment Bas Carbone).

Le 55, rue d'Amsterdam, premier immeuble labellisé WELL, livré par Gecina en début d'année © Thierry Lewenberg Sturm

Le 55, rue d’Amsterdam, premier immeuble labellisé WELL, livré par Gecina en début d’année © Thierry Lewenberg Sturm

Plus généralement, quelle stratégie de développement ?

Notre stratégie, axée sur le rendement global, repose sur nos quatre grands piliers de création de valeur que sont les investissements, les cessions, les développements et l’innovation. Avec 2,1 milliards d’euros d’investissements et 2,3 milliards d’euros de cessions réalisés entre 2015 et 2016, nous avons été particulièrement actifs sur les marchés ces dernières années. Dans un environnement marqué par la fin de la baisse des taux d’intérêt, il faut aller plus vite et ne pas modérer nos ambitions. Encore plus aujourd’hui qu’hier, il convient d’être sélectif, réactif et flexible dans un marché qui présentera, certes, de nouveaux risques, mais aussi de nouvelles opportunités qu’il faudra savoir saisir. Une dynamique doit donc s’enclencher pour donner une nouvelle dimension aux ambitions du groupe. Notre faible taux d’endettement est un véritable atout, avec une LTV de 29,4 % (HD) à fin 2016.

Nous entendons rester un acteur de premier plan dans le QCA parisien, notre marché de prédilection. Nos récentes acquisitions —7, rue de Madrid (8ème) ; 145, rue de Courcelles et 34, rue Guersant (17ème) — illustrent notre volonté de renforcer notre exposition aux zones les plus centrales de Paris. Ces investissements répondent également à nos critères de recherche d’actifs à repositionner ou pouvant offrir des synergies immobilières à fort potentiel. Nous étudions également les opportunités d’investissement autour des principaux " hubs " tertiaires du Grand Paris, comme en témoigne notre acquisition, en plein cœur d’Issy-les-Moulineaux (92), de l’immeuble " BE Issy ", qui bénéficiera du futur réseau de transports du Grand Paris Express.

Autre levier d’accélération, l’affirmation de notre discipline d’investissement. Dans un souci d’optimiser l’allocation de notre capital, nous avons lancé, début 2017, un programme de rachat de nos propres actions à hauteur d’un maximum de 300 millions d’euros. Cette opération nous permettra d’intensifier notre dynamique de croissance et d’extraction de valeur, tout en maintenant une capacité d’investissement conséquente pour pouvoir saisir des opportunités éventuelles d’investissement dans l’année qui vient. Au 21 avril 2017, ce programme de rachat d’actions nous a permis de procéder au rachat de 1,8 million de titres depuis le 24 février 2017, pour un montant total de 222,5 millions d’euros, soit en moyenne 121,8 euros par action. Cette opération est, par conséquent, déjà relutive sur les agrégats par action de Gecina.

Première foncière de bureaux urbains, Gecina est également présent dans le résidentiel. Quelle stratégie dans ce créneau ?

Le résidentiel est le cœur de métier historique de Gecina et représente encore 22 % de notre patrimoine total. Nous disposons sur le marché du logement d’un vrai savoir-faire qui se traduit par une offre d’immeubles de très grande qualité, très bien situés à Paris. Nous poursuivons nos réflexions et entendons considérer l’ensemble des scénarios et options envisageables…

"Be Issy", 25 000 m2 de bureaux au cœur d'Issy-les-Moulineaux. La livraison de cet ensemble à énergie positive est prévue au cours de l'année 2018 © H4

" Be Issy ", 25 000 m2 de bureaux au cœur d’Issy-les-Moulineaux. La livraison de cet ensemble à énergie positive est prévue au cours de l’année 2018 © H4

Et les résidences étudiantes ?

Ce segment fait partie, avec le résidentiel classique, de notre axe de diversification. Sur cette typologie d’actifs, Gecina est propriétaire à 100 % des résidences et les gère à travers sa société d’exploitation Campuséa. Ce statut unique est un gage de qualité. Nous exploitions, à fin 2016, 2 400 lits, répartis dans 15 résidences, situées en région parisienne et dans de grandes villes étudiantes comme Bordeaux, Lille, Lyon et bientôt Marseille.

Parmi nos projets emblématiques, nous développons à La Défense une résidence de 400 logements qui ouvrira à la rentrée 2018. Implanté à Puteaux, en limite du boulevard circulaire, ce futur programme, signé des Ateliers Jean Nouvel, s’inscrit dans le vaste projet d’aménagement de la Rose de Cherbourg. Ce programme illustre notre volonté de développer des immeubles qui participent de la mixité des usages et permettent de vivre la ville autrement. C’est ce que nous faisons ici avec une offre spécifiquement imaginée pour les étudiants : renforcer l’attrait de La Défense, non seulement dans sa dimension tertiaire, mais également universitaire : un lieu de travail, mais aussi un lieu de vie et d’études.

"Campuséa Rose de Cherbourg", à La Défense, une résidence étudiants de 400 logements. © Ateliers Jean Nouvel

" Campuséa Rose de Cherbourg ", à
La Défense, une résidence étudiants de 400 logements. © Ateliers Jean Nouvel

Un mot sur les arbitrages ?

Dans la poursuite de notre stratégie de recentrage sur le bureau, nous avons pris des décisions majeures. Nous avons poursuivi notre logique d’extraction de valeur en cédant des actifs non stratégiques ou matures dans d’excellentes conditions. Ces deux dernières années, nous avons accéléré la rotation de notre portefeuille en réalisant 2,3 milliards d’euros de cessions. Nous avons su profiter d’un marché favorable en cédant notre portefeuille de santé pour 1,3 milliard d’euros avec 16 % de prime sur les dernières expertises.

La solidité de notre bilan financier et la flexibilité qu’il nous offre nous permettent de n’être ni vendeur forcé, ni acheteur contraint et de profiter d’opportunités d’investissements comme d’opportunités de cessions, en restant fermes sur nos exigences en matière de rentabilité et de création de valeur.

Comment Gecina tire (ou compte tirer) profit du Grand Paris ?

Au fil de sa croissance externe, Gecina a développé un patrimoine exceptionnel sur les principaux quartiers d’affaires de Paris et de Lyon. Le Grand Paris est, pour nous, un atout pour le déploiement de notre patrimoine et un territoire stratégique sur lequel nous entendons affirmer notre leadership et poursuivre notre développement. Avec 90 % de notre patrimoine situé à Paris, La Défense et dans le " Croissant Ouest ", ainsi qu’un pipeline de développement important, nous croyons fortement à la dynamique de ce territoire dont l’attractivité sera renforcée par l’arrivée du futur réseau de transport du Grand Paris Express. Nos derniers investissements, notamment " BE Issy ", à Issy-les-Moulineaux ; " City 2″, à Boulogne-Billancourt (92) ; la tour T1&B, à La Défense (92), ainsi qu' "Ibox " au cœur du quartier de la gare de Lyon (12ème), illustrent notre volonté de poursuivre notre développement au cœur des principaux " hubs " tertiaires du Grand Paris.

Le projet Ibox

Comment voyez-vous évoluer, respectivement, les marchés locatifs et de l’investissement dans le tertiaire ?

Dans le contexte de l’évolution des modes de travail, les besoins des utilisateurs se transforment et l’immeuble devient outil de travail stratégique pour les entreprises. Par ailleurs, après des années de crise et de difficultés, la France et Paris, résolument ancrés dans l’Europe, reviennent, après le Brexit, sur le devant de la scène. Les professionnels sont déterminés à apporter leur contribution afin de bénéficier de cette double conjoncture.

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

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