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Olivier Ambrosiali (BNPPRE Transaction France) : « nous anticipons une nouvelle pression sur les taux »

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le 16 Mai 2017

Avec de belles transactions réalisées au 1er trimestre et plus de 4 milliards d’euros d’actifs de bureaux « sous protocole ou en consultation », le département investissement de BNP Paribas Real Estate a démarré l’année sur les chapeaux de roue. Son directeur Olivier Ambrosiali en dit plus sur l’activité de son département et celle du marché…

Comment se présente le marché de l’investissement depuis le début de l’année ?

Le volume de transactions s’est inscrit en retrait au premier trimestre par rapport au trois mois précédents. Il n’empêche que la demande demeure toujours aussi dynamique et que l’activité avait été époustouflante au cours du 4ème trimestre 2016 avec la fin du traité fiscal franco-luxembourgeois. Nous avions bouclé des dossiers jusqu’à la fin de l’année, ce qui a relativement asséché le marché au 1er trimestre. Une tendance générale qui reste à pondérer, particulièrement lorsqu’il s’agit de bureaux. En effet, le volume d’investissement en bureaux a augmenté de 80 % en Ile-de-France au 1er trimestre. La baisse de volume a plutôt concerné le commerce et l’immobilier de services. Même si les résultats du 1er trimestre ne constituent jamais un indicateur particulièrement représentatif de ce que sera l’ensemble de l’année, on retrouve ces évolutions franciliennes au plan national avec un volume d’investissement en baisse de 22 %, parallèlement à un volume d’investissement dans les bureaux en hausse de 60 %. Soulignons, également, la hausse significative des investissements dans les locaux activités, le « light industrial », une classe d’actifs qui s’institutionnalise. Il s’agit, en effet, d’actifs alternatifs de plus en plus recherchés par les investisseurs, en particulier pour leurs rendements et leurs risques mutualisés. Mais les volumes d’investissement demeurent encore faibles dans ce créneau…

Un mot plus particulièrement sur les bureaux ?

Nous enregistrons toujours un enthousiasme certain pour les opérations à restructurer et les Vefa. A propos de ces dernières, nous avons perçu, l’an passé, une évolution sur le plan de leurs localisations : les investisseurs ne restent plus uniquement dans Paris intra-muros, mais prennent aussi position en première couronne, dans des communes telle que Rueil-Malmaison, par exemple.

Plus généralement, le « core » reste toujours le créneau préféré des investisseurs. Une tendance liée à l’appétit des assureurs et des OPCI/SCPI qui continuent de profiter de la demande des particuliers pour la pierre-papier. Ces deux types d’investisseurs ont placé, l’an passé, près de 9 milliards d’euros dans le marché. Et nous constatons que la demande est toujours aussi forte cette année.

Et les investisseurs étrangers ?

D’abord, le Brexit profite au marché français. Et ce, même si le marché allemand, considéré comme plus stable et avec de meilleures perspectives de hausse des valeurs locatives, demeure le marché alternatif numéro 1 pour de nombreux investisseurs internationaux. Il n’empêche que le Brexit profite également au marché français. C’est dans ce cadre que nous avons bouclé un milliard d’euros d’investissements avec des Coréens en 2016. Et ce mouvement se poursuit puisque nous avons récemment signé un protocole avec un investisseur coréen portant sur une opération significative… Paris est réellement devenue une ville monde pour de nombreux acteurs internationaux. Des projets comme le Grand Paris, Réinventer Paris… donne à la Capitale une nouvelle dimension et contribuent à une nouvelle dynamique que ces investisseurs avaient plutôt l’habitude de constater pour Londres. C’est pourquoi les Coréens investissent à Paris et que les Chinois vont commencer à le faire, à l’exemple de la prise de participation majoritaire de Fosun dans Paref. Des investisseurs qui s’inscrivent dans la durée.

Globalement, les investisseurs internationaux ont représenté 52 % du volume investi au 1er trimestre en Ile-de-France et 48 % dans l’ensemble de l’Hexagone. Pour notre part, nous avons, par exemple, bouclé la vente, en Vefa, à Union Investment d’une opération de bureaux dans le 8ème arrondissement pour 345 millions d’euros. Les investisseurs allemands historiques en France sont de retour, à l’instar de Deka, qui réalise l’acquisition de « Bord de Seine 1 », à Issy-les-Moulineaux (92). Ces investisseurs s’étaient fait plus discrets ces derniers temps, ce qui dénote une réelle volonté de réinvestir dans l’Hexagone, avec toujours des critères très spécifiques, la qualité figurant au cœur de leurs préoccupations. Dans un contexte où les taux de rendement dans l’immobilier tertiaire allemand, en particulier à Berlin et Munich, se rapprochent des taux hexagonaux. Certes, il est vrai que la croissance des valeurs locatives est, pour le moment, plus
rapide outre-Rhin qu’en France…

A propos de taux de rendement, quelle évolution en Ile-de-France ?

Même si nous n’avons pas constaté de baisse significative au 1er trimestre, nous anticipons une nouvelle pression sur les taux dans Paris et en 1ère couronne. Une baisse légère dans Paris QCA, qui joue toujours le rôle de moteur du marché, mais devrait atteindre un point d’équilibre en matière de taux. En revanche, nous prévoyions une baisse plus significative dans les autres secteurs de Paris et de la 1ère couronne. Car même si les taux sont déjà bas, les valeurs vénales restent raisonnables, avec une attente de réversion locative qui permettra d’améliorer les rendements à terme. Par ailleurs, les investisseurs ayant une réelle volonté d’aller chercher des rendements plus élevés qu’à Paris, la pression sera forte sur les meilleurs actifs. Le marché devrait donc tendre vers un 4 % en 1ère couronne, avec des baisses significatives sur le Croissant Ouest, notamment. Cette baisse est, bien entendu, liée à la compétition accrue des investisseurs internationaux, qui peuvent bénéficier de financements particulièrement attractifs, autour de 1 %, leur permettant de se positionner sur des actifs à des taux de rendement bas, tout en conservant des taux de rendement interne et des « cash on cash » attractifs. Soulignons la réelle volonté des investisseurs français de diversifier leurs placements, d’une part en terme de classes d’actifs avec le retour du résidentiel après celui de l’immobilier de services en 2016 et, d’autre part, géographique, le Brexit ayant, pour le moment, refroidit les ardeurs d’investisseurs français qui étaient séduits par le Royaume-Uni. Bref, la demande reste forte. Un exemple : nous avons lancé la commercialisation d’un portefeuille de trois actifs dans le QCA pour un volume global de l’ordre de 170 millions d’euros ; nous avons organisé quelque 151 visites et reçu une trentaine d’offres !

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate dans ce marché depuis le début de l’année ?

En terme de parts de marché, nous sommes leaders pour les opérations de bureaux. Outre celles précédemment citées, nous avons également bouclé au 1er trimestre la vente à une SCPI de « Visalto », dans le 19ème ou encore celle à Schroders/Malakoff-Médéric de l’immeuble « Résonance », à Bagneux (92).

Quelle stratégie de développement ?

Nous avons étoffé l’équipe logistique/activités, gérée par Frank Poizat, qui comprend aujourd’hui quatre collaborateurs, après le recrutement d’un nouveau professionnel en logistique et d’un nouvel analyste. Nous avons, actuellement, près de 300 millions d’euros d’actifs à vendre en logistique et une centaine de millions d’euros d’actifs en activités. Nous avons également développé l’équipe commerce, gérée par Bruno Ancelin, qui comprend aujourd’hui six spécialistes, après le recrutement d’un nouveau collaborateur et d’un nouvel analyste. Et nous avons 700 millions d’euros d’actifs en commerce à vendre, à Paris et en régions, qu’il s’agisse de centres commerciaux, de « retail parks » ou de commerces en pieds d’immeubles. La vente en exclusivité d’un très beau « flagship » parisien nous a, en particulier, été confiée. Une opération proche de 200 millions d’euros…

"West Plaza", un ensemble de 30 000 m2 à Colombes (92) : des exemples de mandats confiés au département investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

« West Plaza », un ensemble de 30 000 m2 à Colombes (92) : des exemples de mandats confiés au département investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Et les bureaux ?

S’agissant des bureaux, 16 collaborateurs expérimentés interviennent sur cette classe d’actifs, répartis en deux équipes : l’une, composée de huit consultants et dirigée par Jean Philippe Kuss, intervient spécifiquement sur le segment des moins de 25 millions d’euros. Elle a réalisé plus de 70 transactions en 2016. Concernant la deuxième équipe, elle bénéficie d’une très solide expérience et comptabilise un volume de 4 milliards d’euros d’opérations sous protocole ou en cours ou pour lesquelles nous lançons le marketing, correspondant à plus d’une trentaine d’immeubles en Ile-de-France. Nous avons été mandatés, par exemple, pour mettre en vente « Vivacity », opération de 24 000 m2 restructurée par Blackstone et entièrement occupée dans le 12ème arrondissement (voir « Nos Infos » dans notre lettre du 5 mai). Nous sommes mandatés par HRO pour la mise sur le marché de « West Plaza », ensemble de 30 000 m2 situé à proximité de la place de Belgique, à Colombes (voir « Nos Infos » en page 12) ; par GLL pour la vente du « 44 Lisbonne » (8ème), un immeuble de 4 500 m2 ; par un investisseur institutionnel pour la vente du 1-3-5, rue Jules Lefebvre (9ème), un immeuble mixte bureaux/résidentiel développant 12 000 m2 ; par un groupe privé, pour la vente de deux immeubles « core » pour un volume de près de 300 millions d’euros ou encore pour la vente d’un projet de développement de 75 000 m2 et d’une tour de 30 000 m2 à restructurer à La Défense (92).

Le 44, rue de Lisbonne (8ème), un immeuble de 4 500 m2.

Le 44, rue de Lisbonne (8ème), un immeuble de 4 500 m2.

Globalement, quelle prévision en matière de volume global investi sur l’année ?

Nous tablons sur un volume global entre 28 et 30 milliards d’euros, sauf événement imprévisible. La part du bureau restera toujours aussi importante eu égard au volume d’actifs qui vont être présentés sur le marché au cours des semaines à venir. Nous l’évaluons aux environs de 9 milliards d’euros. Bref, une activité qui devrait être très dynamique dans un contexte où tout ce qui est actuellement entrepris en matière de grandes opérations d’infrastructure et immobilières
installe Paris dans une dynamique où les volumes globaux investis dans les années à venir pourrait être supérieurs à ceux enregistrés au cours des dernières années…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Catherine Bocquet

le 25/04/2018

Du bois, oui, mais du bois français !

Les projets immobiliers en bois poussent comme des champignons sur notre territoire. A Bordeaux, La Défense, mais aussi tout proche de nous dans le 13ème arrondissement de Paris, les programmes tout de bois constitués sont légion.

La semaine dernière encore, nous apprenions que le lauréat du site de Rosny-sous-Bois (93) a été attribué, dans le cadre de l’appel à projets Inventons la Métropole du Grand Paris (première version), au groupement Compagnie de Phalsbourg/REI Habitat, pour « Le Village Vertical », un immeuble de 50 mètres de haut, en structure bois avec, toutefois, des « noyaux de contreventement en béton armé » (tout comme les parkings, eux aussi en béton). De fait, le bois a la cote dans la construction et les associations ou groupements qui le promeuvent, affichent des prévisions très positives en la matière, tant pour le secteur du logement collectif, que pour la construction de maisons individuelles ou les ouvrages d’extension ou de surélévation de bâtiments existants.

Promoteurs privés et bailleurs sociaux plébiscitent ces chantiers plus rapides, moins « polluant » pour le voisinage, aux vertus « vertes » désormais avérées. Et l’apparition du label E+C, qui prend en compte l’impact carbone, devrait créer un attrait supplémentaire à ce matériau, (le seul dit-on) capable de séquestrer du CO2 au lieu d’en émettre.
Mais pour l’heure, une part importante du bois utilisé dans la construction provient d’autres pays d’Europe. Malgré l’abondance et la qualité de nos forêts, le bois français reste encore insuffisamment exploité pour l’instant. Or, la filière bois a tout récemment reçu un appui de taille : celui du Président de la République qui a plaidé, lors d’un déplacement dans les Vosges, pour une « politique volontariste de relance de la filière bois ».

Averti du potentiel de développement – en terme d’emplois notamment, 450 000 a priori – et des vertus de filières de production locales, Emmanuel Macron a fait valoir la nécessité d’une politique volontariste de relance de la filière avec un reboisement « massif » et « davantage » d’investissements. Et de préciser qu’un accent particulier devrait être mis sur « la construction en bois ». « On construit actuellement avec du bois importé » explique-t-il, « alors que la France a une vraie grande forêt, c’est un problème ». Un problème dont plusieurs collectivités locales se sont pourtant d’ores et déjà emparé. Citons Bordeaux, où, sur le périmètre Euratlantique, les programmes d’immeubles en bois devront être bâtis avec du bois des Landes ; Grenoble, qui compte bien faire la part belle au bois des Alpes ou encore « La Wood Valley », surnom de la filière bois vosgienne. Cette filière bois, que le Président appelle de ses vœux, a déjà ses acteurs. Reste maintenant à la promouvoir davantage !

Portrait

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