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Olivier Colonna d’Istria (Socfim) : « la « banque des promoteurs » devient « la banque immobilière »

InterviewsFinance & Bourse

le 13 Mar 2019

Discrète et pourtant très présente dans le monde de l’immobilier, la Socfim, est, depuis 25 ans, la banque des promoteurs. Au lendemain de l’annonce de l’absorption de Crédit Foncier – dont elle est une filiale – par le Groupe BPCE, son président, Olivier Colonna d’Istria revient sur les perspectives du groupe.

Pourriez-vous dresser un portrait de la Socfim ?

Créée en 1993, la Socfim est l’établissement leader sur le marché des prêts aux promoteurs, avec environ entre 20 et 25 % de parts de marché et 6,5 milliards d’euros d’engagements. Nous accompagnons près de 99 % des grands promoteurs et plus d’un tiers des promoteurs multirégionaux. Ceci représente, en stock, 60 000 logements et 1,5 million de mètres carrés d’immeubles tertiaires, soit 19 milliards de chiffre d’affaires à la vente. Nous finançons en général les opérations dont la taille débute à environ 5 millions d’euros et peut aller jusqu’à 300 millions d’euros. Nous sommes par exemple présents aux côtés des opérateurs de Sully-Morland, Grand Central, ou, dans le cadre des concours comme Inventons la Métropole du Grand Paris, sur « Les Lumières Pleyel », le projet porté notamment par Sogelym Dixence. En prolongement de cette activité de financement, la Socfim délivre l’ensemble des garanties nécessaires au développement des projets – comme les cautions fiscales par exemple – et intervient également au-delà du seul financement, dans le développement des besoins de type corporate des entreprises du secteur de l’immobilier.

Qu’est ce qui fait votre différence ?

L’un de nos points forts est d’avoir, au cours de ces années, instauré un climat de confiance et de proximité avec nos clients, ce qui nous conduit aussi parfois à accompagner leurs innovations. Ce fut le cas tout récemment avec un soutien à des opérateurs de crowdfunding ou à des spécialistes de la transformation d’immeubles. Nous sommes en permanence à la recherche de nouvelles solutions : par exemple, nous travaillons avec HabX à la création d’une plateforme de financement de la promotion à travers ce modèle HabX.

L’année 2018, qui a vu l’annonce de l’extinction du foncier dont vous étiez une filiale, fut une année un peu particulière…

L’année 2018, fut d’abord pour nous une très belle année, avec 2,9 milliards d’euros d’engagements contre 2,3 milliards en moyenne les années précédentes. Il est vrai aussi que notre actualité fut et est marquée par l’arrêt des activités de Crédit Foncier. Dans ce cadre, deux évolutions importantes sont à venir pour la Socfim : d’une part, son rattachement direct à BPCE et, d’autre part, la reprise de l’activité de financement des foncières et autres opérateurs long terme jusqu’alors assurée par le Foncier. Aux prêts de 24 à 36 mois jusqu’alors octroyés pour des programmes de logements, s’ajouteront des crédits à plus long terme qui permettront de financer des projets mixtes ou tertiaires. Un certain nombre d’opérations entrant sur cette ligne d’activité seront annoncées au Mipim, mais on enregistre déjà près de 150 millions d’euros générés par cette seule nouvelle activité.

Ceci implique des évolutions au sein de vos équipes ?

Les équipes seront étoffées pour répondre à l’ensemble de ces projets : nous sommes aujourd’hui 80 personnes et devrions atteindre un effectif de 100 personnes à la fin de cette année. Par ailleurs, ces changements nous ont conduit à faire évoluer aussi notre communication : nous venons juste de changer notre logo et notre « baseline » -qui était « la banque des promoteurs »- pour celle de « banque  immobilière ».

Quel est l’intérêt pour la Socfim d’intégrer cette activité en direction des foncières ?

Nous couvrirons grâce à elle l’ensemble de la demande des opérateurs quand nous ne pouvions, jusqu’alors, pas financer des opérations long terme. Ceci répond à un vrai besoin, alors que les opérations immobilières sont de plus en plus complexes et longues. Le raisonnement est celui d’une logique « client », un client auquel nous pouvons, grâce à cette nouvelle activité, apporter une solution. Les nouveaux comportements des ménages comme des entreprises entraînent la conception de nouveaux produits – immeubles transformables, coliving, logements multi générationnels – que nous serons à même d’accompagner. Une autre des raisons pour lesquelles il nous a semblé important d’exercer désormais cette double activité est le fait que le meilleur moyen d’être sûr qu’un bien verra son usage se perpétuer est que celui qui concevra le bien sera celui qui l’exploitera.

Quelles conséquences pour votre modèle économique ?

Ceci se traduira par une forte hausse des encours gérés, puisque nous devrions très vite atteindre le nombre de 10 milliards d’euros. Ceci rééquilibrera par ailleurs la typologie des actifs financés : nous sommes pour l’heure financeurs à 70 % de projets de logements ; avec cette activité, cela devrait changer.

Quel regard portez-vous sur les marchés logements et bureaux ?

En 2019, le marché devrait être moins dynamique même si le début de l’année, fut, lui, plutôt intense. Le ralentissement attendu l’est surtout pour le logement, avec une baisse probable de la production de l’ordre de 5 % dans les deux ans qui viennent. Nous n’avons cependant aucune inquiétude sur le marché du résidentiel dans un contexte où les taux ne devraient pas augmenter très vite. De plus, l’immobilier résidentiel ancien est un secteur qui fonctionne très bien, avec des valeurs certes élevées, mais de très belles opérations de revente pour lesquelles les investisseurs sont bel et bien présents.  Pour le neuf, en revanche, les prix restent trop élevés, en lien avec la hausse des prix des terrains, du coût de la construction et de celui des normes. Il faut donc travailler sur le prix de revient du logement neuf. Pour y parvenir, il faudrait agir sur le coût du foncier et celui de la construction.

Le marché des bureaux ne devrait pas connaître ce même ralentissement, les élus étant moins « réticents » s’agissant des immeubles tertiaires. Il faut toutefois observer ce marché avec vigilance, alors que les valeurs sont très fortes dans les secteurs prime, dans un contexte de demande elle aussi forte. Le moment est intéressant car nous sommes sur une rupture, avec une contradiction entre l’usage et la réalité qui oblige les acteurs à fonctionner différemment. Les marchés de la logistique et de l’hôtellerie sont, quant à eux, très dynamiques et nous sommes présents actuellement sur de beaux sujets. Pour l’heure le ralentissement ne se traduit pas dans nos chiffres, mais nous avons néanmoins prévu un budget prudent et anticipons 2,3 milliards d’euros d’engagements en 2019.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 22/03/2019

Investissement : un cycle qui se prolonge…

Aux acteurs qui s’interrogent sur une éventuelle fin du cycle de croissance actuel dans l’immobilier d’entreprise, une récente étude de Cushman & Wakefield intitulée « Global Investment Atlas 2019 » apporte quelques réponses.

D’abord, le conseil souligne que « les volumes des transactions immobilières ont été les plus élevés jamais enregistrés, avec 1 750 milliards de dollars au niveau mondial en 2018 ». Et de préciser : « un bond de 4 % en glissement annuel par rapport aux 1 680 milliards de dollars enregistrés en 2017 ».

Surtout, Cushman & Wakefield « prévoit que ces niveaux records d’investissement vont se maintenir en 2019, autour de 1 750 milliards de dollars, les investisseurs à la recherche d’opportunités ciblant davantage de marchés et les vendeurs se manifestant en fonction de leurs stratégies immobilières, de l’évolution des politiques monétaires, des tensions géopolitiques et des changements structurels ». Le conseil « anticipe une augmentation régulière des loyers des actifs « prime », a contrario de la compression des rendements de ces dernières années ». Une situation actuellement observée dans l’Hexagone…

« La conjoncture économique est plus faible que prévu il y a à peine quelques mois, tout comme les perspectives en matière d’inflation à l’échelle mondiale. En conséquence, et tant que le risque demeure élevé, la remontée des taux d’intérêt a, de nouveau, été reportée » constate David Hutchings, « head of investment strategy EMEA capital markets » chez Cushman & Wakefield et auteur de l’étude. Il poursuit : « l’année 2019 devrait voir une nouvelle extension du cycle immobilier, ce qui permettra aux investisseurs de réorganiser leurs portefeuilles immobiliers en prévision d’une période de croissance plus lente ». Car « avec des revenus locatifs stables et une exposition à la croissance et à l’inflation, l’immobilier reste incroyablement attractif et la demande en produits « prime », quant à elle, élevée ». Bref, le cycle semble se prolonger. Il suffisait d’écouter les conseils en investissement au Mipim pour être convaincu de l’activité sur le marché, hexagonal en tout cas…

Portrait

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