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Philippe Perello (Knight Frank) : « Nous considérons Paris comme un marché clé »

- Le - par Thierry Mouthiez

« Intense » : c’est ainsi que Philippe Perello qualifie l’année 2016 pour Knight Frank. Il est vrai qu’au-delà de son activité dynamique, la société a réorganisé plusieurs de ses équipes, avec des recrutements d’importance à la clé. « Au final », indique le gérant de Knight Frank, « nous sommes optimistes sur l’évolution des marchés et déterminés s’agissant de notre développement ». Il en dit plus…

Quel bilan pour Knight Frank en 2016 ?

2016 s’est avérée être une année intense pour Knight Frank pour deux raisons : les marchés ont été actifs et bien orientés, avec des volumes de transactions en hausse en location comme en investissement. Parallèlement, nous avons développé et réorganisé certaines équipes. Nous avons recruté de nouveaux professionnels avec qui nous avons élaboré un projet de développement très ambitieux pour les prochaines années. Notre volonté est d’offrir à nos collaborateurs, quel que soit leur niveau d’expérience, une grande autonomie d’action pour élaborer ensemble un
" business plan " motivant. Une des réorganisations les plus visibles a été celle de notre département capital markets, désormais piloté par Vincent Bollaert, département qui comprend un pôle bureaux dirigé par Matthieu Garreaud, ainsi qu’un pôle commerce animé par Antoine Grignon. Au total, une équipe de 13 collaborateurs avec des " profils seniors " …

Vous bouclez votre exercice le 31 mars. Quels résultats ?

Notre objectif demeure le développement rapide de l’activité tout en maintenant notre profitabilité. Notre exercice qui s’achèvera le 31 mars prochain n’échappe pas à la règle, même si nous  le voyons comme une transition pour les raisons précédemment évoquées. Et nos perspectives pour 2017/2018 nous amènent à penser que nous serons au-delà de nos objectifs…

Quelle stratégie de développement ?

Notre stratégie à Paris s’inscrit dans le cadre plus général d’un plan de développement à cinq ans (2017/2022) pour le groupe et dont les grandes lignes restent assez simples. Nos clients et nos équipes sont au cœur du projet.

S’agissant de nos clients, notre objectif vise à leur apporter une expertise de haut niveau dans un environnement de plus en plus complexe, tout en construisant une relation très personnalisée avec chacun d’eux. Dans ce cadre, nous allons continuer d’investir dans notre département études & recherche avec l’objectif de produire des analyses innovantes, qui répondent parfaitement aux besoins de nos clients. Autre exemple : le marketing et le digital, deux domaines dans lesquels nous recherchons l’excellence et la créativité pour continuer de nous différencier.

Le deuxième pilier de ce plan, ce sont les collaborateurs de Knight Frank à tous les niveaux. Notre objectif consiste à recruter les meilleurs talents du marché et à leur offrir un projet attractif, entrepreneurial, qui laisse une large part à la liberté d’action, l’autonomie avec un minimum de sectorisation. Dans ce domaine, ce n’est pas le nombre, mais le professionnalisme et l’engagement que nous privilégions, comme dans tous les autres bureaux de Knight Frank dans le monde. A ce sujet, nous poursuivrons le développement de notre plate-forme mondiale en capitalisant sur notre marque. Knight Frank dispose d’une image solide. Avec près de 15 000 collaborateurs, 413 bureaux dans 60 pays, Knight Frank compte parmi les plus grandes sociétés de conseil immobilier dans le monde, active tant sur le marché commercial que résidentiel. Ce réseau nous donne un accès privilégié à tous les investisseurs et utilisateurs mondiaux, ainsi qu’aux plus grandes fortunes de la planète grâce à notre activité résidentielle. Le groupe va s‘attacher à développer, en particulier, une douzaine de grands " hubs " mondiaux, les bureaux de Londres, Paris et Berlin étant concernés au premier chef en Europe.

L’objectif vise à faire croître notre chiffre d’affaires de 75 % au cours des cinq prochaines années au niveau mondial (performance que nous avons dépassée au cours du précédent plan quinquennal), pour atteindre 1,25 milliard de dollars de chiffre d’affaires, tout en conservant une rentabilité supérieure à celle du secteur. Enfin, il convient de souligner que Knight Frank est un partnership totalement indépendant, sans aucune dette ni actionnaire extérieur. La croissance de nos activités reste organique et repose sur le recrutement de professionnels attirés par notre projet et notre culture d’entreprise.

Et plus particulièrement au niveau français ?

Paris est considéré comme l’un des marchés clés dans ce plan stratégique. Nos ambitions sont très fortes en terme de conquête de parts de marché, sans pour autant remettre en cause notre profitabilité. Nos activités de conseil à la location et à l’investissement sont les plus visibles sur le marché. Nous portons une ambition forte pour nos autres lignes de métier, qu’il s’agisse du property management, de l’expertise via notre filiale Knight Frank Valuation, membre de l’Afrexim, de la commercialisation de commerces et du " workspace/project management ".

Quels résultats plus particulièrement pour l’agence ?

Notre département agence est très établi sur le marché parisien et nous sommes impliqués dans la commercialisation d’immeubles emblématiques tels que " Vendôme Saint Honoré " (1er), le 28-32, avenue Victor Hugo (16ème), " Cézanne Saint Honoré " (8ème), le 173, boulevard Haussmann (8ème), le 32, rue Guersant (17ème). Parallèlement, nous accentuons notre développement plus particulièrement dans le secteur Ile-de-France ouest, avec une belle percée sur des programmes entre 5 000 et 20 000 m2 comme la tour Egée, à La Défense. Côté utilisateurs, nous agissons notamment pour des clients corporate tels que Nielsen, MoneyGram, Mc Dermott Will & Emery, Go Pro, Nokia, Bank Of America…

"Cézanne Saint-Honoré" (8ème), deux ensembles commercialisés par Knight Frank, tout comme...

" Cézanne Saint-Honoré " (8ème), deux ensembles commercialisés par Knight Frank

Et l’investissement ?

Notre département capital markets pilote
aujourd’hui 2 milliards d’euros de ventes, essentiellement des actifs de bureaux et de commerces, à Paris et en régions, avec un mandat emblématique sur l’avenue des Champs Elysées, deux immeubles à La Défense, l’immeuble " Vivacity " développant 25 000 m2 de bureaux dans le 12ème, probablement le plus grand actif actuellement sur le marché dans Paris intra-muros, également un actif mixte bureaux/commerce dans le quartier de la Bastille, un portefeuille commerce en régions pour une valeur d’environ 100 millions d’euros, un portefeuille logistique paneuropéen de plus de 100 millions d’euros, ainsi que plusieurs actifs d’une valeur unitaire entre 30 et 50 millions d’euros. Nous allons également débuter nos opérations de marketing pour la vente d’un immeuble emblématique mixte à redévelopper dans le " Triangle d’Or ".

"Vivacity" (12ème), un exemple d'actif à vendre dont le mandat a été confié à Knight Franck

" Vivacity " (12ème), un exemple d’actif à vendre dont le mandat a été confié à Knight Franck

Nous avons, par ailleurs, de grandes ambitions dans la commercialisation de commerces, activité dirigée par Antoine Salmon. En soulignant une particularité de notre organisation concernant le commerce : les deux équipes, investissement et location, travaillent conjointement au sein du même pôle afin d’optimiser les synergies. Nous pilotons, ainsi, plusieurs projets pour de grandes enseignes ou des investisseurs, sur des artères " prime " parisiennes, notamment l’avenue des Champs Elysées. Et le recrutement d’un nouveau partner, en passe d’être annoncé, nous permettra de consolider notre position de conseil parmi les leaders du marché des commerces à Paris…

Un mot sur vos autres activités ?

Le property management, dirigé par Guylène Brossart, figure également au cœur de nos priorités, avec une approche et un service sur-mesure. Cette équipe ultra réactive gère principalement des actifs " prime " dans Paris, en première couronne et en régions. Notre objectif est de délivrer un service exclusif pour nos clients investisseurs et leurs locataires.

Cette équipe pluridisciplinaire, qui dispose d’un haut niveau d’ingénierie immobilière, comprenant la gestion de restaurants d’entreprise, a également construit son nouveau plan de développement avec les mêmes ambitions que nos autres lignes de métier.

C’est aussi vrai pour notre filiale Knight Frank Valuation dirigée par Aron Shadbolt. Nous avons recruté, au cours des derniers mois, des experts expérimentés venus d’horizons divers, qu’il s’agisse de la banque ou de cabinets d’expertise. Nous disposons d’une équipe composée d’experts français et binationaux, intervenant sur tout le territoire français, pour toute typologie d’actifs. Et, précision importante, Knight Frank Valuation dispose d’une compétence très reconnue dans l’évaluation d’actifs résidentiels.

Comment voyez-vous évoluer les marchés cette année ?

D’abord, deux réflexions sur le contexte général : au niveau macroéconomique, l’environnement s’améliore. Les derniers indicateurs sont plutôt mieux orientés, notamment avec un taux de chômage en baisse pour la deuxième année consécutive. En 2016, plus de 190 000 emplois ont été créés en France. Le moral des chefs d’entreprise est en hausse, l’immobilier résidentiel se porte nettement mieux avec des agences qui recrutent et des promoteurs qui affichent de bons résultats. Bref, un environnement général mieux orienté, d’autant plus notable que le contexte géopolitique demeure particulièrement incertain. Pour autant, les marchés de l’immobilier d’entreprise ne semblent pas affectés. Aucun de nos clients déclare vouloir ralentir ou reporter une décision même si " l’alignement des planètes " semble moins rectiligne (euro/matières premières/taux d’intérêt). Ce qui illustre la bonne santé intrinsèque du marché locatif francilien.

Sur ce marché locatif, dans le sillage de la recherche de rationalisation, le deuxième moteur de la demande s’est allumé courant 2016. Les entreprises sont désormais contraintes de déménager parce qu’elles recrutent et non plus seulement dans un souci de rationalisation. Et elles ont une meilleure visibilité à moyen et long terme pour prendre des décisions. Le seul frein à cette évolution pourrait venir, paradoxalement, du déficit d’offres disponibles. Le stock d’offres neuves diminue. Certains secteurs géographiques sont déjà dans une situation de carence. La pénurie est aussi bien qualitative que quantitative. Le taux de vacance est, ainsi, inférieur à 4 % dans Paris et atteint même 2 à 2,5 % dans certains quartiers, les surfaces de " grade A " ne représentant que 15 % de ce stock en Ile-de-France et 5 % seulement dans le QCA. La bonne nouvelle vient de la reconstitution du stock. Ainsi, près de 1,2 million de mètres carrés de
bureaux seront livrés cette année en Ile-de-France, dont 600 000 m2 sont déjà pré commercialisés. Ce qui illustre, à nouveau, la vigueur de l’activité transactionnelle. Et ce phénomène de pré commercialisation s’amplifie…

Et l’investissement ?

Le constat est identique. Le seul frein à la croissance du marché réside dans l’offre davantage que dans l’appétit des investisseurs. Le problème concerne vraiment le fait de trouver les actifs pouvant répondre à cet appétit. 2016 a été une année marquée par les grandes transactions et les arbitrages de certains investisseurs internationaux. Cette tendance se poursuit depuis le début 2017, ce qui permet d’anticiper une très belle année. Il n’est, d’ailleurs, pas impossible que, face à cet appétit constant des investisseurs, nous assistions, pour les meilleurs actifs, à un nouveau tassement du " spread " entre taux de rendement " prime " et taux de l’OAT, ce " spread " demeurant encore au-dessus de la moyenne décennale.

Au final, nous demeurons donc optimistes sur l’évolution des marchés en 2017 et déterminés s’agissant de notre développement.

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

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