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Philippe Perello (Knight Frank ) : « Une fenêtre d’opportunité pour les grands utilisateurs »…

InterviewsBureaux

le 03 Fév 2017

Philippe Perello estime que « le seul frein » à la poursuite de l’activité du marché locatif tertiaire francilien en 2017 réside dans la « pénurie » de surfaces de « grade A ». Le président de Knight Frank livre une rapide analyse prospective de ce marché (voir également notre édito pour son analyse du marché de l’investissement)…

Comment voyez-vous évoluer le marché locatif tertiaire francilien ?

Côté location, les moteurs de l’activité transactionnelle sont rallumés et ont permis un niveau d’activité supérieur à la moyenne décennale en 2016 à 2,5 millions de mètres carrés.

Le premier des deux moteurs, c’est celui de la croissance économique, avec le retour de la confiance qui est son corolaire. Les analystes prévoient 1,2 % de croissance pour l’économie française en 2017, similaire au taux de 2016, avec le retournement de la courbe du chômage qui semble se confirmer.

Le deuxième est constitué par la démarche de rationalisation immobilière. 70 % du parc de bureaux francilien a plus de vingt ans. Or, les techniques de construction ou de restructuration ont permis d’améliorer de 30 % l’efficacité des immeubles et de réduire d’autant les charges et coûts de fonctionnement.

En 2016, les très grands utilisateurs ont pris acte de la présence d’une fenêtre d’opportunité, après une longue période de sagesse des valeurs locatives, d’un environnement économique relativement apaisé et de perspectives de croissance en amélioration. Ceci devrait se poursuivre en 2017…

L’offre peut-elle répondre à la demande ?

Pour que le moteur fonctionne à plein régime, il faut, en effet, du carburant. Or, ce carburant, ce sont les surfaces de bureaux récentes répondant aux attentes des utilisateurs. Or, l’offre d’immeubles neufs ou restructurés (grade A) est tombée en dessous de 15 % des surfaces disponibles à fin 2016 en Ile-de-France, ce qui est trop peu quand on sait que 72 % de la demande placée sur ce segment des surfaces supérieures à 5 000 m2 a porté sur des immeubles de « grade A ».

Cette pénurie est criante dans Paris intra-muros où, à l’exception du quartier central des affaires (QCA), en raison d’une activité constructive forte, la part des immeubles de « grade A » est tombée à 9 % des disponibilités. Même à La Défense, le « grade A » ne représente plus que 12 % de l’offre. Un an avant, cette part atteignait encore 34 %…

Un mot sur l’évolution des valeurs locatives ?

Voilà bien le principal frein qui pourrait limiter l’activité transactionnelle pour l’année qui s’ouvre dans un contexte de tension inévitable sur les loyers et de réduction attendue des mesures d’accompagnement. La barre des 800 euros (HT, HC) du mètre carré atteinte plusieurs fois en 2016 dans le QCA pourrait de nouveau être franchie en 2017 pour les meilleurs immeubles…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 25/05/2018

Est-il possible de limiter la « révolution Airbnb » ?

La révolution engendrée par les plate-formes type Airbnb n’en finit pas de faire des vagues. Après New York, comme Paris, qui tentent d’endiguer le flot (mais essayer n’est pas réussir…), Amsterdam vient d’annoncer qu’à partir du 1er janvier prochain, les locations de ce type ne devront pas dépasser 30 jours – contre 60 actuellement –, et que les quartiers les plus prisés des touristes seront tout simplement interdits aux utilisateurs de la plate-forme.

A Madrid, même combat : la municipalité s’est fixé pour objectif d’ici la fin de l’année de rendre 95 % des appartements impossibles à louer légalement sur ces sites. Pour obtenir l’autorisation, les propriétaires devront, en effet, prouver que leur logement dispose d’une entrée indépendante du reste de l’immeuble, comme pour un hôtel. Une condition qui limite (beaucoup !) les offres possibles.
Mais on ne peut que constater l’impuissance relative des élus face à la déferlante : les réglementations n’empêchent pas la fraude ; parfois, au contraire, elles la stimulent (les Américains ont bien connu cela au moment de la prohibition…). Dans une étude publiée au début de l’année, l’université canadienne McGill, de Montréal, a en effet tenté d’évaluer l’impact du développement d’Airbnb à New York. Constatation sans appel : les deux tiers des revenus générés par Airbnb proviennent de locations illégales au regard de la réglementation en vigueur dans la Big Apple et 45 % des logements proposés sur le site l’année dernière ne la respectaient pas davantage. On ne dispose pas de chiffres pour Paris mais on subodore qu’ils pourraient être proches. Car quel Parisien, notamment un habitant du centre, ne voit pas défiler dans le hall de son immeuble de nouveaux occupants, souvent accompagnés de lourdes valises à roulettes, et qui ne restent que quelques jours ? Les conséquences, immobilières, sociales, économiques de la « révolution » Airbnb n’ont donc certainement pas fini de faire parler d’elles…

Portrait

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