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Raphaël Tréguier (Cegereal) : « constituer un grand portefeuille de bureaux de qualité »

- Le - par Jean-Baptiste Favier

Première foncière 100 % « verte » —l’intégralité de son patrimoine est labellisé et ce, depuis plusieurs années—, Cegereal a connu en 2016 un changement significatif d’actionnariat. Nous avons interrogé son « chief executive officer », Raphaël Tréguier, à ce sujet. L’occasion également de faire le point sur les axes stratégiques de la foncière.

Quel fait marquant retenez-vous de l’année 2016 ?

Cette année écoulée s’est, tout d’abord, ouverte avec un changement majeur de notre actionnariat : l’offre publique d’achat (OPA) lancée par Northwood en janvier 2016 suite à l’acquisition des actions détenues par Commerz Real lui a, d’abord, permis de détenir plus de 98 % du capital. Afin de conserver notre statut Siic, Northwood en a cédé, dans la foulée, un peu plus de 40 % à des investisseurs de premier plan. Le groupe d’origine nord-américaine demeure, ainsi, notre actionnaire de référence, avec environ 55 % du capital [rappelons que le seuil de détention maximum qu’un actionnaire, seul ou de concert, peut détenir dans une foncière sans lui faire perdre son statut Siic est de 60 %, ndlr]. A ses côtés figurent le fonds singapourien GIC, qui détient 25 % ; AXA, 5,2 % ; l’université du Texas, 5,2 %, le solde étant réparti entre divers autres investisseurs.

Lors de cette prise de contrôle, votre statut Siic a-t-il été remis en cause ?

C’était un des sujets clés liés au rachat par Northwood, qui a regardé la société avec un prisme tant immobilier que financier. Je suppose que Northwood a examiné tous les scénarii…, mais ce qui a séduit, c’est précisément de pouvoir à la fois créer de la valeur grâce à la pierre et développer une belle foncière de bureaux cotée.

En outre, le paysage boursier européen est surexposé aux centres commerciaux — du fait de la présence de grands acteurs comme Unibail-Rodamco ou Klépierre —, et aux foncières diversifiées parfois peu lisibles, ce qui explique notre volonté de garder une stratégie de développement claire d’une foncière 100 % bureaux en France. Nous ne sommes pas seuls à partager cette analyse, mais cette sous représentation des bureaux constitue une réelle opportunité.

Quelle proposition aux actionnaires ?

Cegereal a pour principale vocation de proposer une exposition indirecte aux grandes entreprises implantées en France via l’immobilier. L’investissement est donc sécurisé par des actifs de bureaux aux meilleurs standards et par des loyers assurant des flux financiers de grande qualité.

Comment se déploie votre stratégie d’investissement ?

Nous regardons des immeubles qui sont de conception moderne et ouverte au changement, pouvant notamment bénéficier à terme d’un ou plusieurs labels environnementaux . Nous avons acquis cet été " Hanami ", un campus exceptionnel de 30 000 m2 développé par Valode & Pistre et logé dans un écrin de 3,3 hectares au cœur de Rueil-Malmaison. Nous pouvons acheter des ensembles à restructurer ou réhabiliter, acquérir en Vefa ou repositionner des immeubles qui peinent à trouver des locataires. En tant que foncière, notre métier est de prendre des risques immobiliers de façon maîtrisée pour créer de la valeur immobilière avec comme leitmotiv : la qualité.

Et comment vous démarquez-vous par rapport aux autres foncières ?

Notre société constitue une vitrine française auprès d’acteurs internationaux. La majorité de nos clients et de nos investisseurs sont des entreprises internationales de premier rang. Nos critères d’exigence sont donc très élevés. Nous attachons, par exemple, une importance toute particulière à la qualité de signature de nos locataires… et à leur potentiel de croissance. Nous réalisons tous les trimestres une " analyse crédit " de l’ensemble de nos locataires et nous sommes la seule foncière à déclarer annuellement la notation moyenne de notre portefeuille, réalisée de manière indépendante par le cabinet américain Dun & Bradstreet. Je peux ainsi vous affirmer qu’au 31 décembre 2016, 96 % de nos locataires bénéficiaient des meilleures notations (1 ou 2) par cet organisme. Cette sélectivité dans le choix des locataires, avec qui nous concluons en général des baux fermes d’au moins six ans, réduit les risques d’impayés locatifs — nous n’en avons pas connu depuis la création de la société — et le risque de vacance grâce à leurs besoins d’extension de surface.

D’autre part, nous sommes depuis longtemps impliqués dans le " verdissement " de l’immobilier et renforçons notre action en la matière. Après notre plan " Go Green ", qui nous a placé comme première foncière de bureaux à détenir un patrimoine 100 % labellisé, nous avons lancé il y a deux ans le programme " Upgreen your business ". Cette fois-ci, nous avons impliqué toutes les parties prenantes — nos clients locataires mais aussi nos fournisseurs et prestataires — à s’investir à nos côtés dans une démarche RSE : chartes d’engagement, " reportings " techniques et environnementaux, suivi des consommations dans les parties communes et les parties privatives… Premier succès de ce plan de développement : nous avons été classée première foncière de bureaux en Europe au sein du GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark).

Quel impact sur votre patrimoine ?

Nos immeubles bénéficient de la double certification HQE " Exploitation " et BREEAM " In Use ". Et cela, dès les premières attributions. Trois de nos actifs —  "Arcs de Seine ", " Europlaza " et " Rives de Bercy " — ont fait partie des dix premiers ensembles de bureaux en France à la recevoir. Ce positionnement précurseur nous a permis de nous démarquer de la concurrence et nous assure des commercialisations plus rapides.

Quel appétit en 2017 ?

Nous regardons toute opportunité d’acquisition de bureaux de type " core + " ou " value add " d’un montant unitaire supérieur à 50 millions d’euros. Au final, le terme clé qui résume notre stratégie est " la qualité ", existante ou potentielle. C’est la seule façon de nous assurer de la pérennité de la valeur d’un immeuble, de son attractivité et, donc, de la solidité des revenus à venir.

Regardez-vous les grandes métropoles régionales ?

Naturellement. Mais notre taille unitaire rend l’offre disponible malheureusement plus rare en régions qu’en Ile-de-France. Le corollaire est qu’il existe, en sus, un risque non négligeable de liquidité.

Avez-vous des objectifs chiffrés en terme d’investissement ?

Nous n’avons pas d’enveloppe globale chiffrée pour l’année. Une seule direction : constituer un grand portefeuille de bureaux de qualité. Une foncière de bureaux cotée se doit d’avoir une taille critique et donc, à ce jour, nous sommes une start-up en phase de croissance…

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

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