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Rémi Gaston-Dreyfus (GDG Investissements) : « Trois à cinq nouvelles opérations de restructuration par an »…

- Le - par Jean-Baptiste Favier

Créée il y a dix ans, GDG Investissements s’est spécialisée dans la restructuration lourde d’actifs immobiliers — majoritairement tertiaires — à Paris et en première couronne. La petite équipe — une dizaine de personnes — dirigée par Rémi Gaston-Dreyfus a récemment livré l’opération « Gate One », porte de Clichy, à Morning Coworking. Le président fondateur nous en dit plus sur la stratégie de la société, l’équipe, les projets et objectifs, ainsi que sa vision du marché.

Dans quel cadre avez-vous créé GDG Investissements ?

Il faut revenir sur mon parcours professionnel. Je suis, en quelque sorte, un " serial entrepreneur " : avocat de formation, j’ai quitté le Barreau après avoir développé mon cabinet à l’international pour passer, ensuite, plusieurs " vies " à réaliser des aventures entrepreneuriales, notamment dans les domaines de la biotechnologie et du photojournalisme. Après une année sabbatique, j’ai réalisé en 2004 ma première acquisition immobilière : un immeuble à restructurer rue Beethoven, dans le 16ème arrondissement. Pendant les trois années suivantes, j’ai appris mon nouveau métier : j’ai racheté une trentaine d’actifs, de typologies variées, partout en France, mais pour lesquels je pensais pouvoir apporter une valeur ajoutée, qu’elle soit juridique, fiscale, architecturale…, mais toujours en dénouant des problèmes complexes. En 2007, j’ai vendu en bloc ce portefeuille immobilier hétéroclite et j’ai poursuivi l’aventure immobilière en créant GDG Investissements.

Quel positionnement ?

Depuis le début, la structure a pour ambition la restructuration lourde d’actifs obsolètes à Paris et en première couronne. Nous ne sommes pas véritablement promoteurs ; nous sommes à la fois investisseurs, développeurs et — faute de meilleur qualificatif — artisans. Les opérations que nous initions sont financées par nos fonds propres et par effet de levier : nous vivons, ainsi, de la valeur ajoutée que nous arrivons à créer sur chaque opération et non d’honoraires de maître d’ouvrage.

Comment appréhendez-vous un ensemble à restructurer ?

Nous regardons, d’abord, ce que nous pouvons apporter comme valeur à un immeuble donné, que ce soit via la création architecturale, un changement d’usage, l’optimisation des charges… Nous devons également savoir si l’objectif est à notre portée et, surtout, si l’opération est rentable, car nous les lançons toutes " en blanc ". Au bout d’une semaine de réflexion, nous sommes en capacité de nous engager, sans condition : ni permis, ni financement.

Outre l’aspect indépendant, il existe une certaine fierté dans notre mode de fonctionnement: il est beaucoup plus gratifiant de réhabiliter un immeuble vétuste, de lui redonner une seconde vie, plutôt que d’en construire un neuf, alors que de nombreux mètres carrés restent inoccupés en Ile-de- France.

Vous n’intervenez qu’en Ile-de- France…

Et même, plus précisément, à Paris et en première couronne uniquement ! C’est un positionnement assumé, qui est motivé par le risque élevé que nous portons. De par la mobilisation de nos fonds propres, nous ne pouvons pas nous permettre d’assumer financièrement de telles opérations trop longtemps, notamment en cas de retournement de marché. Nous avons donc besoin d’être certains de la liquidité de notre actif. Et Paris et la première couronne – troisième place immobilière mondiale après Londres et New York – nous assurent une certitude de sortie en cas de coup dur. Par ailleurs, dans chaque opération que nous lançons, nous prévoyons toujours un " plan B " ou " crash scenario ", dans le cas d’une cession anticipée de notre projet.

GDG

Outre la localisation, quels sont vos critères d’investissement ?

Nous nous intéressons principalement aux ensembles tertiaires : ce marché est corrélé à l’économie et est peu sensible aux éventuelles incitations fiscales. Ce qui le rend moins spéculatif. Mais ce qui ne signifie pas que nous ne réalisons que des immeubles de bureaux : il est tout à fait envisageable de créer des ensembles mixtes (bureaux avec commerces en pieds d’immeubles, logements dans les étages, hôtellerie…), tant que le business model de l’opération le supporte.

Nous nous intéressons à tous types d’immeubles, industriels ou haussmanniens, à transformer ou à améliorer, situés à proximité des transports en commun, idéalement dans les 500 mètres alentours. Mais en terme de taille, un immeuble de 1 000 m2 va nous demander quasiment autant de travail de réflexion, en amont, qu’un plus grand ensemble. Ainsi, nous préférons travailler sur des actifs dont la taille oscille entre 3 000 et 15 000 m2. Ce qui ne signifie pas, non plus, que nous ne regarderons pas les ensembles plus grands. Mais ce qui nous oblige, dans ce cas, à modifier notre process et renforcer certaines parties de nos équipes… "Nous nous intéressons à tous types d’immeubles, industriels ou haussmanniens, à transformer ou à améliorer, situés à proximité des transports en commun, idéalement dans les 500 mètres alentours "…

Un mot sur l’équipe ?

Nous sommes une petite équipe de dix collaborateurs, avec un cabinet d’architecture de quatre personnes que l’on consulte " en externe ", mais qui travaille à 95 % pour nous. La moyenne d’âge dépasse à peine la trentaine. En deux ans, nous avons procédé à de nombreux recrutements et avons quasiment renouvelé notre équipe. Pour assurer une vision long terme, afin que nos jeunes collaborateurs puissent se projeter dans les dix prochaines années et, également, pour dissocier l’image de l’entreprise de son fondateur, j’ai longtemps cherché un associé, par définition plus jeune que moi, avec qui partager des ambitions et des objectifs communs. D’où l’arrivée d’Olivier Petreschi, en qualité de directeur général associé. Agé de 41 ans, diplômé d’HEC, il était précédemment responsable de l’immobilier du groupe Carlyle en France.

Quels sont vos projets en cours ?

Nous livrons ce mois-ci les 8000m2 de l’opération " Gate One ", porte de Clichy, acquise par Unofi-Notapierre et pris en location par une société de qualité, Morning Coworking, qui a signé un bail ferme de neuf ans, sur la base de 400 euros (HT, HC) du mètre carré. Nous avons également acheté, l’an passé, avec Zaka, l’immeuble " Corner ", ex-locaux de la Haute Autorité de Santé à Saint-Denis (93), dont la restructuration donnera naissance au " New Corner ", qui offrira plus de 13 000 m2 de bureaux. Sa livraison est prévue au deuxième semestre 2019. Et nous avons également acquis deux immeubles mitoyens à Clichy (92), rue Henri Barbusse, pour créer l’ensemble " H2B ", dont le permis de construire est en cours d’instruction. Nous ambitionnons de réaliser trois à cinq nouvelles opérations par an.

Quel regard portez-vous sur le marché des bureaux à Paris et en première couronne ?

En termes macroéconomiques, je pense que notre troisième marché mondial de l’immobilier tertiaire a un très bel avenir. Outre l’effet accélérateur de l’organisation des Jeux Olympiques en 2024, les signaux les plus prometteurs sont envoyés par les pays anglo- saxons: les Etats-Unis, de par leur politique isolationniste, et les Britanniques, avec le Brexit, n’envoient pas de signaux très positifs. Paris est le marché de report par excellence en terme d’investissement immobilier. Et la récente élection d’Emmanuel Macron à la tête de notre pays, sa volonté politique et l’adhésion des catégories socio-professionnelles supérieures (CSP+) renforcent ce positionnement. Cependant, en matière immobilière, il est aujourd’hui de plus en plus difficile de bien acheter en raison d’une concurrence accrue, notamment dans notre segment de prédilection, celui des actifs à restructurer. Un signe plutôt positif pour le stock francilien, qui voit ainsi sa qualité s’améliorer au fur et à mesure des opérations de valorisation. Notre expérience et notre mode de fonctionnement nous permettent, toutefois, de trouver des " pépites " : nous comptons pour ce faire sur notre rapidité d’analyse et d’exécution.

Quels sont vos objectifs pour l’année qui s’ouvre ?

Nous avons la chance d’avoir des banquiers et des fonds privés qui nous font confiance. Nos limites sont donc nos ressources humaines. Nous avons pour ambition de conclure au moins trois acquisitions en 2018, dans des volumes compris entre 5 000 m2 et 15 000 m2 et dont les " capex " sont généralement compris entre 2 000 et 3 000 euros du mètre carré, sans compter la poursuite des deux opérations initiées en 2017…

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

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