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Sébastien Masson (JLL) : « La hausse des valeurs s’inscrit dans nos préconisations »…

InterviewsBureaux

le 24 Nov 2017

Demande « en nette augmentation », offre « inférieure à 3 % » et valeurs locatives « plutôt orientées à la hausse » : c’est, à grands traits, le portrait que dresse Sébastien Masson du marché francilien des petites et moyennes surfaces de bureaux. Responsable de ce marché chez JLL (et nommé aux « Pierres d’Or 2018 » dans la catégorie « Jeunes Talents »), le conseil analyse ce marché et fait part de la stratégie de développement de JLL dans ce créneau, avec notamment des recrutements programmés…

Quel bilan pour l’activité petites et moyennes surfaces depuis le début de l’année ?

Contrairement à ce qu’une première lecture des chiffres pourrait laisser entendre, le marché 2017 des surfaces de bureaux inférieures à 1 000 m2 en Ile-de-France est très dynamique. Si l’on fait un état des lieux factuel à fin septembre, ce sont 625 000 m2 de bureaux qui ont été placés dans le créneau des petites et moyennes surfaces, soit un recul de 5 % par rapport à la même date en 2016 et 2 200 transactions réalisées selon Immostat, soit une baisse de 8 %. Dans ce marché, tous les créneaux « souffrent », à l’exception des surfaces entre 500 et 1 000 m2 qui, lui, est en croissance de 4,6 % à fin septembre.

Quelle évolution pour ce marché ?

La demande s’inscrit en nette augmentation. Nous enregistrons, ainsi, une hausse de 15% des recherches de nos clients utilisateurs dans nos bases par rapport à 2016. Nous sommes confrontés à une réalité du marché selon laquelle les secteurs de Paris intra-muros captent une grande partie des transactions en petites surfaces alors que l’offre disponible est inférieure à 3 % (voir en dessous de 2 % pour certains secteurs). Ce manque d’offre impacte donc les valeurs locatives plutôt orientées à la hausse. Et si cette évolution ne se traduit pas encore lors des signatures, nous devrions le constater au cours du 4ème trimestre. La hausse des valeurs s’inscrit, d’ailleurs, dans nos préconisations… C’est ainsi que nous constatons un resserrement des loyers de présentation entre les secteurs parisiens, y compris l’ouest de Paris ; une très forte baisse des mesures d’accompagnement dans la Capitale, ce qui n’est pas le cas des secteurs en première couronne, où les utilisateurs peuvent encore trouver de bons équilibres financiers ; un délai de commercialisation divisé, en moyenne, par deux depuis le début de l’année et des secteurs d’Issy-les-Moulineaux/Boulogne- Billancourt et Neuilly-sur-Seine/Levallois- Perret qui gagnent, in fine, en attractivité avec l’arrivée de nombreuses entreprises parisiennes…

On dit que le développement du coworking impacte le marché des petites et moyennes surfaces. Qu’en pensez-vous ?

Il l’impacte réellement. Nous estimons qu’en moins de deux ans, 107 000 m2 de bureaux ont été pris à bail par des « coworkers ». Nous évaluons également à 80 % le taux d’occupation de ces espaces de coworking dans Paris, sachant que les résultats sont plus mitigés en dehors de la Capitale. En pleine expansion, ces centres concernent de plus en plus d’entreprises à la vision à court terme (trois ans) incertaine, alors qu’elles étaient auparavant intéressées par des prises en location sur la base de baux classiques 3-6-9. Mais Immostat ne mesure pas cette performance et, finalement, cette particularité n’est pas comptabilisée dans l’évolution du marché des petites et moyennes surfaces. Du coup, contrairement aux résultats du marché, je considère que le créneau des petites et moyennes surfaces est en évolution positive ! Plusieurs questions se posent pour les années à venir : est-ce que l’explosion du coworking est une tendance de fond ? Ou s’explique-t-elle (même partiellement) par le phénomène actuel de pénurie d’offres ? Et avec près de 50 000 m2 d’espaces de coworking de plus à horizon été 2018, le marché ne risque-t-il pas d’être saturé en offres disponibles ?

Suffren

Quels résultats pour JLL dans ce marché ?

Depuis la mise en place de notre nouvelle organisation en mars 2015, avec une unique et grande équipe petites et moyennes surfaces, nous avons, en moins de trois ans, multiplié par deux notre chiffre d’affaires et recruté/renouvelé près de 40 % de nos effectifs. Nous nous sommes progressivement stabilisés et sommes montés en compétences afin de constituer une équipe solide et reconnue sur le marché. Nos résultats sont liés à l’engagement de nos consultants à offrir un service de grande qualité aux clients et à l’expérience du management de l’équipe avec cinq adjoints (Rodolphe Monnier, Hugues Drouault, Simon Yvé, Vincent Ropers et Sébastien Roché) qui peuvent faire valoir dix ans d’expérience en moyenne. Le résultat est sans appel : en 2017, l’équipe petites et moyennes surfaces de JLL affiche 7 % de croissance quand le marché annonce -5 %. Et la fin de l’année réserve encore de belles surprises …

Quelle stratégie de développement ?

Nous avons des objectifs clairs et ambitieux, fixés par le comité de direction de JLL France à horizon 2020. La stratégie appliquée au quotidien est établie conjointement avec la directrice du département Agence, Marie-Laure Leclercq de Sousa. Elle consiste notamment, au- delà même de prendre des parts de marché, à capitaliser sur nos offres et nos différences avec comme superbe vitrine notre salle immersive et notre outil NXT Office (voir, à ce sujet, l’interview de Charles Boudet, directeur général de JLL, dans notre lettre du 15 septembre dernier). Cet outil disruptif facilite les recherches de nos clients et la commercialisation des actifs. Avec plus d’une centaine de mandats exclusifs de recherches de locaux confiés par nos clients utilisateurs, l’équipe petites et moyennes surfaces dispose d’une base solide pour se développer en restant fidèle à ses valeurs d’éthique et de professionnalisme.

Masson

A propos de l’équipe, quel développement ?

Tout au long de l’année 2018, nous allons intégrer de nouveaux axes de réflexion. Le coworking, dans son aspect conseil, en fait partie. L’équipe petites et moyennes surfaces se porte bien, en témoigne ma nomination aux « Pierres d’Or 2018 ». Il s’agit, pour moi, d’une récompense collective après une belle année 2017. Notre évolution se traduit également en terme de recrutement, puisque nous recherchons déjà 7 consultant(e)s à partir de janvier 2018…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Arthur de Boutiny

le 19/07/2018

L’acquisition : du rêve à la réalité…

La France fait partie des pays où la culture et la société promeuvent l’acquisition du logement comme signe de réussite sociale et étape cruciale dans la vie. Dans ce contexte, comment se déroule la recherche de la perle rare qui saura décider l’acquéreur potentiel ? Le Crédit Foncier s’est penché sur la question pour la cinquième année consécutive, en interrogeant près de 5 000 ménages qui ont essayé, ces douze derniers mois, d’acquérir un logement.

73 % des personnes interrogées recherchaient une maison plutôt qu’un appartement, en particulier dans le Nord-Ouest et le Nord-Est de la France. Bien entendu, tout dépend des communes dans lesquelles on recherche : ce désir est partagé par 88 % des futurs acquéreurs dans des communes de moins de 5 000 habitants, contre 36 % dans les villes de 100 000 habitants.

Parmi les critères essentiels, 70 % des interrogés mentionnent l’emplacement, ainsi que la superficie ; 67 %, le nombre de pièces ; la proximité des transports en commun est primordiale en Ile-de-France, tandis que l’exposition du logement et la vue dont il dispose l’emportent dans le Sud de la France. La proximité des écoles est un critère dont la pertinence augmente ou décroît selon la situation familiale des sondés.

Les motivations essentielles des primo-accédants sont d’être chez soi (74 % des citations) et de ne plus verser des loyers à fonds perdu (69 %) ; celles des secundo-accédants, de disposer d’un logement plus grand (34 %) et de changer d’environnement (36 %).

Qu’en est-il  après un an de recherche ? 65 % des sondés ont fait l’acquisition d’un logement (contre 53 % lors du même sondage réalisé en 2014), 27 % recherchent toujours et 8 % ont renoncé. En moyenne, les acheteurs attendent 4,7 mois (7 mois en 2014) avant de signer un compromis. Lorsqu’ils ont conclu leur achat, les ménages ont visité en moyenne près de 6 biens. Cette durée varie en grande agglomération avec 4,1 mois pour 6,5 biens visités. 64 % des Français ont utilisé Internet pour leur recherche, que ce soit pour consulter les annonces, rechercher un financement et évaluer le marché, et ce pourcentage monte à 79 % à Paris et en petite couronne.

Dans la réalité, un acquéreur sur cinq (18 %) est allé au-delà du budget qu’il s’était fixé avec un dépassement moyen de 13 % ; c’est en Ile-de-France que la nécessité d’aller au-delà du budget initial est la plus importante.

Pour 49 % des acquéreurs, la transaction s’est faite après avoir obtenu une baisse de prix. Hors budget, 42 % des acquéreurs ont fait des concessions par rapport à leurs critères initiaux. Les principales concessions portent sur la taille du logement (28 % disent avoir acheté un logement plus petit qu’espéré), sur l’éloignement géographique (22 % disent s’être éloignés du lieu où ils souhaitaient acheter), sur une surface moindre de terrain ou jardin (19 %), le renoncement à un parking (19 %), le renoncement à l’absence de travaux à effectuer (19 %) ou encore l’exposition du bien (11 %). Les Franciliens, en particulier, sont les moins exigeants, avec 52 % de concessions à Paris et petite couronne, contre 38 % dans le Nord-Est de la France.
La preuve, s’il en fallait, que l’acquisition demeure un parcours du combattant…

Portrait

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