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Sébastien Roché (JLL) : « la vente à utilisateurs au beau fixe »…

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le 03 Juil 2018

Avec un volume commercialisé en hausse de 60 % au cours des trois premiers mois de l’année, le créneau de la vente à utilisateurs se porte bien. Il pourrait même se porter mieux si l’offre suivait. Ce qui est loin d’être le cas souligne Sébastien Roché. Le responsable de l’équipe vente à utilisateurs au sein du département Agence de JLL, qui a multiplié par deux son chiffre d’affaires depuis sa création en 2015, a bien l’intention de réitérer la performance d’ci 2020. Il en dit plus…

Comment se présente le marché de la vente à utilisateurs depuis le début de l’année ?

Sébastien Roché : nous intervenons dans un marché qui, depuis 2010, représente 330 transactions environ chaque année, correspondant à quelque 330 000 m2 commercialisés, soit 14 % de la demande placée totale en Ile-de-France. Au premier trimestre 2018, 103 000 m2 ont ainsi été vendus à utilisateurs. Ce qui permet de parler d’un bon début d’année puisque ce volume s’inscrit en hausse de 60 % par rapport à celui du 1er trimestre 2017. En revanche, le nombre de transactions est en hausse de seulement 25 %, ce qui signifie que quelques grosses opérations ont été réalisées. Au total, une centaine de transactions ont été bouclées au 31 mars dernier. En soulignant que sur ce marché de la vente à utilisateurs, 80 % environ de l’activité correspond à des transactions portant sur des surfaces jusqu’à 1 000 m2.

Comme pour les années passées, Paris a concentré l’essentiel de l’activité avec plus de 50 % de transactions réalisées dans la Capitale, en nombre comme en volume. Parmi les principales d’entre elles figure l’acquisition par Altice du dernier immeuble de l’ensemble « Qu4drans », dans le 15ème arrondissement, une opération portant sur plus de 25 000 m2… Tous les secteurs parisiens ont enregistré une hausse de l’activité, même si celle-ci reste pénalisée par le manque d’offres disponibles…

Depuis de nombreuses années maintenant, ce marché est caractérisé par une offre insuffisante…

Effectivement, d’autant plus que le taux de vacance est actuellement inférieur à 3 % dans Paris. Et ce, face à une forte demande. Ainsi, pour notre part, nous disposons d’environ 300 demandes dans le créneau des surfaces jusqu’à 1 000 m2 et plus d’une quarantaine de demandes dans le créneau 1 000-5 000 m2 à l’acquisition dans Paris ! Du coup, nombre de sociétés qui cherchent à acquérir des locaux sont amenées à reconduire leur bail ou à prendre en location dans le cadre d’un bail dérogatoire ou à s’installer dans des centres de coworking ou tout autre solution qui leur évite un engagement long, en attendant une opportunité à l’acquisition…

Vente de 400 m2 rue Louis Blanc (10ème)…

Une situation qui augure des prix en hausse…

Oui, les prix s’inscrivent en hausse dans Paris. Ainsi, dans le QCA, ils évoluent entre 12 000 et 20 000 euros du mètre carré, un large spectre qui résulte de la situation des bureaux, suivant qu’il s’agisse ou non d’un rez-de-chaussée, d’une rue prestigieuse ou qui l’est moins… Hors QCA, les prix évoluent dans la Capitale entre 5 000 et 13 000 euros du mètre carré. Des valeurs d’autant plus en hausse que, lorsqu’il s’agit de surfaces supérieures à 1 000 m2 dans Paris ou en première couronne, les utilisateurs doivent, désormais, affronter la concurrence des investisseurs. Il y a encore quelques années, un gap d’environ 20 % existait entre le prix qu’était prêt à proposer un investisseur et celui d’un utilisateur. Aujourd’hui, les investisseurs s’alignent et, surtout, ils font souvent preuve d’une plus grande réactivité. Là où un chef d’entreprise va réfléchir par rapport à la situation des bureaux, à son personnel…, un investisseur réagit en fonction de son « business plan » et peut prendre une décision en quelques jours seulement. D’autant plus face à un marché de l’investissement où les taux de rendement ont chuté et en manque d’offres également et, donc, face à des investisseurs qui se repositionnent sur des immeubles vides à travailler… Ce qui explique que les utilisateurs rencontrent souvent des difficultés à se positionner dans les appels d’offres.

Il n’empêche que, malgré un marché en sous-offre et des prix en hausse, la demande de la part des utilisateurs est très forte. Et il ne faut pas oublier les transactions réalisées « off market ». Celles-ci sont loin d’être négligeables et, finalement, les 14 % que représentent les ventes à utilisateurs dans la demande placée totale s’apparentent, vraisemblablement, plutôt à 16, voire 18 %…

Vente à une fondation de 580 m2, rue de Reuilly (12ème)…

Quels résultats pour JLL dans ce marché ?

Nous avons bouclé une quinzaine de transactions au cours du 1er trimestre, portant sur des surfaces entre 100 et 3 000 m2. Nous avons, par exemple, réalisé la vente, auprès d’une startup travaillant dans la publicité, de 1 700 m2 à proximité de la place de la République, à Paris ; la vente à une fondation de 580 m2, rue de Reuilly (12ème) ; la vente de 400 m2 rue Louis Blanc (10ème), ainsi que des surfaces entre 100 et 400 m2 auprès de professions libérales, cabinets d’avocats et de notaires en tête. Nous avons également bouclé la vente à un syndicat, qui recherchait une surface dans Paris, d’un plateau de 800 m2 à… Malakoff (92). Et la Fondation de Madame Jules Lebaudy, premier client de notre salle NxT, qui recherchait des locaux à la location ou à l’acquisition et nous avait confié un mandat de recherche exclusif, a finalement choisi d’acquérir un immeuble indépendant de 600 m2 à Montrouge (et a confié l’aménagement des bureaux à Tétris).

Vente de 1 700 m2 auprès d’une startup à proximité de la place de la République : quelques-unes des ventes à utilisateurs réalisées par JLL au premier trimestre.

Quelle offre chez JLL ?

Nous disposons de 70 offres actuellement, en soulignant que 80 % d’entre elles portent sur des surfaces jusqu’à 1 000 m2. Mais nous travaillons aussi sur de beaux mandats, à l’exemple de celui portant sur la vente du 66, rue de Villiers, à Levallois-Perret (92), un immeuble de 2 500 m2 de bureaux environ…

Quelle équipe ?

Notre équipe a été créée en mars 2015 par Marie-Laure Leclercq de Sousa lorsqu’elle a repris les rênes de l’Agence et souhaité créer une équipe ad-hoc. Depuis, cette équipe a multiplié par deux son chiffre d’affaires et accru de 50 % ses effectifs. Elle est aujourd’hui composée de 9 collaborateurs. Nous envisageons, d’ailleurs, trois nouveaux recrutements d’ici fin 2018/début 2019, en interne comme en externe, car nous souhaitons à nouveau multiplier par deux notre chiffre d’affaires d’ici 2020… Bien entendu, s’agissant d’un créneau du marché où la transparence n’est pas toujours évidente, nous travaillons, pour notre part, main dans la main avec les autres équipes de l’Agence et avec celles de l’investissement. C’est ainsi que l’on multiplie les sources d’informations et, donc, les opportunités…

Quel(s) conseil(s) donneriez-vous à un candidat à l’acquisition ?

Un utilisateur qui lance sa recherche à l’acquisition se montre, souvent, exigeant. Et lorsqu’il s’aperçoit que le marché s’avère nettement plus complexe qu’il ne le pensait au départ, il assouplit ses critères. Les utilisateurs qui réalisent une acquisition sont, la plupart du temps, depuis plusieurs mois sur le marché et il n’est pas rare qu’ils aient laissé passer une ou plusieurs opportunités… Je leur conseil, donc, de se montrer plus souples dans leurs critères de recherche dès que celle-ci est initiée et qu’ils prêtent une oreille attentive à leurs conseils qui connaissent parfaitement l’état de ce marché particulier…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Valérie Garnier

le 19/09/2018

La Défense : 60 ans et toujours sexy !

L’histoire se passe dans un pavillon situé en banlieue parisienne, en l’occurrence Courbevoie. Une ville en plein bouleversements, consécutifs aux travaux d’urbanisme monumentaux qui y sont engagés, tout comme à Puteaux et Nanterre, pour que le futur quartier de La Défense voit le jour.

Les camions, les pelleteuses, les marteaux-piqueurs, les grues et le bruit incessant que forme l’ensemble, dressent le décor du film de Pierre Granier-Deferre, d’après un roman de Georges Simenon, intitulé « Le Chat ». Nous sommes en 1971 et le quartier de La Défense, qui a été inauguré avec l’ouverture du Cnit en septembre 1958, s’apprête à émerger. Courbevoie, Puteaux et Nanterre vivent leurs derniers jours de « petites banlieues parisiennes ».
Après moultes rebondissements, péripéties et crises diverses, La Défense n’a eu de cesse de se développer, de se construire et même se déconstruire !
Pour faire face à l’obsolescence de nombreuses tours, un « Plan de Renouveau de La Défense » est lancé en 2006 par Nicolas Sarkozy, alors président de l’Epad. Il prévoit la construction de 850 000 m2 de bureaux supplémentaires, dont 350 000 en démolition-reconstruction ; 100 000 m2 de nouveaux logements et la réalisation de grands équipements.

En 2007, l’EPGD est créé pour gérer et promouvoir le quartier d’affaires. En 2010, l’EPGD change de nom pour devenir Defacto, tandis que l’Epad fusionne avec l’Epasa, aménageur de la Zac Seine-Arche, pour devenir l’Epadesa.

En janvier 2018, Defacto et l’Epadesa décident, à leur tour, de fusionner et la nouvelle structure, en charge de gérer, d’aménager et de promouvoir le quartier se nomme alors Paris La Défense.

Aujourd’hui, Paris La Défense fête ses 60 ans ! Historiquement, il s’agit du premier quartier d’affaires européen ; le quatrième le plus attractif au monde, selon le baromètre d’attractivité EY-ULI 2017 ; un territoire de 564 hectares, dont 31 d’espaces piétons ; 500 entreprises sont implantées, dont 41 % d’origine étrangère ; 75 % de sièges sociaux. La Défense, c’est aussi 3,5 millions de mètres carrés de bureaux dans plus de 70 tours, dont 10 000 m2 d’espaces de coworking ; 180 000 salariés ; 42 000 habitants et 45 000 étudiants. La Défense continue de se moderniser autour de nouvelles gares et développe des infrastructures au service des habitants afin de s’intégrer et répondre aux exigences et aux ambitions du Grand Paris. Bref, La Défense est loin d’avoir achevé son évolution urbaine !

Portrait

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