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Stephan von Barczy et François Blin (JLL) : « en équipe avec les banques d’affaires »

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le 12 Jan 2018

Stephan von Barczy et François Blin

5,5 milliards d’euros de transactions bouclées en 2017, dont 4,5 milliards d’euros de transactions en Ile-de-France ; 1,5 milliard d’euros d’actifs en mandats ; un milliard d’euros en « due diligence » ; 1,2 milliard d’euros de dossiers sous promesse : décidément, le département investissement de JLL poursuit activement sur sa lancée. A l’ordre du jour l’an passé : réorganisation, création d’une nouvelle équipe, interventions aux côtés de banques d’affaires… Cette année, c’est la digitalisation qui sera à l’honneur. Stephan von Barczy, qui dirige le département, et François Blin, directeur adjoint du pôle bureaux Ile-de-France et en charge des investisseurs étrangers en France, en disent beaucoup plus…

Quelle année 2017 pour le département investissement de JLL ?

Stephan von Barczy : d’abord, l’organisation du département, qui regroupe aujourd’hui une cinquantaine de collaborateurs, a été rendue plus claire et lisible. Dans ce cadre, j’ai partagé la responsabilité de l’équipe bureaux Ile-de-France, composée d’une douzaine de consultants, entre moi-même et François Blin, qui était déjà responsable des investisseurs internationaux en France. L’équipe régions et logistique, qui regroupe également une douzaine de professionnels, est dirigée par Vincent Delattre ; l’équipe commerce, qui en comprend quatre, est dirigée par Jeremy Rasoli ; l’équipe résidentiel, avec également quatre consultants, est sous la responsabilité de Christophe Volle et Graeme Jackson est chargé de l’équipe corporate, composée de trois collaborateurs. Sans compter une douzaine de collaborateurs chargés des « fonctions supports ». Dans un contexte de croissance de l’activité, notre objectif visait à développer les équipes commerce et résidentiel. Ce que nous avons réalisé via des recrutements. Aujourd’hui, nous nous inscrivons toujours dans une logique de croissance et de recrutements. C’est ainsi que nous recherchons notamment un collaborateur expérimenté pour la logistique et l’activité, qui sera basé à Paris, ainsi qu’un collaborateur expérimenté pour renforcer l’équipe bureaux à Paris, idéalement avec un profil international. Nous souhaitions également renforcer l’équipe bureaux en régions. Ce qui est fait avec l’arrivée de Valérie Astruc, qui jusqu’ici s’occupait chez JLL d’investissements hôteliers en régions, au sein de notre implantation marseillaise pour travailler, depuis début janvier, dans l’équipe bureaux régions.

Et s’agissant de l’activité du département ?

Stephan von Barczy : notre activité a porté, en 2017, sur un volume de 5,5 milliards d’euros d’actifs via 90 transactions, dont un milliard d’opérations en régions et en logistique. Le volume unitaire d’une douzaine de ces transactions était supérieur à 100 millions d’euros, dont les plus emblématiques sont « Cœur Défense », bien sûr, mais aussi « In/Out », « Intown » ou encore les « Docks de Marseille », ainsi que le portefeuille de logistique « Axxel » de Generali. Avec 4,5 milliards d’euros d’opérations traitées, nous avons le plaisir de constater que le département investissement de JLL conserve sa place de numéro 1 quant au volume de transactions en Ile-de-France l’an passé. Notre part de marché s’élève à environ 25 %. Surtout, nous anticipons une activité plus soutenue en ce début d’année par rapport au début 2017. En effet, nous avons participé à de nombreuses consultations en fin d’année dernière et ce, jusqu’au 21 décembre. Il ne s’est pas passé une semaine, depuis le 1er septembre dernier, sans que nous soyons consultés. Au total, ces consultations ont porté sur un volume de 2 milliards d’euros d’actifs au cours du dernier trimestre. Un niveau d’activité vraiment exceptionnel pour cette période de l’année, habituellement plus calme.

Grâce à ces consultations, nous démarrons l’année avec un volume d’environ 1,5 milliard d’euros de mandats portant sur des actifs pour lesquels nous allons lancer les « marketing ». Les mandats portant sur des bureaux représentent un volume d’un milliard d’euros, dont, par exemple, celui concernant le très emblématique immeuble « Kosmo », futur siège de Christian Dior Parfums à Neuilly-sur-Seine (92). Figurent également un portefeuille de boîtes commerciales réparti dans l’ensemble de l’Hexagone ou encore un portefeuille de deux galeries commerciales à Flins (78) et Aix-en- Provence (13). Parallèlement, nos opérations sous « due diligence » représentent un volume d’un milliard d’euros, auquel s’ajoute 1,2 milliard d’euros d’opérations déjà sous promesse. Dont « Cœur Marais » et l’opération de Linkcity, « La Chapelle Internationale », un développement de 30 000 m2 Porte de la Chapelle. Sans compter le fait que nous travaillons sur à peu près 2 milliards d’euros de cessions en préparation par de grands « corporates ». Parmi elles figurent un portefeuille de 4 000 logements principalement en Ile-de-France, ainsi qu’une externalisation de 150 000 m2 de bureaux… Ce qui nous laisse penser que le 1er trimestre 2018 enregistrera un volume d’activité supérieur à celui des deux années précédentes.

François Blin : nous estimons que le volume investi au cours des trois premiers mois de l’année pourrait atteindre entre 3,5 et 4 milliards d’euros, par rapport à 2,5 milliards un an auparavant (et 2 milliards en 2016 !).

Kosmo

Quelle explication à ce démarrage rapide ?

Stephan von Barczy : deux facteurs sont à prendre en compte. D’abord, le dérapage du bouclage d’un certain nombre de transactions de 2017 sur 2018. Il n’est qu’à voir le volume de nos opérations sous promesse… Autre facteur : une politique de rotation des actifs plus rapide de la part des propriétaires, qui accroît mécaniquement le volume des transactions.

Quels résultats plus particulièrement pour l’équipe bureaux Ile-de-France ?

François Blin : nous avons, l’an passé, structuré une équipe spécialisée dans les transactions d’un volume inférieur à 20 millions d’euros, composée de quatre collaborateurs et dirigée par Jean-Marc Fritzinger. Notre objectif vise à intervenir dans un segment de marché un peu moins couvert par nos concurrents. Et les premiers résultats sont bons. Bref, le département investissement de JLL n’intervient pas uniquement sur les gros volumes ! Globalement, l’équipe bureaux Ile-de-France réalise entre 35 et 40 transactions par an, pour un volume de l’ordre de 3,5 milliards d’euros. Mais surtout, en 2017, l’équipe a démontré sa capacité à travailler aux côtés des banques d’affaires. Les clients nous appellent car ils constatent notre valeur ajoutée aux côtés de ces dernières. Ils recherchent surtout une connaissance au quotidien des investisseurs, une vision plus marketing des dossiers et une connaissance plus fine des marchés sous-jacents aux actifs, qu’il s’agisse de locatif comme de l’investissement. Dans cette logique, nous avons travaillé sur « Cœur Défense » aux côtés de deux banques d’affaires et nous avons plusieurs autres dossiers sur lesquels nous travaillons avec elles, que ce soit pour des actifs unitaires ou des portefeuilles… Dans ce type d’opération, nous n’intervenons pas en concurrence, mais en complémentarité avec ces établissements… Parmi nos axes de développement figure, enfin, le digital. Après les lancements très réussis des plate-formes « NXT » Office et « NXT » Retail, nous souhaitons développer « NXT » Invest à destination de nos clients investisseurs et de leurs besoins spécifiques. Ce sera l’une de nos priorités cette année…

Quelle analyse du marché de l’investissement en immobilier tertiaire en 2017 ?

Stephan von Barczy : le marché a tourné au ralenti jusqu’à la rentrée, avec comme résultat des retards assez significatifs dans les volumes investis. Puis, le sprint du 4ème trimestre a permis d’atteindre un record en terme de volume investi avec près de 10 milliards d’euros en Ile-de-France, pour un total, sur l’ensemble de l’année, de près de 19 milliards d’euros. Soit une baisse entre 5 et 10 %, mais avec un volume plus proche de celui de 2017 que ne le laissait penser l’activité à fin septembre.

François Blin : les investisseurs français ont accru leur domination du marché. Traditionnelle- ment, leurs acquisitions représentent entre 60 et 70 % du volume investi. L’an passé, cette proportion s’est élevée à 75 %. Parallèlement, la diversité des investisseurs internationaux s’accroît avec la confirmation, en 2017, d’une nouvelle entrée des investisseurs asiatiques, en particulier coréens, qui cherchent à réaliser de grands « deals core » avec des locataires de tout premier plan.

CoeurMarais

Et les taux de rendement ?

François Blin : nous avons enregistré, en 2017, une diffusion de la compression des taux à la première couronne. Aujourd’hui, la quasi totalité des marchés de première couronne ont vu leurs taux corrigés à la baisse. C’est ainsi que, si dans le QCA le taux « prime » tourne autour de 3 % pour les meilleurs actifs, il est tombé entre 3,25 et 3,75 % en première couronne ouest et entre 4 et 4,25 % à La Défense et à Saint-Denis.

Stephan von Barczy : il n’y a quasiment plus de secteur autour de Paris où le taux de rendement est supérieur à 5 %.

François Blin : nous parlons de taux « prime », appliqués à des immeubles neufs ou très récents, occupés par des locataires de qualité, sur la base de baux fermes de 6 ou 9 ans et ce, à des loyers de marché. Enfin, une autre caractéristique du marché en 2017 a concerné le retour des investisseurs « value add »/opportunistes sur des opérations à développer, en s’appuyant sur l’accélération du marché locatif. En effet, nous enregistrons une augmentation du nombre de transactions de ce type car la conviction des acheteurs est assez forte concernant la hausse des loyers et la liquidité locative accrue de ces actifs.

Quelle évolution cette année ?

Stephan von Barczy : s’agissant des volumes, nous restons optimistes avec une activité dynamique au 1er trimestre, un nombre de consultations important et quelques gros actifs déjà identifiés. Nous estimons que le volume investi en Ile-de-France évoluera, à nouveau, entre 15 et 20 milliards d’euros, ce qui permet de parler d’une belle année. Pour les actifs de commerce, l’activité s’est révélée moins dynamique que d’habitude avec 3,5 milliards d’euros, mais les mises en vente en cours nous permettent d’anticiper un volume autour de 5 milliards d’euros en 2018. Pour ce qui est de la logistique, après une activité particulièrement dynamique en 2017 avec 2 milliards d’euros investis, entre 1,5 et 2 milliards placés dans ce segment cette année nous semble une prévision raisonnable.

François Blin : pour ce qui est des taux, nous n’anticipons pas de hausse sur les années 2018 et 2019. Tant que le mandat de Mario Draghi n’arrive pas à échéance (en l’occurrence fin octobre 2019), la politique de la BCE ne devrait pas être fondamentalement modifiée. Dans ce cadre de taux d’intérêt bas, le poids des liquidités à investir dans l’immobilier devrait laisser les taux de rendement à leurs niveaux actuels, c’est- à-dire eux aussi historiquement bas.

Stephan von Barczy : on peut, bien sûr, s’interroger quant à l’impact de l’impôt sur la fortune immobilière sur la collecte des SCPI et OPCI. Pour l’instant, les collecteurs d’épargne ne nous signalent rien de particulier. Dans tous les cas, les investisseurs étrangers, présents sur le marché français et relativement frustrés dans leurs objectifs d’acquisition compte tenu du poids des nationaux, ne verrait pas d’un mauvais œil que ceux-ci réduisent leurs interventions. Il n’est donc pas exclu que nous assistions à un rééquilibrage du marché entre investisseurs français et étrangers… Mais, globalement, nous demeurons très confiants.

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/04/2018

Très cher Brexit…

En hausse de 13 % à l’issue du premier trimestre, le dynamisme de la demande placée de bureaux en Ile-de-France pourrait bien se voir renforcée par les conséquences du Brexit. Enfin ne manqueront pas de dire certains, car on en parle depuis près d’un an maintenant !

A ce sujet, Gérard Mestrallet, président d’Engie, interrogé par « Le Figaro » le 17 avril dernier en tant que président de Paris Europlace (à l’occasion de la tenue du forum annuel de Paris Europlace organisé à New York), précise : « très vite après le référendum, HSBC a annoncé qu’elle prévoyait de transférer 1 000 emplois à Paris. Puis, depuis octobre dernier, Bank of America Merrill Lynch, 400 traders ; JP Morgan va augmenter ses effectifs de 25 % à Paris ; Morgan Stanley installe 300 personnes. Les grandes banques françaises ont annoncé le transfert de 1 000 personnes. Dans le domaine de la gestion d’actifs, Schroeder, mais également les gérants français, Clerville Asset Management, Eleva, Smart Lenders redéveloppent leurs équipes à Paris. L’assureur Chubb a décidé de faire de Paris son centre européen. Tout cela représente déjà 3 000 à 4 000 emplois directs, soit environ 15 000 à 20 000 emplois au total. Paris fait ainsi deux fois mieux que Francfort »… Auparavant, Gérard Mestrallet avait mis en avant que « le régime des impatriés avait été amélioré de façon très substantielle par le gouvernement Valls et il devrait l’être encore davantage avec l’exonération de cotisation retraite pour les impatriés pendant six ans qui figurera dans la loi Pacte de Bruno Le Maire. Ce régime deviendra le plus favorable de toute l’Europe : un cadre international qui viendra de Londres à Paris paiera moins d’impôts à Paris »…

Un mouvement qui ne pourra que profiter à la demande de bureaux. C’est, d’ailleurs, ce que soulignait Ludovic Delaisse, directeur du département agence de Cushman & Wakefield, dans une interview exclusive publiée sur Immoweek.fr le 10 avril dernier, déclarant : « cette dynamique (du marché, ndlr) sera aussi très certainement alimentée par les besoins résultants du Brexit. Actuellement, Cushman & Wakefield conseille plusieurs utilisateurs dans ce cadre »… Déjà, Marie-Laure Leclercq de Sousa, à la tête de l’agence chez JLL, déclarait dans une interview exclusive du 2 mars dernier : « nous sommes très proches de nos collègues britanniques et suivons de près le mouvement du Brexit pour accueillir à Paris de nouveaux transfuges londoniens en « mid market » et en grands projets »…

Bref, si l’on ne peut que déplorer cette décision des Britanniques envers l’Europe, au moins le secteur de l’immobilier d’entreprise hexagonal (et pas que…) devrait-il en profiter !

Portrait

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