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Stephan von Barczy (JLL) : « Un niveau d’activité à la hauteur de celui de 2016 »

- Le - par Thierry Mouthiez

Après avoir réalisé un nouveau record en matière de volume de transactions réalisées l’an passé, avec 6,5 milliards d’euros, le
département investissement de JLL poursuit sur sa lancée : 450 millions d’euros de transactions réalisées au 1er trimestre ; 350 millions d’euros d’opérations sous promesse, un milliard d’euros en « due diligence » et 2 milliards d’euros de nouveaux mandats. Stephan von Barczy, qui dirige le département, parle, globalement, d' »un niveau d’activité à la hauteur de celui de 2016″. Le conseil en dit plus…

Un mot sur le bilan du département investissement en 2016 ?

Nous avons, grâce à la confiance de nos clients, réalisé une nouvelle année record en bouclant 90 transactions pour un volume total de 6,5 milliards d’euros, dont 1,5 milliard d’euros d’actifs en régions. Un volume à comparer aux 6,2 milliards d’euros de 2015. En soulignant que nous avons réalisé 25 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros. Parmi les transactions phares figurent celles portant sur la tour Dexia, à La Défense (92) ; le portefeuille " Two and Only ", dans le QCA (sièges de Clifford Chance et d’Iliad, ndlr) ; le portefeuille " Ferdinand " d’Amundi, regroupant une cinquantaine d’actifs pour près de 500 millions d’euros ; le " 17 Montaigne " (8ème) ; le 49, rue François 1er (8ème) ; le siège de Schneider, à Rueil-Malmaison (92) ; dans la logistique, 150 000 m2 de logistique urbaine à Pantin (93) vendus à AEW ou encore le portefeuille " PrimaVera " de Grosvenor comprenant deux centres commerciaux à Marseille (13) et Chalons-en-Champagne (51). Globalement, nous avons eu la chance de travailler sur un grand nombre d’actifs " trophées ", souvent dans le cadre de mandats exclusifs. L’ensemble, dans le cadre d’une année record pour ce qui concerne l’investissement en Ile-de-France.

Et depuis le début de l’année ?

Avec 2,3 milliards d’euros investis, au total, au cours du 1er trimestre en Ile-de-France, l’année 2017 démarre correctement. Il faut préciser que 2016 correspondait également à la fin de la convention fiscale franco-luxembourgeoise qui a précipité quelques transactions. Il est donc normal que l’année suivante, quelques mois soient nécessaires au marché pour qu’il reprenne son souffle. Depuis le début de l’année, le marché a surtout été marqué par la réalisation de grandes transactions. Ainsi, une petite dizaine d’opérations de plus de 100 millions d’euros ont déjà été réalisées. Ou encore par le retour des investisseurs étrangers. On peut d’ailleurs s’interroger sur l’impact de la géopolitique sur le marché. En effet, nous notons l’arrivée d’investisseurs coréens, motivés, entre autre, par une grande nervosité relative au comportement erratique de leur voisin de Corée du Nord ou encore le choix de certains investisseurs de ne plus privilégier Londres par rapport à la France ou à l’Allemagne, sans doute lié au Brexit.

Pour notre part, nous avons participé à cette dynamique du 1er trimestre via notamment la cession de deux beaux ensembles : le siège de SMABTP, qui sera restructuré par la SFL ou encore les 20 000 m2 d’Orange, à Issy-les-Moulineaux (92), vendus à Bouygues Immobilier qui va développer un projet magnifique sur la rue Camille Desmoulins. Sans compter la vente, " off market ", de l’immeuble " Horizon Défense ", à Suresnes (92), cédé par Deutsche Bank à UBS.

Quel volume en cours ?

Nous avons actuellement sous promesse un volume de 350 millions d’euros d’actifs, dont notamment la partie française du portefeuille Ikea pour laquelle nous accompagnons l’acquéreur. A quoi s’ajoute un volume d’un milliard d’euros d’opérations en " due diligence ". Parmi elles figurent, notamment, l’opération emblématique des " Docks de Marseille ", dont la vente nous a été confiée dans le cadre d’un mandat exclusif ; une boutique prestigieuse sur la rue du Faubourg Saint-Honoré, à proximité du magasin Hermès ou encore la tour Cèdre de Deka, à La Défense. Ainsi que différents portefeuilles…

Docks-Marseille-copie

Et vos nouveaux mandats ?

Actuellement, les mandats sur lesquels nous travaillons représentent un volume de 2 milliards d’euros, correspondant à une quarantaine d’opérations. Parmi eux, nous pouvons citer, par exemple, l’opération " In Town ", 20 000 m2 de bureaux restructurés à la gare Saint-Lazare et loués à la Banque de France ; l’opération de développement de 30 000 m2 de bureaux, " Chapelle Internationale " de LinkCity à la porte de la Chapelle, ainsi que différents immeubles de grande qualité à Paris, notamment boulevard Haussmann, ainsi que d’autres à Boulogne-Billancourt (92) et à Suresnes. En régions, nous pouvons citer " Le New Age ", une opération emblématique de 14 000 m2 à restructurer cours Gambetta, à Lyon Part Dieu (69). En matière résidentielle, nous travaillons activement sur plusieurs résidences seniors, dont notamment un nouveau programme d’une cinquantaine de millions d’euros au cœur de Levallois-Perret (92). Sans compter l’accompagnement de grands corporates dans leurs réflexions sur des projets d’externalisation qui seront opérationnels à partir de la rentrée 2017. Bref, notre niveau d’activité est à la hauteur de celui de 2016 à la même époque pour les mandats " traditionnels " et supérieur en ce qui concerne les grandes missions stratégiques.

Comment voyez-vous évoluer les taux de rendement ?

Nous constatons, actuellement, des mouvements quasiment opposés entre une hausse des taux d’intérêt aux Etats-Unis et une stabilité de ceux dans la Zone euro, avec notamment un taux de l’OAT française stabilisé autour de 1 %. Nous observons, côté investisseurs, un plus grand optimisme quant à la croissance des valeurs locatives et/ou une compression des mesures d’accompagnement, confirmées par les résultats du marché locatif au 1er trimestre. Ce qui aura automatiquement un effet baissier sur les taux de rendement. Tout comme, logiquement, le rapport entre l’offre et la demande, nettement en faveur de la première… Et même si nous enregistrons sur le marché la mise en vente de quelques actifs emblématiques, le flux d’actifs plus classiques d’une valeur unitaire inférieure à 100 millions d’euros est loin d’être pléthorique. Les consultations auxquelles nous participons actuellement portent sur un volume entre 2 et 3 milliards d’euros, qu’il s’agisse d’actifs unitaires ou de portefeuilles. Et nous relevons, d’un côté le " désarroi " de certains investisseurs à devoir accepter des taux de rendement " prime " entre 3 et 3,5 % et, de l’autre, que ce niveau de valorisation libère la mise sur le marché d’actifs qui, jusque-là, étaient inaccessibles… Dans cette logique, nous sommes notamment consultés par des investisseurs privés pour des cessions d’actifs emblématiques…

Un mot sur l’équipe ?

Par rapport aux objectifs que nous nous étions fixés en 2016, nous avons créé une véritable équipe résidentielle passée, en 12 mois, de un à quatre collaborateurs, avec le recrutement d’un deuxième professionnel senior, en l’occurrence Florence Semelin, ex-Icade Conseil. Nous avons également créé une équipe bureaux spécialisée dans les volumes inférieurs à 20 millions d’euros, avec quatre collaborateurs qui travaillent déjà sur une quinzaine d’opérations, preuve que ce créneau est porteur.

Cette année, nous souhaitons à nouveau enrichir notre équipe qui compte 45 collaborateurs, par le recrutement de deux autres professionnels : un collaborateur expérimenté pour l’équipe commerce et un autre pour l’équipe bureaux en régions, basé soit à Paris, soit à Lyon ou Marseille…

Pour terminer sur une note d’innovation, nous avons également créé une équipe de réflexion digitale, qui proposera prochainement à nos clients des solutions en s’appuyant sur notre nouvel espace immersif et collaboratif NxT…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

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