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Stephan von Barczy (JLL) : « un marché excellent ! »…

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le 10 Sep 2018

Avec une prévision d’un volume d’opérations réalisées de près de 10 milliards d’euros (portefeuille « Vesta » compris), le département investissement de JLL est bien décidé à inscrire un nouveau record à son actif cette année. Son directeur, Stephan von Barczy, analyse le marché pour lequel il parle de rééchelonnement des volumes et des profils de risque et fait part de ses nouvelles initiatives…

Quel regard portez-vous sur le marché de l’investissement au 1er semestre ?

Le marché est excellent. Les transactions réalisées au cours des six premiers mois de l’année représentent 9,1 milliards d’euros, un volume record depuis 10 ans. Dans ce marché capable de répondre à tous types de volumes unitaires et tous types de profil de risque, quelque 28 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros ont été enregistrées, là où les années précédentes on en comptait un peu plus d’une dizaine… Ce qui illustre parfaitement la liquidité du marché, même si aucun « mega deal » n’a été réalisé.

Du coup, compte tenu des transactions que nous avons déjà réalisées et de celles en cours, ainsi que des opérations chez nos confrères, nous sommes très confiants dans la capacité de ce marché à atteindre, en Ile-de-France, un volume global sur l’année supérieur à 20 milliards d’euros, véritable plafond des trois dernières années… D’autant plus que l’on a pu vérifier, en 2017, que le dernier trimestre peut s’avérer particulièrement actif puisque quelque 10 milliards d’euros de transactions avaient été réalisées au cours des trois derniers mois de l’année dernière.

Précisons qu’actuellement le marché présente tous types d’actifs, qu’il s’agisse d’actifs unitaires, de portefeuilles, de participations dans des portefeuilles…

Un mot sur les différentes classes d’actifs ?

D’abord, une observation générale : nous assistons, actuellement, à un rééchelonnement des volumes et des profils de risque. Si, l’an passé, les investisseurs plaçaient indifféremment 100 millions comme plusieurs centaines de millions d’euros, ce n’est plus le cas aujourd’hui. De même, si des immeubles au profil « core + » étaient vendus à l’identique des immeubles « core », il n’en est plus question.

Dans ce cadre, les commerces constituent la classe d’actifs la plus complexe, avec une nette préférence (pour ne pas dire exclusive !) des investisseurs pour les pieds d’immeubles. A l’exemple de la transaction que nous avons bouclée portant sur l’Apple Store du 114, avenue des Champs Elysées (8ème). Mais les galeries et centres commerciaux sont beaucoup plus à la peine…

L’Apple Store du 114, avenue des Champs-Elysées…

Pour quelles raisons ?

Les raisons sont essentiellement à trouver dans l’incertitude par rapport à la pérennité des enseignes et à celle des cash-flow face à la montée en puissance du e-commerce. Les investisseurs reconnaissent, également, que le commerce constitue un métier de spécialistes, plus délicat pour des investisseurs généralistes. Ainsi, cette classe d’actifs devrait, désormais, représenter un volume compris entre 3 et 4 milliards d’euros par an plutôt que les volumes « records » enregistrés certaines années, entre 5 et 7 milliards.

Côté résidentiel, la demande est active, qu’elle soit nationale ou internationale et les volumes investis sont attendus en hausse, autour de 4 milliards d’euros, avec un impact non négligeable du portefeuille « Vesta » (les 4 000 logements cédés par la SNCF pour environ 1,5 milliard d’euros, ndlr)… Nous avions anticipé cet intérêt des investisseurs pour le résidentiel comme nouvelle classe d’actifs de diversification. Aujourd’hui, leur intérêt se renforce dans le cadre de taux de rendement qui, dans le tertiaire, sont quasiment à des niveaux identiques à ceux pratiqués dans le résidentiel…

L’activité est également dynamique en régions pour lesquelles nous anticipons un volume d’environ 2 milliards d’euros d’investissements, Lyon compris. Une activité que nous pouvons illustrer par deux transactions phares que nous avons bouclées portant sur les 30 000 m2 du projet « Biotop », à Lille (59), pré-loués à la Métropole européenne de Lille et vendus pour 150 millions d’euros à un institutionnel français ou encore le siège de Casino à Saint-Etienne (42), vendu pour 85 millions d’euros…

… comme les 30 000 m2 du projet « Biotop », à Lille, vendus à un institutionnel français.

Les investissements dans la logistique s’inscrivent également en croissance avec un volume global qui devrait tourner autour des 2,5 milliards d’euros. Une croissance résultant essentiellement des portefeuilles mis sur le marché, les entrepôts à vendre à l’unité devenant beaucoup plus rares…

Comment l’expliquez-vous ?

Dans ce créneau particulier du marché, les investisseurs achètent souvent des portefeuilles et, du coup, revendent également en portefeuilles.

Considérez-vous que le marché ait atteint un haut de cycle comme certains l’affirment ?

D’un côté, il ne faut plus s’attendre à ce que la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) apporte de l’oxygène au marché de l’immobilier. La baisse des taux financiers est derrière nous. En revanche, personne ne s’attend à un revirement brutal de la BCE et à une forte et rapide remontée des taux d’intérêt. Le mandat de Mario Draghi (à la présidence de la BCE, ndlr) court jusqu’en 2019 et la communication de la BCE est axée sur la stabilité des taux.

Aujourd’hui, ce sont les anticipations locatives des investisseurs qui apportent de l’oxygène au marché. Et, de ce point de vue, les résultats du marché locatif au 1er semestre ne peuvent que les convaincre. Le marché de l’investissement profite aussi d’un nouvel engouement des acteurs internationaux, européens, asiatiques et même moyen-orientaux. Des investisseurs qui renforcent la demande, exerçant une nouvelle pression sur les prix. Au 1er semestre, la quote-part des investisseurs étrangers sur le marché français a grimpé à plus de 40 %. En ajoutant que certains investisseurs français sont, désormais, beaucoup mieux outillés pour intervenir à l’étranger. Donc, une partie de leur collecte placée en France il y a encore 12 à 24 mois, est désormais investie à l’étranger comme en témoignent les récentes acquisitions d’Amundi en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne et en République Tchèque ou encore l’acquisition par Primonial d’un portefeuille d’ensembles médicalisés en Allemagne.

Quels résultats pour JLL dans ce marché ?

Le département investissement de JLL dispose, actuellement, d’un volume de 7 milliards d’euros d’opérations signées ou sous promesse, y compris le portefeuille « Vesta ». Auquel s’ajoutent 1,5 milliard d’euros d’opérations sous « due diligence exclusive » et environ 2 milliards d’euros d’actifs en commercialisation et marketing (des volumes à comparer, par exemple, aux 5 milliards d’euros d’opérations sous promesse, 1,3 milliard d’euros d’opérations en « due diligence » et entre 1,5 et 2 milliards en commercialisation à la même date en 2016).

Au total, le département devrait à nouveau inscrire un record cette année avec un volume anticipé entre 7 et 8 milliards d’euros d’opérations, hors le portefeuille « Vesta »…

Des exemples de transactions ?

Outre celles précédemment citées, le département a aussi participé, par exemple, à la vente de « Capital 8 » ; de « Kosmo », le nouveau siège de Christian Dior Parfums à Neuilly-sur-Seine (92),

Parmi les autres transactions : « Kosmo », le nouveau siège de Christian Dior Parfums à Neuilly-sur-Seine…

des ensembles « Coeur Marais »

… les ensembles « Coeur Marais »

et « Fhive » cédés par Blackstone dans le 3ème arrondissement ;

et « Fhive », cédés par Blackstone dans le 3ème…

d’une Vefa de 30 000 m2 au sein de l’opération La Chapelle International (18ème)…,

Une Vefa de 30 000 m2 au sein de l’opération La Chapelle International

de deux belles opérations à Lyon (69), « Docksite » et « Le Monolithe » ou encore du portefeuille « Nautilus » représentant presque 300 millions d’euros d’actifs logistiques.

« Docksite » et…

« Le Monolithe », à Lyon

Sans oublier, parmi nos plus belles transactions, les 9 hectares des ex-terrains PSA à La Garenne Colombes (92), vendus à Nexity et Engie.

Quels développements ?

Conformément à nos objectifs, nous avons embauché un nouveau collaborateur senior à Paris, chargé des investisseurs internationaux. Il s’agit de l’ancien patron des investissements de JLL à Montréal, Joseph von Maltzahn. Nous avons également recruté un nouveau collaborateur senior qui travaillait auparavant chez un investisseur pour développer nos interventions dans la logistique et l’activité depuis Paris, sous la responsabilité de Vincent Delattre et de Romain Nicolle, à Lyon.

Nous investissons également beaucoup de temps et d’énergie à la digitalisation de nos métiers afin de proposer des solutions innovantes à nos clients. Les présentations et consultations que nous organisons dans notre salle interactive NxT, à notre siège rue La Boétie, rencontrent un grand succès et nous proposerons d’autres innovations digitales à nos clients d’ici la fin de l’année…

Quels nouveaux mandants ?

Nous sommes mandatés par Tishman Speyer pour la vente de la tour Pacific, à La Défense (voir notre information du 27 mars dernier, ndlr), par Vinci Construction pour celle des 30 000 m2 de bureaux et hôtel de la Tour des Jardins de l’Arche (« Swing »), à Nanterre (92).

JLL, mandaté par Tishman Speyer pour la vente de la tour Pacific, à La Défense…

… par Vinci Construction, pour la Tour des Jardins de l’Arche, à Nanterre…

Nous disposons, également, d’un mandat exclusif de vente de « L’Apollonis », un ensemble de 12 000 m2 de bureaux dans le 14ème arrondissement, dernier immeuble réalisé par Capital & Continental et loué à Poste Immo. Parmi nos mandats figurent aussi « Le Carat », un ensemble de 16 000 m2 de bureaux à Châtillon (92), ainsi qu’une Vefa de 7 500 m2 pré louée à l’un des leaders du coworking dans le 9ème arrondissement.

… parmi les nouveaux mandats figure aussi « Le Carat », à Châtillon.

Côté résidentiel, nous nous sommes vu confier un mandat exclusif pour la vente d’un immeuble « trophée » avenue Henri Martin (16ème), d’un volume d’une cinquantaine de millions d’euros ou encore, en régions, deux ensembles « core » de bureaux à La Part Dieu, à Lyon.

Côté résidentiel, un mandat exclusif portant sur un immeuble « trophée », avenue Henri Martin.

Au total, nos mandats en marketing actif représentent un volume compris entre 1,5 et 2 milliards d’euros et les « pitchs » en cours portent sur à peu près 2,5 milliards d’euros, tous types d’actifs confondus…

 Quel(s) conseil(s) donneriez-vous aujourd’hui à un investisseur ?

Depuis deux ans, nous conseillons aux investisseurs de s’intéresser aux Vefa « en blanc » en leur disant que le marché locatif leur donnera raison. Ils ont pu le vérifier au cours de l’été. Aujourd’hui, nous estimons qu’ils peuvent continuer dans cette logique car la dynamique du marché locatif nous semble pérenne. Parallèlement, des opportunités existent dans le créneau des immeubles « core + » (avec un « problème » soit de localisation, soit d’état locatif, soit d’état du bâti), souvent délaissés par le marché car ils ne correspondent pas précisément aux critères d’acquisition d’investisseurs avant tout axés sur le « core » ou le « value add »… Des opportunités intéressantes sont donc à saisir dans le « core + »…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 21/09/2018

Les bureaux : jamais plus « comme avant » !

Il ne se passe pas de jours où la découverte de nouveaux lieux, de nouveaux sièges sociaux ne démontrent une réalité qui s’est imposée. Nous ne pourrons plus concevoir les bureaux « comme avant ». Avant quoi d’ailleurs ? Avant la révolution du coworking, du flex (quel qu’en soit le degré), du « workwell » comme dirait la dynamisante Anne Schneegants dont les locaux sont inspirants.

Ce matin encore, visitant le «show-room » Vitra, à l’invitation d’Isabelle de Ponfilly, dont le professionnalisme et la disponibilité sont bien connus, il était évident, pour les participantes (j’étais le seul homme), que plus personne ne voulait de bureaux « comme autrefois ». Et que toutes les structures immobilières s’y prêtent à merveille. A l’origine, Vitra avait d’ailleurs choisi comme lieu de présentation, une ancienne usine. Aujourd’hui, c’est dans de l’haussmannien (superbement réhabilité par Groupama Immobilier – bravo Eric Donnet) que les meubles, et peut-être surtout les ambiances sont présentés. Et les stucs XIXème sont parfaitement cohérents avec le design le plus contemporain (on rêve face aux « grands classiques » du design, mais on admire beaucoup le travail des frères Bouirroulec).

C’est tout un symbole pour l’immobilier : la modernité peut être partout implantée et pas seulement à La Défense. Simplement, les usages ne peuvent, définitivement plus, être conçus de la même manière. Adieu aux salles de réunions inutilisées les trois quarts du temps, adieu aux entrées vides et inutiles, adieu aux bureaux des « chefs » qui comptaient leur pouvoir au nombre de fenêtres et/ou de lampes, de canapés… ou de téléphones. Et tout le monde est concerné ! Etant l’invité d’une grande structure publique à Bordeaux, je rencontrais hier son responsable qui précisait que son premier geste avait été de ne plus occuper le vaste bureau (beaucoup de fenêtres !) de son prédécesseur et d’utiliser sa propre pièce de travail comme une salle de réunion, d’échanges (on allait dire de vie !). Il y a certainement des inconvénients à ces nouvelles formes de travail, mais mesurons-en les avantages. Et, même pour une petite PME comme la nôtre, le défi est enclenché. Dès l’année prochaine, nous concevrons « autrement » nos propres bureaux. Et certainement pas « comme avant » !

Portrait

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