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Tania Bontemps (Union Investment France) : « avec « Grand Central », nous sommes en amont de la chaîne de valeur »

- Le - par Jean-Baptiste Favier

®Christine Ledroit-Perrin

Acquérir « en blanc » 24 000 m2 de bureaux « prime », neufs, au pied d’une des gares les plus fréquentées par les jeunes actifs et les cadres parisiens, avec des services associés dignes de l’hôtellerie quatre étoiles, peut-on encore considérer cela comme « risqué » ? C’est en tout cas un risque très bien calculé et maîtrisé par Union Investment. Avec The Carlyle Group, la filiale française du gestionnaire de fonds allemands signe, ici, son troisième centre d’affaires parisien. Entretien avec Tania Bontemps, présidente d’Union Investment Real Estate France, qui revient également sur le patrimoine de la société et sa stratégie en France.

Qu’est-ce qui a séduit Union Investment dans le projet " Grand Central " ?

D’abord, et bien sûr, la localisation. Nous sommes au centre de Paris, littéralement sur une gare, donc avec une desserte transports incomparable, ce qui correspond tout à fait à notre stratégie d’acquisition d’actifs " core " bien placés. Ensuite, le volume global de 24 000 m2 correspond tout à fait à l’appétit de nos fonds ouverts ; sans oublier qu’une telle surface neuve dans Paris reste très rare ! Son statut de projet entre parfaitement dans notre stratégie : au cours des deux dernières années, la moitié de nos investissements ont été placés dans des projets de développement. Avec " Grand Central ", nous sommes en amont de la chaîne de valeur ; il est certes déjà conçu, mais il nous reste encore l’opportunité de l’adapter à nos futurs clients. Et, bien sûr, la typologie " centre d’affaires " — une de nos spécialités ! —, prévue par The Carlyle Group dès le début du projet, est également entrée en ligne de compte. Sans compter la rareté intrinsèque des espaces proposés : des plateaux de 3 500 m2 dans le centre de Paris, avec une vue sans vis-à-vis et panoramique sur toute la Capitale et ce, dès le deuxième étage, c’est inédit.

Visez-vous une certaine typologie d’utilisateurs ? De nombreuses entreprises des NTIC se sont installées dans ce secteur…

Nous n’avons pas véritablement de cible spécifique. Oui, l’immeuble bénéficiera de services associés dignes du monde de l’hôtellerie. Mais ce n’est pas l’apanage des start-ups et des sociétés des nouvelles technologies. De nombreuses entreprises, parfois issues de secteurs plus traditionnels (l’industrie, par exemple), ont aussi besoin d’espaces flexibles adaptés à leurs nouveaux modes de fonctionnement. Elles sont également en quête de ressources humaines qualifiées, particulièrement sensibles aux nouveaux usages sur le lieu de travail. Et aujourd’hui, nous sommes sollicités par de grands groupes qui ont besoin de séduire — et de retenir — leurs jeunes talents. Au final, notre panel d’utilisateurs potentiels est tellement large que le risque locatif de cette opération " en blanc " est tout à fait modéré. Je suis, par ailleurs, confiante quant au succès de la commercialisation de " Grand Central ", compte tenu de l’expertise de l’équipe parisienne d’Union Investment, qui affiche un réel savoir-faire pour piloter ce type d’opérations d’envergure et différentes des offres de bureaux classiques.

Grand-Central-Saint-Lazare_Paris-copie

Quel patrimoine aujourd’hui pour Union Investment en France ?

Nous possédons deux centres d’affaires. " Paris Trocadéro ", îlot de 40 800 m2 au croisement des avenues Kléber et Raymond Poincaré et de la rue de Longchamp, dans le 16ème arrondissement parisien, propose 27 000 m2 de bureaux. Nous y avons récemment repensé le jardin et rénové toute la parties services : auditorium, restaurants, business center… et " up-gradé " et élargi la gamme de prestations proposées par la conciergerie après avoir échangé avec nos clients. Et malgré un taux de remplissage toujours élevé, nous n’attendons pas le départ de nos locataires pour le moderniser, toujours à l’écoute des dernières tendances. " Paris Victoire ", un ensemble de plus de 33 000 m2 au croisement des rues de la Victoire, Taitbout et de Châteaudun, dans le 9ème arrondissement, développe 25 189 m2 de bureaux. Nous comptons repositionner cet actif pour le moderniser, revoir aussi toute la palette des prestations. Cette rénovation a tout récemment été confiée à Saguez & Partners.

Parmi les ensembles de bureaux plus classiques, citons notamment " France Avenue ", dans le 13ème arrondissement. Ses 16 000 m2 étaient précédemment occupés par Accor et nous l’avons reloué l’année dernière à la BPCE. Nous restructurons les quelque 6 700 m2 de bureaux du 57-59, boulevard Malesherbes, dans le 8ème arrondissement, pour pouvoir le repositionner commercialement. Le chantier a été confié à Valode et Pistre. Déjà, de nombreuses sociétés de conseil ou de services nous sollicitent…

Notre portefeuille est majoritairement constitué de bureaux à Paris et en première couronne, mais nous détenons également le centre commercial " Issy 3 Moulins ", à Issy-les-Moulineaux ; l’hôtel Melia de La Défense ; le Radisson Blu Hôtel, quai Rive Neuve, à Marseille (13) ; le centre commercial Géant, à Pessac (33) et le centre commercial Saint-Martial, à Limoges (87). Et nous développons 15 000 m2 de bureaux à Lille avec Icade, dans le quartier Euralille, qui seront livrés en 2018. Au total, notre portefeuille français actuel — composé de 18 actifs — représente plus de 300 000 m2, valorisé à 2,6 milliards d’euros (dont 50 % dans le quartier central des affaires parisien).

Quel développement à venir ?

Nos actionnaires allemands, après s’être fait discrets ces dernières années, comptent bien revenir sur le devant de la scène de l’investissement en France. Nous reprenons un cycle de croissance et affichons de belles ambitions. Nous souhaitons nous renforcer tant à Paris que dans les villes de régions où nous sommes présents.

Il faut savoir que nous disposons à la fois de fonds institutionnels et de fonds ouverts, ce qui nous offre une capacité d’investissement très large, allant de quelques dizaines à quelques centaines de millions d’euros pour une opération. Et nous pouvons monter encore plus haut en nous associant avec des partenaires. Reste maintenant à trouver des produits…

"Une formidable opportunité, d'une extraordinaire complexité"

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Si Union Investment est l’acquéreur et propriétaire final de « Grand Central », le projet a été porté, travaillé et réalisé par The Carlyle Group depuis 2013, en coopération avec les équipes de la SNCF. Blaise
Relier-Dubosq, directeur à The Carlyle Group a retracé, lors du Mipim, les grandes étapes de ce projet.

The Carlyle Group a été désigné lauréat, début 2013, d’un appel public à projets lancé par les équipes immobilières de la SNCF en 2012. La singularité de ce foncier, imbriqué au sein même du « hub » de la gare Saint-Lazare (qui accueille 100 millions de passagers par an), à l’heure du Grand Paris, nous a immédiatement conduit à identifier des enjeux particuliers à notre projet, à la fois urbains, architecturaux, programmatiques, techniques et méthodologiques.

La qualité de la relation que nous avons établi avec les équipes de la SNCF, caractérisée par la confiance et la compréhension des enjeux réciproques de chacun, est un élément indispensable à un projet aussi contraint. Nous avons déposé la demande de permis de construire du projet en août 2013 — obtenu le 26 décembre 2013 — et avons lancé les premiers travaux en novembre 2015, après deux années d’études particulièrement poussées.

« Grand Central » est un projet pour lequel nous sommes allés, dès 2013, solliciter la confiance spécifique d’investisseurs choisis, afin de leur proposer ce projet si particulier : une formidable opportunité, mais d’une extraordinaire complexité. Courant 2016, dans le contexte d’un marché de l’investissement fortement acheteur, nous avons finalement décidé de proposer le projet en Vefa à quelques investisseurs long terme, que nous avions identifiés comme capables à la fois de comprendre la qualité du projet et de se positionner comme partenaires éclairés d’un développement parisien complexe. Assez naturellement, il s’est rapidement avéré que Union Investment était le bon acquéreur.

Jean-Baptiste Favier

Chef des informations

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