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Will Woodhead (Savills) : « nous étudions l’acquisition de plusieurs sociétés »

- Le - par Thierry Mouthiez

Transactions de référence à l’investissement comme à la location, chiffre d’affaires en hausse, recrutements et nouveaux projets : 2017 sera un bon cru pour l’équipe de Savills emmenée par son président Will Woodhead. Et les projets de croissance externe sont « plus que jamais » à l’ordre du jour…

Quel bilan pour Savills depuis le début de l’année ?

Précisons, d’abord, que notre objectif vise à proposer une offre de services la plus large possible, y compris par rapport à celle de nos grands concurrents hexagonaux. Et notre maison-mère britannique nous y encourage vivement. C’est pourquoi nous avons procédé à de nombreux recrutements, notamment pour notre nouveau département assistance à maîtrise d’ouvrage confié à Steven Woodward. Nous avons également renforcé l’équipe du département commerce, qu’il s’agisse de pieds d’immeubles de centre-villes ou de " retail parks ". Globalement, nous avons recruté une quinzaine de professionnels depuis le début de l’année et porté notre effectif à 110 collaborateurs aujourd’hui. Et, au total, nous devrions réaliser, cette année, un chiffre d’affaires de 16 millions d’euros, contre 15 millions l’an passé et un peu plus d’une dizaine de millions lors de mon arrivée fin 2014.

La croissance externe est-elle toujours à l’ordre du jour ?

Plus que jamais. Il faut préciser que les effectifs de Savills sont passés de 10 à 110 personnes en Italie après l’acquisition de la société Larry Smith. Une opération similaire est en cours en Espagne. Désormais, l’attention de notre maison-mère porte, en priorité sur la France et l’Allemagne. Pour notre part, nous étudions l’acquisition de plusieurs sociétés qui nous permettraient, effectivement, de poursuivre l’élargissement de notre palette de services et des sociétés qui interviennent dans des activités récurrentes à l’exemple de l’expertise, du property management… Et nous envisageons, parallèlement, de nous développer en régions.

Quels résultats à l’investissement ?

Le marché a été animé par de nombreux " mega deals ". Globalement, le niveau d’activité est très satisfaisant, même si le volume investi n’atteint, courant novembre, que les 20 milliards d’euros, contre 22 milliards, en moyenne, à la même époque au cours des trois dernières années. Une légère baisse qui résulte d’un déficit d’offre sur le marché, y compris dans le créneau des actifs entre 20 et 100 millions d’euros, pour lequel la demande est importante. Du coup, certains acquéreurs potentiels pourraient prendre du retard dans la réalisation de leur plan d’acquisitions… Et ce, même si le marché devrait rattraper son retard d’ici la fin de l’année avec un volume d’investissement qui devrait " flirter " avec les 27/30 milliards d’euros de transactions enregistrées l’an passé. Sauf au décalage en 2018 de la signature d’un trop grand nombre d’entre elles…

Dans ce marché, Savills a bien tiré son épingle du jeu avec de belles opérations réalisées tant dans les bureaux que les commerces. S’agissant de ces derniers, nous sommes intervenus sur les Champs-Elysées, par exemple et, au final, ce département devrait enregistrer un record cette année en terme d’activité. Pour ce qui est des bureaux, nous nous sommes vu confier de beaux mandats, dont le " Cityscope ", un ensemble de 40 000 m2 de bureaux à Montreuil (93), acquis par La Française REM ; les 20 000 m2 de " West Park ", à Nanterre-Préfecture (92), acquis par LBO France ou encore " Nework ", également à Nanterre. Nous avons aussi lancé la vente d’un immeuble " core " de 25 000 m2 à Levallois- Perret et avons de beaux sujets et des " pitch " intéressants en cours… Ce qui nous rend plutôt optimistes quant à l’offre en 2018…

Un mot sur les taux de rendement ?

Les taux de rendement ont continué à se tasser dans les marchés périphériques, mais aujourd’hui, ils ont tendance à se stabiliser. Même si, de manière ponctuelle, nous observons encore des transactions qui se bouclent à moins de 3 % dans Paris.

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Comment se porte l’activité locative ?

De ce point de vue, 2017 est une année riche pour nous. Elle est marquée par une opération majeure, la deuxième plus importante de l’année sur le marché, réalisée avec Groupama " Nous travaillons, actuellement, sur une dizaine de recherches actives pour des surfaces entre 5 000 et 15 000 m2 et ce, dans l’ensemble de l’Ile-de-France "… pour son futur campus de 60000m2 à Nanterre-Préfecture. Nous avons accompagné la compagnie d’assurances dès l’identification de cette solution jusqu’à la réalisation du projet dans le cadre du regroupement de quatre immeubles et trois bailleurs. Parallèlement, notre activité est soutenue dans le créneau des transactions entre 1 000 et 5 000 m2. C’est ainsi que nous avons bouclé, par exemple, la location à NPD Group, de 1 500 m2 dans la tour Ariane, à La Défense (92) ; à RT France, de 1 800 m2 dans " Arcs de Seine ", à Boulogne-Billancourt (92) ; à Air Production, de 1 600 m2 au 141, boulevard Haussmann (8ème) ou encore à Freewheel, de 1 300 m2 dans " Le France ", à Neuilly-sur-Seine (92).

De nouveaux mandats de commercialisation ?

Nous poursuivons la consolidation de la confiance de nos mandants qui nous confient de nouvelles opérations. Nous avons, ainsi, été récemment retenus pour la commercialisation du 37, rue de Suresnes (8ème), un immeuble à restructurer de 3 600 m2 propriété d’Aerium ; du " Cap ", un ensemble de 9 500 m2 propriété de LBO à Puteaux (92) ; de " L’Angle ", un ensemble de 11 000 m2, ex-siège de " L’Equipe " à Boulogne- Billancourt (92) ou encore d’un immeuble de 7 500 m2 de bureaux à restructurer propriété de Fréo à Nanterre (92).

Et côté demande ?

Nous travaillons, actuellement, sur une dizaine de recherches actives pour des surfaces entre 5 000 et 15 000 m2 et ce, dans l’ensemble de l’Ile- de-France.

Comment voyez-vous évoluer ce marché locatif tertiaire francilien ?

Au final, 2017 s’avère une bonne année, qui devrait s’achever avec un volume de demande placée supérieur à 2,5 millions de mètres carrés. Le marché est caractérisé par une forte consolidation des grandes transactions et, surtout, l’apparition de mega transactions; une hausse sensible du nombre de pré commercialisations ; des valeurs locatives qui commencent à augmenter, mais de manière maîtrisée et dans les secteurs évidemment les plus porteurs et une grande dynamique, au cours de l’année, des prestataires de coworking, qui devrait se poursuivre en 2018…

Comment expliquez-vous le développement des espaces de coworking ?

En France, la structure des baux permet le développement des centres de coworking. Et aujourd’hui, les clients de ces centres ne sont plus uniquement des startup et autres sociétés en démarrage, mais aussi de grandes entreprises installées aux alentours des centres et qui ont besoin d’extension à plus ou moins court terme ou d’autres qui travaillent en équipes projets, l’un des nouveaux modes de travail. Finalement, le coworking correspond à une offre dont le marché a réellement besoin.

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Un développement qui concurrence l’activité des conseils dans le créneau des petites et moyennes surfaces…

Dans ce créneau des petites et moyennes surfaces, l’offre dans Paris tend à diminuer très sensiblement. Dans ce cadre, les offres des centres de coworking viennent équilibrer le marché par rapport à la demande exprimée. Quant à l’impact sur l’activité des conseils dans ce créneau, il est, pour l’instant, limité dans la mesure où nous intervenons dans un marché dynamique, dans lequel l’offre de coworking ne convient pas à toutes les entreprises. Et, dans tous les cas, il ne faut pas oublier que si la concurrence se révélait sévère, les niveaux de valeurs vénales dans l’habitation permettent, aujourd’hui, d’envisager des transformations…

Vous êtes donc optimiste quant à l’évolution du marché ?

Dans la mesure où nous intervenons dans un marché où l’offre continue de s’adapter, avec des promoteurs et investisseurs particulièrement attentifs à la conception des nouveaux immeubles au regard des nouveaux modes de travail. Et nous-mêmes accompagnons des promoteurs et investisseurs dans ces réflexions…

Vous avez évoqué des valeurs locatives en hausse…

Cette hausse reste cantonnée à des secteurs ciblés, dans le QCA ou encore une partie du Croissant Ouest. Et elle se traduit d’abord par une baisse des mesures d’accompagnement. Nous sommes loin d’une évolution forte, à l’exception d’immeubles exceptionnels, à des adresses tout aussi " prime ". Car, globalement, les utilisateurs restent toujours motivés par la recherche d’économies, également autorisées par les nouveaux modes de travail. Cette évolution mesurée des valeurs locatives permet de maintenir un bon équilibre sur le marché.

Quel regard portez-vous sur le Brexit ?

Clairement, la France figure aujourd’hui parmi les deux ou trois métropoles envisagées pour un éventuel transfert par certaines institutions bancaires aujourd’hui installées en Grande- Bretagne. Nous estimons que 10 % des institutions de la City sont concernées. Et il ne s’agira pas forcément de transfert de postes, ces déplacements pouvant se traduire par des recrutements sur place… Dans ce cadre, la France a ses atouts. Ce qui n’était pas le cas il y a encore quelques mois, les villes de Francfort ou Dublin étant plus facilement envisagées. Le résultat des dernières élections a joué en faveur de la France. Dans tous les cas, 2018 sera une année charnière concernant la décision de ces établissements bancaires…

Au final, quel objectif pour Savills en France ?

Nous visons, en 2018, une cinquième place parmi les conseils en France, sachant que nous occupons la sixième place aujourd’hui…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

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