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Commerce : complexe…

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le 13 Sep 2018

« Les commerces constituent la classe d’actifs la plus complexe, avec une nette préférence (pour ne pas dire exclusive !) des investisseurs pour les pieds d’immeubles » affirme Stephan von Barczy, le directeur du département investissement de JLL dans son interview exclusive publiée le 10 septembre. Une récente étude du conseil, intitulée « Un 1er semestre mitigé pour le marché français des commerces », illustre parfaitement ce caractère complexe de l’immobilier de commerce actuellement.

Ainsi, le conseil relève que « les enseignes demeurent prudentes quant à leurs choix. Elles sont en quête d’emplacements stratégiques et sécurisés et n’hésitent pas à réaliser des arbitrages en fermant des sites aux résultats décevants et en renforçant leurs efforts sur les emplacements numéro 1 ». Et de poursuivre : « conséquence d’une très forte demande sur les axes « ultra-prime » de la Capitale, Paris a connu ce trimestre (le deuxième, ndlr) une hausse de sa valeur locative « prime » de près de 7 % suite à la signature d’une célèbre marque française sur l’avenue des Champs-Elysées. Pour les grandes métropoles régionales, les valeurs locatives sont demeurées stables ce trimestre, contrastant fortement avec la situation dans la plupart des villes moyennes où les fermetures de boutiques se multiplient et le niveau de vacance commerciale augmente »…

Côté centres commerciaux, s’appuyant sur « les chiffres du CNCC », JLL souligne que « la fréquentation des centres commerciaux reste dans la tendance amorcée il y a quelques années et tend toujours à diminuer d’année en année ». Ou encore que « d’après les derniers résultats Procos, les boutiques de centres commerciaux semblent souffrir, quelle que soit leur localisation ». Du coup, « si les valeurs locatives des centres les plus performants se maintiennent sur les petites cellules, les loyers tendent à diminuer sur les grandes surfaces. Ainsi, les propriétaires d’actifs où la vacance est importante se voient obligés de faire des concessions sur les loyers »…

En revanche, « les « retail parks » séduisent les consommateurs, grâce à une expérience de shopping facile, confortable, le tout complété par une offre de stationnement aisée et gratuite. Ils attirent également les enseignes grâce à des loyers attractifs, des surfaces de vente plus importantes et un niveau de charges relativement faible : entre 10 et 25 euros/m2, contre 85-120 euros/m2 pour les centres commerciaux ». Résultat, « de plus en plus d’enseignes de « mass market », auparavant présentes uniquement en centre-ville ou centres commerciaux, commencent à regarder avec intérêt ce type de format »… Ici, « les valeurs locatives se maintiennent à l’exception des grandes surfaces disponibles dans les commerces de périphérie qui voient leurs valeurs diminuer, notamment ceux dont la zone de chalandise est restreinte »…

On comprend mieux que les investisseurs, comme le souligne également Stephan von Barczy, se soient rendus compte que « le commerce constitue un métier de spécialistes, plus délicat pour des investisseurs généralistes »…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Pascal Bonnefille

le 21/09/2018

Les bureaux : jamais plus « comme avant » !

Il ne se passe pas de jours où la découverte de nouveaux lieux, de nouveaux sièges sociaux ne démontrent une réalité qui s’est imposée. Nous ne pourrons plus concevoir les bureaux « comme avant ». Avant quoi d’ailleurs ? Avant la révolution du coworking, du flex (quel qu’en soit le degré), du « workwell » comme dirait la dynamisante Anne Schneegants dont les locaux sont inspirants.

Ce matin encore, visitant le «show-room » Vitra, à l’invitation d’Isabelle de Ponfilly, dont le professionnalisme et la disponibilité sont bien connus, il était évident, pour les participantes (j’étais le seul homme), que plus personne ne voulait de bureaux « comme autrefois ». Et que toutes les structures immobilières s’y prêtent à merveille. A l’origine, Vitra avait d’ailleurs choisi comme lieu de présentation, une ancienne usine. Aujourd’hui, c’est dans de l’haussmannien (superbement réhabilité par Groupama Immobilier – bravo Eric Donnet) que les meubles, et peut-être surtout les ambiances sont présentés. Et les stucs XIXème sont parfaitement cohérents avec le design le plus contemporain (on rêve face aux « grands classiques » du design, mais on admire beaucoup le travail des frères Bouirroulec).

C’est tout un symbole pour l’immobilier : la modernité peut être partout implantée et pas seulement à La Défense. Simplement, les usages ne peuvent, définitivement plus, être conçus de la même manière. Adieu aux salles de réunions inutilisées les trois quarts du temps, adieu aux entrées vides et inutiles, adieu aux bureaux des « chefs » qui comptaient leur pouvoir au nombre de fenêtres et/ou de lampes, de canapés… ou de téléphones. Et tout le monde est concerné ! Etant l’invité d’une grande structure publique à Bordeaux, je rencontrais hier son responsable qui précisait que son premier geste avait été de ne plus occuper le vaste bureau (beaucoup de fenêtres !) de son prédécesseur et d’utiliser sa propre pièce de travail comme une salle de réunion, d’échanges (on allait dire de vie !). Il y a certainement des inconvénients à ces nouvelles formes de travail, mais mesurons-en les avantages. Et, même pour une petite PME comme la nôtre, le défi est enclenché. Dès l’année prochaine, nous concevrons « autrement » nos propres bureaux. Et certainement pas « comme avant » !

Portrait

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