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Antoine Grignon (Knight Frank) : Le commerce sur le devant de la scène

- Le - par la rédaction d'Immoweek

Pourquoi les actifs de commerce ont- ils autant la cote, qu’il s’agisse de pieds d’immeubles de centre-villes, de centres commerciaux ou de « retail parks » ? Antoine Grignon explique les raisons de cet engouement et le directeur du commerce chez Knight Frank démontre que l’intérêt des investisseurs « va bien au-delà du rendement immédiat »…

" Mais que diable vont-ils faire dans cette galère ? ". Les profanes paraphrasent probablement beaucoup Molière, lorsqu’ils observent les investisseurs se ruer sur les actifs de commerce en France. Pourquoi se positionner sur des actifs exposés au développement du e-commerce, aux aléas des brusques fluctuations de la fréquentation touristique au gré des conditions politiques et sécuritaires ou, enfin, aux risques qu’en- traînent les arbitrages auxquels procèdent, plus ou moins contraintes, plusieurs enseignes ?

Le " prime " à 2,75 %

Et il est vrai qu’une analyse superficielle pourrait leur donner raison. En quelques mois, Marks & Spencer a annoncé la fermeture de sept magasins français, tandis que l’enseigne Mim a été placée en redresse- ment judiciaire et que Vivarte cherche à céder André et Naf Naf, tout en fermant 147 magasins La Halle aux Chaussures à travers le pays. Dernièrement, c’est Tati, le mythique précurseur du commerce à bas prix, qui a été déclaré en cessation de paiement et pour lequel Eram cherche un repreneur. Côté fréquentation touristique, essentielle au chiffre d’affaires de nombreuses boutiques situées aux plus beaux emplacements de Paris et de la Côte d’Azur, l’année 2016 a été marquée par une chute drastique suite aux attentats de 2015 et 2016. Et pourtant, jamais les prix d’acquisition des locaux commerciaux n’ont été aussi élevés, conduisant à un point bas historique des taux de rendement. Sur les meilleurs commerces en pieds d’im- meubles parisiens, le taux de rendement " prime " est ainsi tombé à 2,75 % au premier semestre 2017. Il se situe probablement sous les 4 % pour les centres commerciaux et à 4,75 % pour les " retail parks " nouvelle génération, en chute respective de 25 et 65 points de base sur un an… A priori donc, une véritable galère ! Or, la demande des investisseurs est forte, très forte. Elle émane des " pure players " du " retail ", mais aussi, et c’est plus nouveau, d’investisseurs qui souhaitent se diversifier sur les actifs de commerce. Au point que la demande excède largement l’offre d’actifs à vendre.

Un marché très attirant

Alors, des Léandre ces investisseurs, qui embarque- raient quant à eux véritablement vers quelque sinistre horizon ? On en est heureusement loin. D’abord, parce que les difficultés évoquées plus haut ne concernent pas toutes les enseignes, loin s’en faut. Le marché français, notamment sur le segment de l’habille- ment, est certes aujourd’hui en pleine recomposition. Il reste marqué par son atomisation puisque le top 10 des enseignes de mode ne représente que 15 à 20 % des ventes, contre près de 80 % dans certains pays. Il est donc logiquement entré dans une phase de concentration. Mais, dans cette phase, les enseignes à la peine sont celles qui étaient handicapées par un endettement excessif, notamment pour avoir conduit un développement à marche forcée de leur réseau, au prix d’une baisse de la rentabilité, ou celles qui n’ont pas su ou pas pu prendre des positions stratégiques fortes en termes d’image et de " merchandising ". Tan- dis que d’autres enseignes, à l’image de Primark, de Zara, d’Etam, de Kiabi ou, pour sortir du segment de l’habillement, Monoprix ou Franprix, ont su prendre le vent et sortir du ventre mou du marché, celui qui souffre actuellement. Ensuite, le marché français reste très attirant pour nombre d’enseignes internationales qui n’y sont pas encore ou qui n’y sont que trop peu présentes et ce, aussi bien en " mass market " que sur les segments du luxe et du haut-de-gamme. Un des derniers exemples en date est fourni par l’ouverture de la première boutique française de Kate Spade, rue Saint-Honoré, à Paris.

102, avenue des Champs-Elysées : la plus importante transaction en commerce depuis le début de l'année est signée Knight Frank.

102, avenue des Champs-Elysées : la plus importante transaction en commerce depuis le début de l’année est signée Knight Frank.

Même le e-commerce est porteur d’espoir !

Les Cassandre se rabattront alors sur la fréquentation touristique et sur les chiffres " raplapla " de la consommation pour justifier leur étonnement et leur méfiance face à l’intérêt des investisseurs pour les commerces. Sauf que, là aussi, les faits et les chiffres sont en passe de leur donner tort. La fréquentation touristique en France a, certes chuté très lourdement après les attentats, mais le timide retour des visiteurs initié en fin d’année 2016 s’est amplifié depuis, notamment à Paris. Selon les dernières estimations, la fréquentation et les réservations aériennes auraient ainsi retrouvé un niveau record dans la Capitale française, comparable à celui de 2014. Un retour qui conforte les spécialistes du secteur, qui comptaient sur un " effet choc " de forte ampleur, mais limité à quelques mois. La France, Paris et la Côte d’Azur en tête, restent des destinations incontournables du tourisme international. Du côté de la consommation domestique enfin, les chiffres 2016 se sont montrés encourageants, indiquant une timide sortie de la longue et inédite léthargie dans laquelle la consommation des Français était plongée depuis 2007/2008. La forte amélioration des perspectives économiques dans la zone Euro, France comprise, devrait encourager l’amplification de ce mouvement. Tour à tour, la plupart des indicateurs économiques sont, en effet, passés au vert au cours des derniers mois.

Autant de constats et de perspectives favorables pour les enseignes en terme de chiffre d’affaires et qui les motivent à se positionner ou à se développer sur le marché français, en se concentrant sur les meilleurs emplacements.

Même les dernières tendances à l’œuvre en matière de e-commerce sont porteuses d’espoir. On a beaucoup fantasmé sur la disparition progressive des boutiques, supplantées par des sites commerçants dématérialisés, abolissant la distance, accessibles en permanence et assurant la livraison au choix du consommateur. Oui, mais voilà, le e-commerce a aussi ses limites, amputé de dimensions aussi essentielles que l’expérience physique (toucher, voir…), le contact humain ou l’associa- tion du consommateur à l’univers des marques. Au point qu’aujourd’hui, de plus en plus de " pure players " du commerce en ligne investissent les centre-villes afin d’y ouvrir boutique.

Bien au-delà du rendement immédiat

La France bénéficie, par ailleurs, d’un autre atout : elle correspond à l’air du temps. Une des tendances lourdes du marketing des enseignes est, en effet, de jouer de plus en plus la carte de l’association entre commerce et culture. Un cocktail qui est une des forces de notre pays, à commencer par Paris, notamment depuis que les ouvertures dominicales se sont généralisées dans les ZTI (zones touristiques internationales).

Ces constats et ces perspectives, les investisseurs les ont parfaitement saisis. Ils les encouragent à s’intéres- ser au compartiment de l’immobilier commercial ou à s’y renforcer. Les " pure players ", traditionnellement positionnés sur les centres commerciaux et les " retail parks ", y ont tout intérêt, d’autant qu’il s’agit pour eux, en s’appuyant sur leur expertise et leurs équipes, de développer une " logique industrielle " susceptible de proposer aux enseignes une offre globale et des synergies, à l’échelle nationale et internationale. Cette logique a également encouragé l’émergence de " pure players " dans les centre-villes des principales métro- poles ou pôles touristiques, à l’image de Thor Equities, de Vastned Management ou de BMO. En dehors de

ces acteurs dédiés, les actifs de commerce suscitent également, et de plus en plus, l’intérêt d’investisseurs traditionnellement orientés vers le compartiment bureau. Il s’agit pour eux, à commencer par les investisseurs institutionnels, de se diversifier dans une classe d’actifs résilients et d’offrir un profil de risques plus équilibré. Quitte à se contenter de rendements historiquement faibles. Mais même ce point n’apparaît pas susceptible de nuire au succès des actifs de commerce. Le pied d’immeuble n’est pas tout et les centres commerciaux ou les " retail parks " offrent, en effet, des rendements supérieurs, de 100 à 200 points de base. En outre, il apparaît toujours possible de faire de la création de valeur pour certains actifs à repositionner, à l’image de l’opération conduite par Thor Equities et Invesco sur le " 102 Champs-Elysées " ou sur certains emplacements prisés qui conservent un potentiel de valorisation des loyers, tels que le Marais, la rue de Rennes ou Saint-Germain pour ne parler que de Paris.

L’intérêt des investisseurs va donc bien au-delà du rendement immédiat. Bien que les volumes observés au 1er trimestre soient relativement faibles, de nombreuses opérations sont actuellement en cours et augurent d’un second semestre très dynamique. Sur le marché de l’investissement en actifs de commerce, il n’y a pas de galère. Comme dans Molière au demeurant…

La rédaction d'Immoweek

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