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Key Plan – décembre 2016 – L’avenue des Champs-Elysées à un tournant…

- Le - par La rédaction d'immoweek

Le micro marché constitué par les surfaces de commerce de l’avenue des Champs-Elysées, artère de tous les superlatifs, mais aussi de tous les records, peut évoluer rapidement. Il suffit, pour s’en rendre compte, de comparer le « key plan » de cette artère, considérée comme « la plus belle avenue du monde » (sans chauvinisme aucun !), que nous avions réalisé dans le numéro de notre magazine « Immoweek » daté de janvier 2012 avec celui que nous proposons aujourd’hui. et nous n’évoquons pas, là, uniquement les changements d’enseignes, mais également les valeurs locatives pratiquées sur cette artère hors norme, figurant aussi parmi les plus chères du monde. Encore qu’il faille analyser finement l’évolution de ces valeurs. Ce que propose Christian Dubois, directeur du département commerces de Cushman & Wakefield, grand spécialiste du secteur et qui connaît les commerces des Champs-Elysées numéro par numéro…

logo-keyplan-immoweekTéléchargez le Key Plan – Décembre 2016 en cliquant ici

Depuis la parution du numéro de notre magazine " Immoweek " daté de janvier 2012, un nombre non négligeable de transactions ont été bouclées sur la célèbre avenue. Qu’il s’agisse (en partant du rond point et en remontant vers l’Arc de Triomphe), côté impair, de Maje au 33, Zadig & Voltaire au 35, Dubail et Kusmi Tea au 71-73, Longchamp au 77 et, de l’autre côté, les Galeries Lafayette au 56-58, Tiffany & Co au 62, Zara au 92, Jeff de Bruges au 102, Tag Heuer au 104 ou encore Apple au 114. Et ce, sans compter les transactions bouclées depuis le début de cette année avec Five Guys sur le 49-51, JM Weston au 50, Chanel au 58 ou encore Skagen au 142. Un peu moins de la moitié de ces transactions a été réalisée par le département commerces de Cushman & Wakefield. Et son directeur, Christian Dubois, de souligner qu’en volume, le résultat s’avère quelque peu différent en tenant compte de la transaction exceptionnelle représentée par les 10 000 m2 pris en location par les Galeries Lafayette… Bref, autant dire qu’une remise à jour du " key plan " des Champs Elysées s’avère loin d’être inutile, d’autant plus que l’arrivée de nouvelles enseignes ne constitue qu’un des facteurs d’évolution de l’immobilier de commerce de cette artère qui fait toujours autant rêver le monde entier…

Des valeurs locatives qui ont… doublé en trois ans !…


D’ailleurs, Christian Dubois tient à introduire son analyse par une mise en garde : " les valeurs locatives que nous indiquons sur le " key plan " le sont dans le cadre de fourchettes particulièrement larges. Ainsi parlons-nous de valeurs entre 13 000 et 22 000 euros (HT, HC) du mètre
carré pour le meilleur tronçon
de l’avenue. Outre qu’il s’agit de
valeurs locatives en zone A (les
fameux cinq mètres après la façade, ndlr), la valeur la plus faible
correspond, en fait, à une valeur
pondérée de moyenne surface et la
plus haute, à une valeur pondérée
attachée à une petite surface ". Ici,
une explication s’impose. En effet, le conseil fait immédiatement
remarquer qu’une " grande confusion existe toujours entre valeurs
locatives et loyers. Lorsque l’on
indique que, sur le trottoir pair,
les valeurs pratiquées sur un tronçon peuvent aller jusqu’à 22 000 euros (HT, HC) du mètre carré, il ne faut pas entendre par là qu’une enseigne va débourser un tel loyer. Ce montant correspond, en effet, à l’agrégation d’un pas de porte ou droit au bail, dont la valeur peut être importante, et d’un loyer qui peut être bien moins important une fois déduit la valeur du pas de porte ". Sans compter qu’il convient donc également de distinguer le créneau des petites surfaces, celles jusqu’à 600 m2, des moyennes, entre 600 et 3 000 m2 et des grandes, au-delà de 3 000 m2, correspondant au créneau des transactions exceptionnelles du type de celle réalisée par les Galeries Lafayette ". Une distinction effectivement importante sachant que la méthode de pondération est différente selon les créneaux de surfaces, les plus importantes étant moins, voire pas du tout pondérées, ce qui permet de ramener le loyer au mètre carré à un niveau " bien plus raisonnable ". Une méthode de pondération (dites " Méthode Générale de ̈Pondération ") approuvée à l’unanimité des associations d’experts immobiliers le 1er juillet 2015, à l’établissement de laquelle Christian Dubois a participé et aujourd’hui " adoptée par les experts comme par les conseils "…

Le spécialiste considère que " la connaissance de ces distinctions est fondamentale " lorsqu’il s’agit des Champs Elysées car " en les prenant en considération, on peut enfin donner les bons conseils sur les valeurs pratiquées dans l’immobilier de commerce aux Champs Elysées ". Des valeurs qui font prendre tout son sens au terme anglo-saxon de " prime " : " entre 2012 et 2016, la valeur locative des petites surfaces est passée de 12 000 à quasiment 20 000 euros (HT, HC) du mètre carré. Un mouvement démarré en 2011 et qui s’est arrêté en 2014. En trois ans, les valeurs locatives de ce type de surfaces sur les Champs Elysées ont donc doublé, tant sur les trottoirs pair qu’impair d’ailleurs ". Une évolution réalisée " par le biais de transactions comme de valeur de pas de porte très significatives "…

… mais stabilisées aujourd’hui

Pour expliquer une telle accélération, il convient de revenir à la place occupée, en matière de commerce, par les Champs Elysées, véritable " vitrine mondiale française ". Et le conseil de rappeler qu’historiquement, " les Champs Elysées figurent, depuis de nombreuses années, parmi les trois artères commerciales les plus chères du monde, derrière la 5ème Avenue, à New York et Causeway Bay, à Hong-Kong ". Une place qui se justifie par les fondamentaux mêmes dont bénéficie la célèbre avenue aux 100 millions de passages annuels, dont un quart d’étrangers, avec quelque 300 000 à 350 000 visiteurs par jour et 600 000 à 700 000 le week-end ! Mais, au-delà des chiffres d’affaires potentiels, des horaires d’ouverture étendus des magasins (7 jours sur 7, plus tard en soirée…), ce trafic et le prestige attaché à cette artère " jouent également un rôle promotionnel, vecteur d’une image de marque qui a toujours contribuée à sa valeur. Dans le cadre de la mondialisation de l’économie et d’un phénomène de marque qui s’est accéléré depuis 2010, les Champs Elysées, au même titre que le quartier Ginza, à Tokyo, la 5ème Avenue ou Bond Street, à Londres, font partie des lieux mythiques pour les enseignes internationales ". D’où l’accélération de la hausse des valeurs locatives des Champs Elysées. Qui s’est arrêtée lorsque " la charge locative supportée par les enseignes est venue impacter trop lourdement le compte de résultats ". Sachant que le droit au bail, pour sa part, n’a pas d’influence sur le compte de résultats puisqu’il figure, au bilan, dans les immobilisations non amortissables… Bref, les propriétaires de commerces sur les Champs Elysées ont pris conscience qu’ils pouvaient passer des accords d’éviction avec les locataires en place, ensuite restructurer les surfaces et, ainsi, augmenter les loyers. Avec, en face, de puissantes enseignes internationales prêtes à les payer, mais moins partantes pour acquérir un pas de porte, qui demeure une spécificité du marché des commerces français. C’est ainsi que la limite à la hausse a été atteinte en 2014. Aujourd’hui, Christian Dubois " n’anticipe pas d’augmentation de loyers sur les Champs Elysées pour les années à venir ". Et d’ajouter : " mais il conviendra d’analyser finement les valeurs locatives des transactions "… Car si la stabilité caractérise aujourd’hui les loyers, il n’en sera peut-être pas de même pour les pas de porte…

A un tournant…

Une stabilité des loyers qui apparaît d’autant plus d’actualité dans le contexte actuel. Qu’il s’agisse du contexte économique général comme des conséquences des attentats ayant frappés l’Hexagone, des diverses grèves… " L’image de la France a été impactée au niveau international. Or, les Champs Elysées symbolisent cette image ". Résultat : une diminution de l’ordre de 20 % des chiffres d’affaires au cours des huit premiers mois de 2016 des enseignes de notoriété internationale installées sur les Champs.
Il n’empêche que la demande d’implantation des enseignes reste active. " Au moins une dizaine d’enseignes souhaitent s’installer sur les Champs Elysées. Mais si les loyers pratiqués ne les rebutent pas particulièrement, en revanche, ces enseignes analysent le marché en profondeur et sans compromis pour trouver chaussures à leurs pieds. Et elles sont souvent prêtes à attendre plusieurs années pour trouver la surface qui leur conviendra parfaitement… Ce marché est aujourd’hui alimenté par le sur-mesure ". En face, " les opportunités d’implantation à trois ans n’ont jamais été aussi nombreuses ». Avec un sourire qui signifie qu’il en sait plus qu’il n’en dit, le conseil évoque six possibilités d’implantation au cours des trois prochaines années sur le trottoir impair et sept sur le côté pair… Encore qu’il faille éviter de faire un rapprochement trop rapide entre le nombre des demandes et celui des offres car ces dernières ne correspondent pas forcément aux desiderata des enseignes en recherche… Bref, avec des loyers au top, une demande exigeante, voire incertaine, des opportunités d’implantation plus nombreuses, le tout dans un contexte économique pas vraiment favorable, le micro marché des commerces sur les Champs Elysées semble plutôt connaître " un creux de vague ", qui ne paraît pas inquiéter outre-mesure Christian Dubois. Se déclarant lui-même " résolument optimiste ", le spécialiste " partage, avec les enseignes, le sentiment selon lequel la France ne devrait pas rencontrer de carence touristique durable ". Surtout, " si l’on se projette d’ici deux à trois ans, lorsque les Galeries Lafayette et Apple auront ouvert leurs magasins, les Champs Elysées connaîtront une nouvelle dynamique. Or, on ne s’installe pas sur les Champs Elysées pour une année. C’est peut-être le meilleur moment pour s’y implanter "…

La rédaction d'immoweek

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