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L’investissement en hausse de 2,4 % en 2016 (Catella)

- Le - par Arthur de Boutiny

Le « Market summary by Catella » dévoile le bilan de l’investissement en 2016 : dans l’immobilier non résidentiel, 2016 voit l’investissement augmenter de 2,4 % par rapport à 2015, étant proche des sommets de 2007 et enregistrant une quatrième année consécutive de hausse.

Deux tiers des volumes investis sont supérieurs à 100 millions d’euros confirmant un marché dans lequel les opérateurs veulent et doivent placer le maximum d’ "equity ". Les opérations comprises entre 10 à 20 millions d’euros ont augmenté de 21 %, avec une hausse dans tous les volumes.

D’après Catella, " les bureaux montrent leur haut niveau de transaction en représentant 63 % des volumes placés ; les commerces se maintiennent et 46 % des volumes sont représentés par 5 opérations de plus de 100 millions d’euros ; les locaux d’activité (+137 %), l’hôtellerie-loisirs (+29 %) et les établissements de santé sont en forte hausse ; les centres commerciaux (-64 %) sont en forte baisse. "

Les foncières n’ont concentré que 12 % des montants investis en 2016, le fonds opportunistes 12 % également, tandis que les investisseurs " core " représentent 70 % des montants investis et les collecteurs d’épargne, 44 %.

Paris concentre un tiers des volumes investis ; 39 % des capitaux placés le sont dans les quartiers d’affaires,  le QCA 19 % ; l’ouest QCA voit sa part augmenter de 10 % (seconde périphérie + 26 %), et les autres pôles tertiaires sont délaissés avec une baisse de 65 %.

L’année 2016 a encore vu une légère progression des volumes placés en immobilier d’entreprise, actant une 4ème année de hausse consécutive, et la 2ème année la plus prolifique de l’histoire ; démontrant ainsi l’appétit des opérateurs pour les rendements immobiliers, fussent-ils plus que jamais compressés vers le bas. Le taux « prime » a probablement atteint un plancher en tangentant presque 3 % en bureaux purs. Les mouvements haussiers possibles de la Federal Reserve aux Etats Unis, pourraient avoir un effet à moyen terme sur nos propres taux directeurs… Cet élément ainsi que la remontée récente des OAT 10 ans autour de 1 %, pourraient agir à la hausse sur les rendements immobiliers.

Néanmoins le 1er semestre 2017 devrait surtout consolider la situation de fin d’année 2016… L’appétit demeure en plus immense : le "spread" immobilier, toujours élevé, encourage le fameux « flight to quality » ; la collecte auprès des épargnants continue d’être très dynamique et le déséquilibre entre offre et demande reste défavorable aux acheteurs. Les plafonds de valeurs vénales moyennes atteignent ceux de 2007, ceux des immeubles les plus « prime » sont même dépassés…

Cependant, en 2007 les loyers étaient bien plus haut, et surtout la part de "loan to value" était bien plus importante et concernait une majorité d’opérations… Or, nous avons aujourd’hui des loyers plus défensifs et une majorité d’acteurs en fonds propres ou quasi fonds propres. Les signaux demeurent donc plutôt encourageants, mais les élections en France, ainsi que le contexte politique et macroéconomique mondial, pourraient modifier cette donne. Nous ne le verrons probablement qu’au 2ème semestre 2017 ou en 2018… Peut-être est-ce le moment idoine pour arbitrer ?...

Arnaud de Sordi, directeur du département investissement de Catella

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

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