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Marchés du logement : les banques à la rescousse

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le 16 Avr 2019

Comme le démontrent depuis plusieurs mois les chiffres des ventes de logements (individuels ou collectifs, dans le neuf ou l’ancien), le marché du résidentiel connaît quelques soubresauts : après une fin d’année où les indicateurs étaient au rouge, on assiste aujourd’hui à une singulière « redynamisation », voire à une « reprise » des ventes. Une évolution confirmée par la dernière livraison de l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui montre que « la conjoncture se transforme ».

L’explication réside notamment dans le comportement des établissements bancaires qui, en réduisant leurs exigences, ont permis, depuis le début de l’année 2019, à une plus large clientèle de devenir propriétaire. Ainsi, montre l’Observatoire, en dépit de l’impact de la hausse des prix (du neuf et de l’ancien), et de la dégradation des soutiens publics à la primo accession, la demande a rebondi. La configuration exceptionnelle des taux – 1,39 % en mars dernier – « s’est accompagnée d’une augmentation des durées des crédits accordés » (de 13 mois en 2018 et de 3 mois depuis le début de l’année 2019) et « d’une diminution des taux d’apport personnel exigés, dessinant maintenant un paysage jamais observé par le passé : l’accès aux crédits immobiliers n’a jamais été rendu aussi facile par les établissements bancaires » souligne Crédit Logement. Alors que les primo-accédants et les ménages modestes étaient jusqu’alors très en retrait, la donne semble changer : l’’Observatoire estime à 44,7 % la part des moins de 35 ans parmi les accédants de l’année 2017 et à 49,9 % au premier trimestre 2019 ; de même, la part des accédants avec moins de trois Smic était de 36,1 % en 2017 et de 40,5 % au premier trimestre 2019.

Une progression sensible du volume des prêts

Conséquence de ces changements : «porté par le dynamisme de l’offre bancaire qui s’est encore renforcé depuis le début de l’année, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant s’est vivement redressé : avec au premier trimestre 2019, +22,9 % pour la production (contre -9,9 % en 2018, à la même époque) et, « seulement », +15,8 % pour le nombre de prêts (contre -16,9 % il y a un an), compte tenu de l’accroissement du niveau moyen des prêts accordés ». Le changement d’orientation du marché est manifeste et « il est probable, si la statistique publique réussit à l’intégrer, que les indicateurs officiels de la conjoncture en rendront compte avant l’été » précise l’Observatoire.

Une progression du nombre des acquéreurs dans tous les marchés

Cette « reprise » est constatée à la fois dans les marchés du logement neuf et celui de l’ancien. Dans le neuf, l’Observatoire indique que « la production de crédits destinée à l’achat de logements neufs est en hausse de 26,7 % en glissement annuel, contre une hausse de 5,6 % il y a un an à la même époque » et que, dans l’ancien, « le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant a pu aussi se ressaisir, en hausse de 15,9 % pour la production au premier trimestre (contre -7 % en 2018 à la même époque) et +12,3 % pour le nombre de prêts (contre -9 % il y a un an) ».

Une dynamique dangereuse ?

Si les chiffres devraient rassurer les acteurs et satisfaire les établissements bancaires, ils peuvent être aussi sujets à questionnement : quel est le risque représenté par un endettement plus fort des ménages et que se passera-t-il pour les banques, à partir de 2021, quand Bâle 4 augmentera l’exigence de fonds propres ? En l’état, le marché du logement fonctionne à nouveau, sans beaucoup de soutien public, mais quelles seraient les conséquences d’un changement de conjoncture ? La Cour des Comptes, qui n’a de cesse de rappeler que les aides au logement coûtent (trop) cher, trouve de quoi apporter de l’eau à son moulin : le marché fonctionne et se redynamise sans beaucoup d’aides. Mais la situation peut-elle perdurer ?

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Arthur de Boutiny

le 25/04/2019

Le crowdfunding immobilier se porte bien en régions

Le crowdfunding, y compris pour l’immobilier, est devenu la coqueluche du financement, et même la panacée d’après certains. Mais comment celui-ci se porte-t-il en France, particulièrement en régions ? Fundimmo s’est associé à Hellocrowdfunding pour réaliser un baromètre régional du crowdfunding immobilier en 2018, auprès de 32 plate-formes, afin d’enquêter sur le marché…

Premier constat : les 32 acteurs interrogés ont collecté 185 millions d’euros pour 343 projets, soit une hausse de 83 % de la collecte et une augmentation de 56 % du nombre de projets par rapport à 2017. La progression se retrouve aussi pour les projets remboursés : 146 projets ont été remboursés pour une valeur de 55 millions d’euros. Avec un rendement annuel moyen de 9 % en 2018, le marché présentait au 31 décembre 2018 un taux de défaut de 0,67 % depuis 2012.

De même, la carte de France dressé par le baromètre régional montre que si la Bretagne, la Corse, le Grand Est, la Bourgogne-Franche-Comté, la Normandie, les Hauts-de-France et les Drom ne sont pas couverts, ils s’avère que l’Ile-de-France (22 % des projets) n’a pas la primauté pour une fois, mais bien l’Auvergne-Rhône-Alpes (un quart des projets).

13 acteurs sont présents sur le marché local, bien que cinq d’entre eux accaparent 71 % de la collecte locale ; 47 millions d’euros ont été collectés en Auvergne-Rhône-Alpes (+161 % !, quasiment le double de la moyenne nationale). Le nombre de projets financés est passé en un an de 49 en 2017 à 85 en 2018 (+ 73 %). Le montant moyen par collecte était de 552 558 euros, soit une moyenne légèrement supérieure à celle nationale de 539 128 euros, avec une durée moyenne de placement de 23,3 mois ; 14,5 millions d’euros ont été remboursés dans la région (+ 190 %), soit 43 projets (+231 %), sans aucun défaut de remboursement avéré constaté en 2018. Néanmoins, les retards de remboursements supérieurs à 6 mois ont augmenté, représentant 5,5 millions d’euros, dont 4 millions d’euros pour un seul promoteur.

En comparaison, la Nouvelle-Aquitaine, qui représente 7 % du marché, a vu 12 plate-formes financer au moins un projet (71 % de la collecte accaparée par 6 acteurs), mais a connu une légère baisse tant sur le nombre de projets financés (25 projets en 2018, – 22 %) que sur les montants collectés (de 16,5 millions d’euros en 2017 à 11,9 millions d’euros en 2018). Les montants remboursés ont baissé de 7 % en 2017, même si 57 % des remboursements ont été anticipés, un taux supérieur à la moyenne nationale. Ce recul du crowdfunding immobilier fait figure d’exception dans une région néanmoins pionnière du crowdfunding immobilier.

Les Pays de la Loire (5 % du marché) accueille 7 acteurs, dont 4 ont assuré 88 % de la collecte locale, qui a représenté 12,1 millions d’euros en 2018 (+46 %), tandis que la taille moyenne des projets financés passe de 457 749 euros en moyenne en 2017 à 672 915 euros en moyenne en 2018. Le nombre de projets financés est quant à lui stable et connaît une légère hausse de 6 % entre 2017 et 2018 portant à un total de 18 projets. En 2018, 8 projets ont été remboursés pour un montant total de 4 millions d’euros soit une augmentation respective de 100% et 150% par rapport à 2017. On note également que 5 projets sur 8 ont été remboursés par anticipation.
Le crowdfunding immobilier donne le « la » en région, et donc dans l’ensemble de la France…

Portrait

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