Chargement

retour Accueil > Finance & Bourse > Chroniques > Damien Luqué & Cédric Bonnet (Lacourte...

Damien Luqué & Cédric Bonnet (Lacourte Raquin Tatar) : Octroi de prêts par des fonds d’investissement immobilier : succès mitigé

ChroniquesFinance & Bourse

le 28 Mar 2018

De gauche à droite : Damien Luqué et Cédric Bonnet

La loi de finances rectificative du 29 décembre 2015 a fait naitre de grands espoirs quant à la capacité pour certains fonds d’investissement alternatifs (FIA) français d’octroyer des prêts directement. Deux ans après, ce mode de financement alternatif a-t-il trouvé sa place au côté de financements dits « traditionnels », notamment en matière immobilière ? Damien Luqué et Cédric Bonnet, avocats associés au sein de Lacourte Raquin Tatar dressent un bilan…

L’article L. 511-5 du Code Monétaire et Financier (CMF) interdit à « toute personne autre qu’un établissement de crédit ou une société de financement d’effectuer des opérations de crédit à titre habituel ». Les opérations de crédit sont définies à l’article L. 313-1 du CMF comme « tout acte par lequel une personne agissant à titre onéreux met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne ou prend, dans l’intérêt de celle-ci, un engagement par signature tel qu’un aval, un cautionnement, ou une garantie ».

 Avant la loi de finance rectificative…

Avant la loi de finance rectificative n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, les fonds d’investissement alternatifs français ne pouvaient pas, par principe, octroyer des prêts. Les seules exemptions au monopole bancaire permettaient à certains fonds d’investissement français d’acquérir des créances non échues, de participer à des opérations de financement obligataire ou, dans une moindre mesure, d’octroyer des avances en compte courant à des sociétés dans lesquelles ces fonds détenaient une ou plusieurs participation(s)[1].

Ces quelques tempéraments au monopole bancaire ne suffisaient pas à autoriser les FIA à originer directement des prêts. Cette interdiction avait été expressément rappelée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) lors de sa consultation sur la possibilité pour un fonds d’investissement d’octroyer des prêts[2]. A titre d’illustration, l’AMF visait les interdictions expresses applicables au fonds d’investissement à vocation générale et aux OPCVM. Argument bien évidemment indiscutable dès lors que le CMF prévoyait expressément une impossibilité pour les OPCVM[3] et les fonds d’investissement à vocation général[4] d’octroyer des crédits.

L’argumentation applicable pour les fonds professionnels spécialisés ou les organismes de titrisation nous apparaissait à l’époque, quant à elle, plus discutable. A défaut de pouvoir s’appuyer sur un texte, l’AMF utilisait, en effet, une analyse a contrario, en considérant qu’en l’absence de texte autorisant l’octroi direct de prêt, cette opération était impossible pour les fonds professionnels spécialisés et les organismes de titrisation.

En pratique, une lecture stricte de l’article L. 511-6 du CMF qui autorise, notamment, les FIA à réaliser des opérations de crédit « sans préjudice des dispositions particulières qui leur sont applicables » et l’absence d’interdiction expresse pour ces véhicules, permettaient d’envisager la possibilité pour les fonds professionnels spécialisés d’octroyer des prêts. Ainsi, en complément d’avances en compte courant, et de financements bancaires, des conventions de prêt ont été mises en place directement entre ces derniers et leurs filiales propriétaires d’actifs immobiliers.


[1] Voir notamment, l’article L. 214-28 du CMF pour les FCPR, l’article L. 214-42 du CMF pour les OPCI, ou encore l’article L. 214-160 du CMF pour les FPCI.
[2] Consultation AMF ayant eu lieu fin 2015.
[3] Voir l’article R. 214-19 du Code monétaire et financier
[4] Voir l’article R. 214-32-28 du Code monétaire et financier


… et après

La loi de finance rectificative est venue consacrer la possibilité donnée à certains fonds d’investissement (c’est-à-dire, les fonds professionnels spécialisés, les fonds professionnels de capital investissement et les organismes de titrisation) de conclure des prêts « […] lorsqu’ils ont reçu l’autorisation d’utiliser la dénomination de FEILT[5] […] ou dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ».

A titre d’illustration, la loi de finance rectificative est venue ainsi rajouter un nouvel alinéa à l’article L. 214-154 du CMF en conditionnant expressément la possibilité pour un fonds professionnel spécialisé d’originer des prêts, à l’existence du statut fonds européen d’investissement à long terme (FEILT) ou au respect des conditions d’un décret. Dès lors, aucune ambiguïté n’était plus permise quant à la possibilité pour les fonds professionnels spécialisés d’octroyer des prêts une fois ces conditions satisfaites.

L’article 1 du décret n° 2016-1587 du 24 novembre 2016 a, notamment, introduit les articles R. 214-203-1 et suivants du CMF précisant les modalités d’octroi de prêts par les fonds professionnels spécialisés, et l’article R. 214-206-1 du CMF pour les fonds professionnels de capital investissement.

Concernant les organismes de titrisation, l’ordonnance n° 2017-1432 du 4 octobre 2017, distinguant, au sein des organismes de financement, les organismes de titrisation (1) et les organismes de financement spécialisés (2), est venue préciser que seuls les seconds pouvaient octroyer des prêts[6] avec le label FEILT.

Pas de révolution

Aujourd’hui et de façon générale, aussi bien les fonds professionnels spécialisés que les fonds professionnels de capital investissement ou les organismes de financement spécialisés ont la capacité d’octroyer des prêts à des entreprises ou personnes morales exerçant à titre principal, une activité non financière et pour une durée de vie résiduelle n’excédant pas la durée de vie résiduelle du fonds.

Ainsi, un fonds professionnel spécialisé, un fonds professionnel de capital investissement ou un organisme de financement spécialisé peut désormais octroyer des prêts à une société à prépondérance immobilière ou à toute société ad hoc constituée pour l’acquisition d’actifs immobiliers, dès lors qu’il se conforme soit au label FEILT, soit aux dispositions réglementaires applicables (à ce titre exclusivement pour le fonds professionnel spécialisés et le fonds professionnel de capital d’investissement).

Cette capacité pour certains fonds d’investissement d’octroyer des prêts n’a pourtant pas rencontré, à ce jour, le succès escompté et révolutionné le mode de financement traditionnel des actifs immobiliers. Pourtant, depuis l’ordonnance, les fonds professionnels spécialisés, les fonds professionnels de capital investissement et les organismes de financement spécialisés peuvent bénéficier directement de cession « dailly » des loyers et autres créances professionnelles en garanties des prêts octroyés conformément à l’article L. 313-23 du CMF.

L’une des contraintes principales pour ces fonds est de désigner une société de gestion agréée, par l’AMF ou un autre régulateur européen, pour l’activité de prêt. La généralisation de ce mode de financement dans le domaine de l’immobilier repose donc, en grande partie sur la volonté et la capacité de ces nouveaux prêteurs à se doter de sociétés de gestion de portefeuille expertes en immobilier et ayant obtenu une extension de leur programme d’activité.


[5] Règlement (UE) 2015/760 du Parlement Européen et du conseil du 29 avril 2015 relatif aux fonds européens d’investissement à long terme (« FEILT »)
[6] A noter que le décret applicable aux OFS relatif aux modalités d’origination n’est pas encore entré en vigueur à ce jour.

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Arthur de Boutiny

le 18/09/2018

La logistique ne décélère pas

L’intérêt pour la logistique ne décélère pas après une année 2017 de tous les records, y compris à l’échelle de l’Europe, comme le montre une étude de BNP Paribas Real Estate pour le premier semestre 2018. Si le volume de transactions d’entrepôts de plus de 5 000 m2 baisse de 14 %, c’est après une année historique. Et en Espagne, en Allemagne et aux Pays-Bas, le volume record a même été conservé…

Même chose pour les investissements, qui se sont ajustés d’eux-mêmes à la baisse : leur volume baisse de 21 %, mais atteint néanmoins les 14 milliards d’euros à l’échelle de l’Europe, dopé par la croissance du PIB dans la Zone euro (+2,2 % en 2018) et la pétulance de l’e-commerce, qui a augmenté son poids européen de 14 % en 2017 et devrait encore enregistrer une croissance à deux chiffres cette année. L’Allemagne et les Pays-Bas ont de nouveau bien démarré l’année avec un niveau d’activité élevé, tandis que le marché français, après avoir connu une forte croissance pendant trois ans consécutifs, a baissé au cours du premier semestre 2018. Le marché britannique est demeuré dynamique, avec un volume de transactions d’1,6 million de mètres carrés au premier semestre 2018. Les taux de vacance des entrepôts XXL, où l’offre a de plus en plus de peine à suivre la demande, sont inférieurs à 5 % en Espagne, aux Pays-Bas, en Pologne et en République Tchèque. Les loyers ont augmenté de 2 % dans les principaux marchés européens, tout particulièrement à Milan, Berlin et dans les villes régionales britanniques.

BNP Paribas Real Estate note, également, que « le marché des locaux d’activité et logistiques a atteint son second volume d’investissement semestriel le plus élevé, avec 14 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. » L’activité du marché britannique est restée robuste avec 4,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2018 et les loyers logistiques « prime » sont demeurés relativement stables dans l’ensemble, tandis que les taux de rendement « prime » se sont stabilisés à 4,25 %. En Allemagne, les investissements en locaux d’activité et logistiques sont restés très soutenus, avec 3 milliards d’euros enregistrés au cours du premier semestre 2018. Malgré une baisse d’environ 47 % par rapport au premier semestre 2017, il s’agit de loin du deuxième meilleur résultat jamais atteint. Aux Pays-Bas, les investissements en locaux d’activité et logistiques ont fortement augmenté au cours du premier semestre 2018, pour atteindre 2 milliards d’euros (+ 57 % comparé au 1er semestre 2017). Cette catégorie d’actifs est particulièrement solide aux Pays-Bas, où elle représente 25 % du total des investissements en immobilier commercial au premier semestre 2018. Le marché français a représenté 1,4 milliard d’euros au cours des six premiers mois de l’année, stimulé une fois de plus par les cessions de portefeuilles. En Espagne, après deux années d’activité sans précédent, l’investissement a atteint 390 millions d’euros, soit une baisse de 33 % par rapport au premier semestre 2017. En Pologne, l’investissement a, quant à lui, augmenté de manière significative pour se situer à 400 millions d’euros, avec des taux de rendement « prime » en baisse ce trimestre à 5,25 %.

La logistique toujours conquérante…

Portrait

Chargement