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Damien Luqué & Cédric Bonnet (Lacourte Raquin Tatar) : Octroi de prêts par des fonds d’investissement immobilier : succès mitigé

ChroniquesFinance & Bourse

le 28 Mar 2018

De gauche à droite : Damien Luqué et Cédric Bonnet

La loi de finances rectificative du 29 décembre 2015 a fait naitre de grands espoirs quant à la capacité pour certains fonds d’investissement alternatifs (FIA) français d’octroyer des prêts directement. Deux ans après, ce mode de financement alternatif a-t-il trouvé sa place au côté de financements dits « traditionnels », notamment en matière immobilière ? Damien Luqué et Cédric Bonnet, avocats associés au sein de Lacourte Raquin Tatar dressent un bilan…

L’article L. 511-5 du Code Monétaire et Financier (CMF) interdit à « toute personne autre qu’un établissement de crédit ou une société de financement d’effectuer des opérations de crédit à titre habituel ». Les opérations de crédit sont définies à l’article L. 313-1 du CMF comme « tout acte par lequel une personne agissant à titre onéreux met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne ou prend, dans l’intérêt de celle-ci, un engagement par signature tel qu’un aval, un cautionnement, ou une garantie ».

 Avant la loi de finance rectificative…

Avant la loi de finance rectificative n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, les fonds d’investissement alternatifs français ne pouvaient pas, par principe, octroyer des prêts. Les seules exemptions au monopole bancaire permettaient à certains fonds d’investissement français d’acquérir des créances non échues, de participer à des opérations de financement obligataire ou, dans une moindre mesure, d’octroyer des avances en compte courant à des sociétés dans lesquelles ces fonds détenaient une ou plusieurs participation(s)[1].

Ces quelques tempéraments au monopole bancaire ne suffisaient pas à autoriser les FIA à originer directement des prêts. Cette interdiction avait été expressément rappelée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) lors de sa consultation sur la possibilité pour un fonds d’investissement d’octroyer des prêts[2]. A titre d’illustration, l’AMF visait les interdictions expresses applicables au fonds d’investissement à vocation générale et aux OPCVM. Argument bien évidemment indiscutable dès lors que le CMF prévoyait expressément une impossibilité pour les OPCVM[3] et les fonds d’investissement à vocation général[4] d’octroyer des crédits.

L’argumentation applicable pour les fonds professionnels spécialisés ou les organismes de titrisation nous apparaissait à l’époque, quant à elle, plus discutable. A défaut de pouvoir s’appuyer sur un texte, l’AMF utilisait, en effet, une analyse a contrario, en considérant qu’en l’absence de texte autorisant l’octroi direct de prêt, cette opération était impossible pour les fonds professionnels spécialisés et les organismes de titrisation.

En pratique, une lecture stricte de l’article L. 511-6 du CMF qui autorise, notamment, les FIA à réaliser des opérations de crédit « sans préjudice des dispositions particulières qui leur sont applicables » et l’absence d’interdiction expresse pour ces véhicules, permettaient d’envisager la possibilité pour les fonds professionnels spécialisés d’octroyer des prêts. Ainsi, en complément d’avances en compte courant, et de financements bancaires, des conventions de prêt ont été mises en place directement entre ces derniers et leurs filiales propriétaires d’actifs immobiliers.


[1] Voir notamment, l’article L. 214-28 du CMF pour les FCPR, l’article L. 214-42 du CMF pour les OPCI, ou encore l’article L. 214-160 du CMF pour les FPCI.
[2] Consultation AMF ayant eu lieu fin 2015.
[3] Voir l’article R. 214-19 du Code monétaire et financier
[4] Voir l’article R. 214-32-28 du Code monétaire et financier


… et après

La loi de finance rectificative est venue consacrer la possibilité donnée à certains fonds d’investissement (c’est-à-dire, les fonds professionnels spécialisés, les fonds professionnels de capital investissement et les organismes de titrisation) de conclure des prêts « […] lorsqu’ils ont reçu l’autorisation d’utiliser la dénomination de FEILT[5] […] ou dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ».

A titre d’illustration, la loi de finance rectificative est venue ainsi rajouter un nouvel alinéa à l’article L. 214-154 du CMF en conditionnant expressément la possibilité pour un fonds professionnel spécialisé d’originer des prêts, à l’existence du statut fonds européen d’investissement à long terme (FEILT) ou au respect des conditions d’un décret. Dès lors, aucune ambiguïté n’était plus permise quant à la possibilité pour les fonds professionnels spécialisés d’octroyer des prêts une fois ces conditions satisfaites.

L’article 1 du décret n° 2016-1587 du 24 novembre 2016 a, notamment, introduit les articles R. 214-203-1 et suivants du CMF précisant les modalités d’octroi de prêts par les fonds professionnels spécialisés, et l’article R. 214-206-1 du CMF pour les fonds professionnels de capital investissement.

Concernant les organismes de titrisation, l’ordonnance n° 2017-1432 du 4 octobre 2017, distinguant, au sein des organismes de financement, les organismes de titrisation (1) et les organismes de financement spécialisés (2), est venue préciser que seuls les seconds pouvaient octroyer des prêts[6] avec le label FEILT.

Pas de révolution

Aujourd’hui et de façon générale, aussi bien les fonds professionnels spécialisés que les fonds professionnels de capital investissement ou les organismes de financement spécialisés ont la capacité d’octroyer des prêts à des entreprises ou personnes morales exerçant à titre principal, une activité non financière et pour une durée de vie résiduelle n’excédant pas la durée de vie résiduelle du fonds.

Ainsi, un fonds professionnel spécialisé, un fonds professionnel de capital investissement ou un organisme de financement spécialisé peut désormais octroyer des prêts à une société à prépondérance immobilière ou à toute société ad hoc constituée pour l’acquisition d’actifs immobiliers, dès lors qu’il se conforme soit au label FEILT, soit aux dispositions réglementaires applicables (à ce titre exclusivement pour le fonds professionnel spécialisés et le fonds professionnel de capital d’investissement).

Cette capacité pour certains fonds d’investissement d’octroyer des prêts n’a pourtant pas rencontré, à ce jour, le succès escompté et révolutionné le mode de financement traditionnel des actifs immobiliers. Pourtant, depuis l’ordonnance, les fonds professionnels spécialisés, les fonds professionnels de capital investissement et les organismes de financement spécialisés peuvent bénéficier directement de cession « dailly » des loyers et autres créances professionnelles en garanties des prêts octroyés conformément à l’article L. 313-23 du CMF.

L’une des contraintes principales pour ces fonds est de désigner une société de gestion agréée, par l’AMF ou un autre régulateur européen, pour l’activité de prêt. La généralisation de ce mode de financement dans le domaine de l’immobilier repose donc, en grande partie sur la volonté et la capacité de ces nouveaux prêteurs à se doter de sociétés de gestion de portefeuille expertes en immobilier et ayant obtenu une extension de leur programme d’activité.


[5] Règlement (UE) 2015/760 du Parlement Européen et du conseil du 29 avril 2015 relatif aux fonds européens d’investissement à long terme (« FEILT »)
[6] A noter que le décret applicable aux OFS relatif aux modalités d’origination n’est pas encore entré en vigueur à ce jour.

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 16/07/2018

Paris sous ses plus beaux atours…

« Paris attend plus de 3 500 banquiers de la City » titrait, la semaine dernière, « Le Figaro » au lendemain d’un dîner de gala organisé par Paris Europlace au cours duquel le Premier ministre Edouard Philippe a annoncé de nouvelles mesures pour encourager les banquiers internationaux à s’installer dans la Capitale suite au Brexit.

Le lendemain, Paris Ile-de-France Capitale Economique et KPMG rappelaient que « dès mars 2018, à l’occasion de la cinquième édition du Forum Grand Paris », les deux partenaires « révélaient dans leur rapport sur les métropoles mondiales, « Global Cities Investment Monitor », que les investissements internationaux dans le Grand Paris étaient en hausse de 70 % par rapport à 2016, faisant de Paris la 3ème destination la plus attractive du monde sur cette typologie d’investissements ». Surtout, « dans la nouvelle version de cette étude dédiée à l’attractivité des métropoles mondiales, la montée en puissance de Paris et de son image se confirme. 516 dirigeants d’entreprises de 22 pays ont été interrogés et donnent les tendances suivantes : Paris prend la 3ème place des métropoles dans le monde en terme d’image (l’écart avec Londres et New-York se réduit de moitié au cours d’une seule année » !) ; les investisseurs sont de plus en plus favorables à cette destination ; l’attractivité de Paris devrait encore progresser d’ici trois ans et le Brexit s’impose comme un facteur déterminant pour les investisseurs ». Et Christian Nibourel, président de Paris-Ile-de-France Capitale Economique de souligner : « nous entrons vraiment et ce, de manière très concrète, dans un temps nouveau où la marque de Paris, en tant que premier centre d’affaires mondial, se renforce chaque jour »…

Face aux résultats du 1er semestre dans l’immobilier d’entreprise (demande placée, loyers, volume d’investissement en hausse, stock en baisse), nombre de professionnels ne manquent pas de s’interroger sur le haut de cycle, redoutant qu’il soit atteint. Face à l’ensemble de ces informations selon lesquelles Paris ne cessent de renforcer ses atours, il ne semble pas impossible que le marché reste un moment en haut du cycle. Voire continue son ascension… Dans ce contexte, gagner la Coupe du Monde de Football constitue un facteur positif supplémentaire. Et l’on sait l’importance du facteur psychologique dans l’économie…

Portrait

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