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Denis François (CBRE) Décollage économique et atterrissage immobilier…

- Le - par Denis François

Dans un contexte économique où « l’optimisme est de retour », « nombre d’acteurs de l’immobilier redoutent un atterrissage en douceur ou forcé » fait valoir Denis François. Longtemps à la tête de CBRE Valuation et aujourd’hui senior advisor au sein de la société de conseil, celui qui a largement participé à la renommée de l’expertise immobilière en France estime, pour sa part, que « le double paradoxe que constitue une confiance économique retrouvée face à des inquiétudes sur le marché de l’immobilier doit s’analyser à l’aube d’une situation entièrement nouvelle »…

Les indicateurs économiques pour l’Europe et plus particulièrement pour la France sont, depuis le début 2017, favorables et, fait rare, supérieurs aux prévisions. L’optimisme est donc de retour, avec les résultats des élections présidentielles et législatives françaises qui ont rassuré nos partenaires étrangers. Une telle situation est nouvelle depuis 8 ans, même si les espérances de croissance restent plutôt modérées. De l’autre côté, sur le plan des marchés immobiliers, si tout va bien, nombre d’acteurs économiques redoutent un atterrissage en douceur ou plus ou moins forcé. En effet, les marchés immobiliers ont rarement été aussi actifs, tant en matière de volume de transactions que d’évolution des prix, en tout cas pour les actifs " prime " et " bons secondaires " qui sont les plus recherchés.

Le spectre d’une correction planerait…

Tout irait donc trop bien: le spectre d’une correction planerait, illustré par les préoccupations récentes des banques centrales des principaux pays européens et du Haut Conseil de Stabilité Financière. Cette dichotomie entre économie et immobilier peut apparaître contradictoire. Historiquement, ce sont les conditions économiques générales qui conditionnent, avec souvent quelques mois de retard, l’évolution des volumes transactés et les variations de valeurs sur les marchés immobiliers. En fait, il faut constater la conjonction d’une situation économique générale et d’un état des marchés immobiliers qui ne s’expliquent plus aussi aisément qu’autrefois.

La forte appréciation des valeurs immobilières pour les actifs les plus recherchés, en particulier depuis 2012, avec une baisse sans précédent des taux de rendement acceptés par les investisseurs, conduisent certains à s’interroger sur un retournement, en particulier en cas de remontée des taux d’intérêt. Et d’aucuns d’ajouter que les changements de cycle sont presque toujours brutaux, qu’il s’agisse de décollage ou d’atterrissage. Certes aujourd’hui, le redémarrage économique pour agréable et net qu’il soit, reste d’une ampleur limité et ses conséquences sur l’immobilier seront, sans doute, diffuses et étalées dans le temps.

Des allocations d’actifs plus importantes sur l’immobilier

Sur les marchés immobiliers, l’absence de suroffre, et donc une vacance relativement raisonnable, des loyers historiquement bas et un endettement modéré, ne laissent pas présager un atterrissage forcé. Certes, la situation des taux d’intérêt historiquement bas finira bien par une remontée, mais sans doute pas immédiatement, et de façon lente et progressive. Par ailleurs, l’afflux de liquidités, en règle générale sur les marchés financiers, et plus particulièrement vers l’immobilier, ont renforcé le mouvement de hausse sur les meilleurs actifs.

Il faudrait donc faire la part de ce qui est une inadéquation conjoncturelle entre l’offre et la demande de produits d’investissement immobilier et ce qui est un changement de paradigme sur l’investissement en général, car il est vraisemblable que les allocations en matière d’actifs sont et seront plus importantes sur l’immobilier qu’autrefois. Rappelons que, traditionnellement en France, les actifs immobiliers représentaient entre 4 et 6% des actifs globaux des principaux investisseurs, ce qui reste bien modeste.

Il faudrait pouvoir distinguer, dans la hausse des valeurs, la part qui est dûe à un manque d’offres adaptées sur le marché, de celle qui relève des effets d’une mutation socio-économique et d’une évolution dans l’allocation des actifs, pour appréhender l’évolution des marchés.

L’un des éléments d’appréciation, à défaut d’avoir une martingale miracle, réside dans la notion de taux d’effort. Or, il semble bien aujourd’hui que celui-ci soit différemment supporté selon qu’il s’agisse de bureaux, de logistique, de commerce ou de résidentiel, mais il reste tout à fait supportable, dans un contexte de loyers et de valeurs locatives stagnant et bas depuis 10 ans pour le bureau et la logistique. Il existe, par ailleurs, au niveau du taux d’effort sur des loyers d’habitation et de commerce des problèmes sectoriels, mais il ne s’agit pas d’une situation générale.

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Un mécanisme inédit

Enfin, le niveau de la dette apparaît moindre et mieux contenu dans l’investissement immobilier que lors des cycles précédents, même s’il reste des améliorations à apporter dans le chiffrage et l’appréciation de la dette immobilière.

En tout état de cause, le double paradoxe que constitue une confiance économique retrouvée face à des inquiétudes sur le marché de l’immobilier doit s’analyser à l’aube d’une situation entièrement nouvelle. Le déroulé de la crise depuis 2008, la faillite de Lehman Brothers, ne sont, en effet, pas comparables au déroulé des cycles que nous avons connus, en particulier les crises des années 1975, 1991, 2001 et les reprises de 1985, 1989 et 2003.

Contrairement au passé, il est donc tout- à-fait possible que nous soyons face à un mécanisme inédit avec un redécollage économique en douceur et un réajustement progressif des marchés immobiliers, le tout sur une période de temps relativement longue, là où nous étions habitués à des démarrages et à des arrêts beaucoup plus brutaux. Les économies générales et les économies immobilières ne suivent plus le même rythme ni la même corrélation entre elles et, enfin, les cycles semblent beaucoup plus découplés suivant la nature de chaque économie et de chaque classe d’actifs.

Denis François

Senior Advisor Cbre Holding

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