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Michel Mouillart (Frics) : Euphorie des marchés immobiliers, et après ?

- Le - par Michel Mouillart

Depuis l’automne 2014, les marchés immobiliers ont rebondi. Tous les indicateurs sont progressivement venus le confirmer. Il est vrai que toutes les conditions habituellement mentionnées pour expliquer une bonne tenue de la conjoncture immobilière ont été réunies : des taux d’intérêts particulièrement bas, des incitations publiques assez puissantes, un moral des ménages en amélioration régulière… et des prix de l’immobilier toujours accessibles.

Certes, tous les marchés ne se sont pas redressés au même rythme. Certains ont été plus réactifs que d’autres : telles les ventes des constructeurs de maisons individuelles1, les signatures de compromis de vente des logements anciens2 ou les ventes des promoteurs privés qui se sont ressaisies durant l’automne 2014. D’ailleurs, la production de crédits immobiliers (nette des rachats de créances) s’est relevée dans le même temps, qu’elle soit mesurée au niveau des offres acceptées3 ou à celui des crédits accordés pour la seule production de prêts bancaires classiques4.

En revanche, compte tenu de leur inertie technique habituelle et des incertitudes statistiques5 concernant leur mesure, la courbe des mises en chantier ne s’est inversée qu’à partir d’août 2015. Alors que celle des autorisés se redressait dès juin 2015.

Toujours est-il qu’après une année 2015 qui avait déjà bénéficié d’une progression soutenue de l’activité, 2016 a confirmé que la conjoncture était redevenue excellente.

L’euphorie actuelle ne fait donc que prendre acte de deux années d’une reprise des marchés qui, il est vrai, a été tout à fait remarquable. Et cette reprise a (très) largement bénéficié d’un rebond des flux de l’accession à la propriété, tant dans le neuf que dans l’ancien.

Dans le neuf, l’amélioration du PTZ (révision des paramètres et accroissement sensible du nombre des bénéficiaires) et la baisse rapide des taux d’intérêt ont facilité la réalisation des projets des candidats à l’accession et compensé, partiellement, l’effondrement des trois premières années du précédent quinquennat. Alors que dans l’ancien, la baisse des taux d’intérêt et la diminution rapide des taux d’apport personnel (l’élargissement de l’offre de la part des établissements bancaires) ont permis une remontée des flux de l’accession6 telle qu’en 2016 le nombre des accessions a largement dépassé le précédent " record ", celui de l’année 2007.

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Durant ces années de reprise des marchés de l’accession, la part des ménages modestes s’est relevée : après être redescendue en 2013 et en 2014 à un peu plus de 49 % contre près de 54 % en 2011 (comme en 2009, au plus profond de la grande récession), cette part est revenue en 2016 à son niveau de 2011. La reprise a donc principalement bénéficié aux ménages modestes, jeunes et sans beaucoup d’apport personnel pour la plupart d’entre eux7.

La baisse des taux d’intérêt et l’élargissement du PTZ, mais aussi la diminution des apports personnels demandés par les établissements de crédit a permis cela : à cet égard, la baisse des taux d’apport personnel a été d’une très grande efficacité, ouvrant les marchés à des ménages qui en auraient été exclus sinon. D’ailleurs, la part des primo accessions à la propriété a retrouvé en 2015 puis en 2016, les niveaux élevés qui se constataient encore avant 2012 : avec en 2016, 77,4 % de primo accessions dans le neuf et 69 % dans l’ancien !

Mais dans le même temps, une altération de la dynamique d’expansion des marchés a commencé à opérer : alors que l’amélioration des conditions de crédit et l’absence de tensions sur les prix immobiliers avaient jusqu’alors contribué à un recul rapide et significatif des taux d’effort, la remontée des prix des logements neuf et anciens qui s’est amorcée au printemps 2015 a provoqué leur redressement.

Dès la fin du printemps 2015, les prix des logements anciens sont en effet repartis à la hausse : après +0,3 % en 2015 et +2,9 % en 2016, la hausse n’a cessé de s’amplifier depuis pour afficher +4,2 % à fin mai 20178. Alors que le redémarrage des prix des logements neufs a été un peu plus précoce, pour une hausse tout aussi rapide, au total : avec +2 % en 2015, +2,2 % en 2016 et +3,1 % à fin mai 2017.

A partir de 2016, le renforcement de la hausse des prix a donc commencé à devenir trop marqué pour pouvoir être encore compensé par l’amélioration des conditions de crédit : d’autant que les nouveaux acquéreurs étaient plus jeunes et plus modestes que par le passé, en primo accession plus souvent. La dégradation de la solvabilité de la demande se poursuit depuis, surtout que depuis la fin de l’année 2016, la hausse des prix s’accompagne de la dégradation (voire de la récente stabilisation) des conditions de crédit : les évolutions de l’indicateur national de solvabilité de la demande de l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui se dégrade depuis près d’un an, avec un renforcement sensible de cette tendance depuis janvier 2017, illustrent parfaitement cela. D’ailleurs, plus de la moitié des villes de plus de 100 000 habitants pour lesquelles ont été construits les nouveaux indicateurs Crédit Logement/CSA-LPI qui décrivent l’évolution de la capacité des ménages à acheter des appartements anciens, le constat est identique.

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Il est vrai que le ratio " prix sur revenu " s’est nettement redressé depuis l’été 2016, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien : d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, il s’établit même à ses niveaux les plus élevés constatés jusqu’alors, bien au-dessus du " pic " des années 2006-2007. Certes, on sait que ce ratio ne permet pas de décrire de façon pertinente les interactions entre la solvabilité de la demande et l’intensité des tensions qui affectent l’activité des marchés : étant acquis pour la plupart des analystes du secteur qu’un indicateur de solvabilité de la demande est mieux adapté9. Mais il illustre bien la situation nouvelle avec laquelle la demande et les marchés doivent composer depuis plus d’une année : le prix d’un logement ancien acheté par les ménages représentait 4,8 années de revenus en juin 2017 contre 4,7 années dix ans auparavant, lorsque les prix étaient " au plus haut ", disait-on alors ; alors que ce même ratio est de 4,9 années de revenus dans le neuf, contre 4,5 années il y a dix ans.

Aussi n’est-il pas étonnant de constater qu’après un 1er trimestre 2017 " euphorique ", à la suite d’un 4ème trimestre 2016 tout aussi " exceptionnel "10, la pression de la demande semble s’émousser : les ventes des constructeurs de maisons individuelles et les signatures de compromis hésitent et reculent (doucement) depuis le début du 2ème trimestre ; le nombre de crédits accordés s’est replié, de 2 % au 2ème trimestre, en glissement annuel11… D’ailleurs, l’enquête mensuelle de la Banque de France auprès des établissements de crédit notait récemment12 que pour le deuxième mois consécutif, la demande de crédits à l’habitat des ménages était en repli en juin dernier, après près de deux années d’une croissance ininterrompue.

La question qui se pose maintenant est donc évidente. L’affaiblissement de la demande est certain, même si il a été renforcé par la succession des vacances scolaires et des ponts, bien au-delà de ce qui se constate habituellement… même en période d’élection présidentielle ! L’année 2017 sera néanmoins une très bonne année pour les marchés : certes elle terminera moins bien qu’elle ne l’avait commencé, mais elle battra tous les records d’activité. Et après, en 2018 ? Quel seront les moteurs qui permettront encore aux marchés de se développer ? Les taux des crédits remonteront, doucement ; le moral des ménages ne tiendra probablement pas au-delà de l’automne 2017 ; les prix continueront à s’élever… alors que les soutiens publics de la demande fléchiront13, à coup sûr.

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1 – D’après le Markemétron (CGI-Bâtiment et LCA-FFB), les ventes de maisons se relèvent dès novembre 2014.

2 – L’indice d’évolution de l’activité (régionale et nationale) du Baromètre LPI-SeLoger se ressaisit aussi à partir de novembre 2014. Mais en fait, le marché de l’ancien avait retrouvé des couleurs dès le printemps 2013 : il avait néanmoins trébuché au printemps 2014, réagissant promptement à certaines des dispositions de la loi Alur.

3 – L’OPCI (Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers) mesure la production au tout premier stade de la longue chaîne de la production des crédits immobiliers : au niveau des offres acceptées qui sont " en avance " de plusieurs mois (voire de quelques trimestres) sur la plupart des indicateurs de " conjoncture " de la statistique publique.

4 – Les statistiques mensuelles de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

5 – Incertitudes qui sont loin d’être levées, si on en croît les récentes publications du SDES/CGDD (Service de la donnée et des études statistiques). Par exemple, la publication concernant les statistiques de construction d’avril 2017 (St@tinfo n°15, 30 mai 2017) corrige le niveau des logements commencés pour l’année 2016 : alors qu’il était estimé à 380 500 trois mois plus tôt, il est alors ramené à 372 400 unités… pour remonter à 374 500 récemment (St@tinfo n°27, 28 juin 2017) ! Alors que l’année 2015 qui avait été estimée dans un premier temps à 352 100 (publication du 28 janvier 2016) a été sérieusement révisée depuis, à 335 200 unités… descendant donc à un niveau plus bas encore qu’en 2009, lors de la grande récession internationale.

6 – On rappellera qu’en 2016, le nombre des PTZ à l’ancien n’a représenté que 4.4 % du nombre des accessions réalisées.

7 – Comme l’Observatoire Crédit Logement/CSA n’avait pas manqué de le souligner dès le printemps 2016.

8 – D’après le Baromètre LPI-SeLoger.

9 – Comme par exemple : Antoine Lalliard, " Détecter autrement les tensions sur le marché immobilier résidentiel ", Bulletin de la Banque de France, n°210, mars-avril 2017, pp. 15 à 23. Surtout qu’un tel ratio ce tient pas compte de l’environnement financier des marchés et de la demande… supposant implicitement que les achats immobiliers des ménages se font sans recours au crédit !

10 – Après un mauvais début d’année 2016, puis un printemps affecté par les mouvements sociaux et les inondations et enfin un début d’été touché par les attentats, la demande ne s’est ressaisi qu’à partir de septembre. Permettant à la fin de l’année 2016 de bénéficier d’une progression très rapide de l’activité qui s’est poursuivie (pour s’épuiser) au 1er trimestre 2017.

11 – De plus de 11 % dans le neuf et de 1 % dans l’ancien.

12 – " Enquête mensuelle auprès des banques sur la distribution du crédit en France ", Banque de France, 7 juillet 2017.

13 – Ou plus précisément, continueront de baisser, au moins aussi rapidement que durant le précédent quinquennat. Car au-delà des déclarations publiques, l’effort de la collectivité en faveur du logement (donc l’ensemble des aides et des subventions accordées au secteur du logement, quelle que soit leur forme : à la pierre, à la personne ou fiscale) qui représentait 2,05 % du PIB en 2011 est descendu à 1,76 % en 2016 et devrait même s’établir à 1,72 % en 2017, hors toute mesure nouvelle ! Il sera donc descendu en 2017 à un de ses niveaux les plus bas de ces 40 dernières années …

Michel Mouillart

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